2018杭州崇贤地块可行性研究报告

项目区位
本案
杭州汽 车北站
杭州东站
灵隐寺
西湖
杭州站
杭州汽车客 运中心站
• 崇贤新城板块的潜在价值 • 水韵 |一处宛若天赐的“黄金水道”——京杭大
运河，为崇贤板块带来珍贵的城市文化自然资产 的价值标签 • 北秀 |因为崇贤板块地处杭州主城区北部，东临 国家半山森林公园，西靠京杭大运河，南接杭州 运河新城，北靠塘栖古镇丁山湖湿地，以及10 公里范围内拥有的稀缺旅游资源
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1.6交通（地块周边）
路网完备，距地块直线距离3.1km处为高速入口，可通过杭州绕城高速和秋石高架路，直达 杭州主城拱墅区
杭州绕城高速
崇杭街
塘康路
本案
杭州主城拱墅方向
城市道路：
往南：塘康路直达杭州主城拱墅区；往西：经塘康路上绕城高速直达良 渚及城西部板块；往东：经崇杭接直达秋石高架路
杭州绕城高速
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1.2规划条件及指标
地块较为方正，土地性质为商住用地，容积率最高可达2.0，计容总面积约为114278m2，北 邻河道，可利用河景资源进行排布
规划用途：商住用地
技术指标
地块
地块
地块位置
北至规划石塘路，南至崇杭街， 西至崇康路，东至规划卧龙浜路
地块编号
崇贤新城向阳B-8地块
土地用途
商住
出让面积（㎡）
高速公路：
距项目直线距离3.1km处为高速入口，可达杭州绕城高速和秋石高架路
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1.7交通（城际轨交）
预计于2022年建成通车的地铁10号线将从黄龙体育中心往北，直达崇贤新城核心区，届时将 与杭州主城区建立“半小时通勤圈”
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1.8配套（地块周边）
项目周边教育、商业配套资源相对齐全，但仅能满足居民基本需求，景观资源较为丰富，未 来规划仍需继续完善医疗、商业配套
资源较为丰富，西侧有造纸厂、印刷厂，在崇贤新城规划中主要为住宅用地，未来影响不大
造纸厂 西房拱宸外滩
崇贤中学
本案
旭辉时代城 中南·橄榄树花园
上亿中央郡
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1.5地块外部关系（大区 域地块）位于余杭区崇贤新城板块，南侧紧邻杭州主城拱墅区，区域认可度较高
崇贤新城
崇贤镇人民政府
本案
往杭州主城区方向
拱墅区北侧
四轴：分别为依托崇杭街、崇超路、塘康路、拱康路形成的新城发展 轴。
崇贤新城空间格局规划图
本案
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项目初判
学区氛围较好，景观资源丰富，宜居价值被认可，但目前 板块内配套仍需进一步完善，建议打造刚改类项目，以刚
需为主
➢ 地段认知：南街杭州主城拱墅区， 客户地段认知较高；
➢ 周边环境：靠近石塘公园和杭州半 山国家森林公园，生态环境优越， 景观资源丰富；
崇贤新城鸟瞰图 水乡风貌
《崇贤新城LP17单元控制性详细规划》：
发展空间格局：一心二区、三点四轴；
一心：指一个崇贤新城副中心，位于崇杭街与塘康路交叉的西南侧，结 合地铁站点设置为崇贤新城绕城以南区域服务的公共服务设施；
二区：指塘康路东西两侧的两个居住区；
三点：指三个功能节点，分别为老镇区综合功能节点、社区服务功能节 点、商业服务功能节点；
➢ 商圈之内：距离上亿广场0.3km， 现状1.5km范围内生活配套满足居 民基本生活需求，远期规划仍需进 一步完善；
➢ 交通便捷：地块周边紧邻城市主干 道，靠近高速出入口，后期地铁10 号线站点规划。
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项目属性界定：
板块核心地段品质住宅项目
——品质刚改住宅项目
打造优质品牌，合理利润，品质为上。 项目位于板块核心地段，周边目前多个开发商争先入驻，目前市面上产品以传统刚
医院配套：
项目周边医疗资源相对欠缺，无大型综合医院，但有社 区卫生服务中心和卫生院
其他配套：
项目周边公园较多，有石塘公园、卧龙滨公园和杭州半 山国家森林公园，景观资源较为丰富
学区配套：
距项目1.5km范围内，教育配套资源丰富，幼儿园、小
学、中学全覆盖，学区氛围较好
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1.9区域规划
崇贤新城的发展空间格局为“一心二区、三点四轴”，有序的改造旧城区，逐步置换现有工 业用地，打造以人居为主导功能，具有传统水乡风貌特色的城市综合片区
中Leabharlann Baidu · 杭州 · 余杭区
崇贤新城规划图
• 依偎京杭大运河，是这一区域内极具潜力的居住大城。优越的
地理位置，成熟的周边配套，稀缺的学区资源，都是崇贤新城 今后的珍稀属性。
本案
• 项目地处杭城余杭崇贤区域，距离主城区16km，距西湖景区
14公里，距离杭州东站仅11km，到达各重要区域十分便捷，
属于板块内重点发展区域，区位优势十分明显。
崇贤镇卫生院
浙江省杭州第十四中学
2.4km
好又多超市
杭州华联购物中心
崇贤第一幼儿园
崇贤中学
本案
崇贤第一小学
石塘公园
0.2km
0.3km 上亿广场
世纪华联超市
卧龙滨公园
陆家桥幼儿园
曙光幼儿园
2.7km
崇贤镇街道社区卫生服务中心
杭州半山国家森林公园
商业配套：
距项目0.3km范围内有一个商业综合体（上亿广场）， 地块周边超市、店铺较多，能满足居民基本需求
250
18000
215
1654316000
200
14736
14000
153
13075 157
12000
150
需为主，为此本案要注重产品的品质与新意，彰显品质生活。
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2
土地市场分析
土地。
对城市及区域发展的研究——
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2.1土地市场
2015年之后杭州土拍市场转暖，但于2018年2月起，成交楼面价、溢价率双双下降，土拍 市场热度逐渐减退，截止10月份，市场聚变，寒冬已至。
2013年-2018年10月住宅用地土拍市场
杭州宝嘉崇贤项目 取地可行性研究报告
世联行 杭州顾问部 2018年10月
1
CONTENTS
目
录
PART1
PART2
PART3
PART4
项目本体 土地市场分析 商品房市场及竞品分析 项目分析及定位
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1
项目概况
本体。
对本项目自身的审视——
3
1.1项目区位
项目位于杭州市余杭区东南部，崇贤新城板块，南接杭州市拱墅区康桥镇，教育配套日趋完 善，板块功能多元化，区域价值潜力较好
57139
容积率
大于等于1.2且小于等于2.0
计容总面积（㎡）
最高可达114278
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1.3内外部现状
地块东侧为居民区，南侧为崇杭街，西侧崇康路，北侧少量居民楼，河景资源较为丰富，地 块内部相对平整，有大量植被需清理
地块西侧
地块北侧前村街
地块东侧居民区
地块南侧道路崇杭街
本案
地块内部
本案
6
1.4地块外部关系（小区 域地块）周边居住氛围整体较好，住宅楼盘主要集中在地块东侧，南侧有卧龙浜公园，绿化景观