扬州市商品房价格管理实施细则

扬州市商品房价格管理实施细则

第一条为适应社会主义市场经济发展的要求，促进房地产业发展，规范房地产市场价格秩序,根据国家有关法律、法规和《江苏省商品房价格管理规定》，结合我市实际，制定本实施细则。

第二条凡在本市行政区域内从事商品房管理、开发经营的单位均应遵守本实施细则。

第三条本实施细则所称的商品房是指具有经营资质的房地产开发企业建设并出售的房屋.它包括:

一、经济适用房(指纳入政府经济适用住房建设计划,建设用地实行行政划拨，享受政府提供的优惠政策，向城镇中低收人家庭供应的普通居民住房，下同）；

二、普通住宅商品房；

三、高档住宅商品房[指别墅（含连体式)，下同］和非住宅商品房。

第四条对商品房价格实行统一领导，分级管理。各级价格主管部门是本行政区域内（含外地进入的)商品房价格的主管部门,会同有关部门根据国家和省法律、法规和政策制定本行政区域内商品房价格管理实施细则。价格主管部门负责审核本行政区域内房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房价格.广陵区、郊区、邗江区、开发区所属房地产开发经营单位在市区开发经营的经济适用房和普通住宅商品房,由市、区价格主管部门按规定分工权限(具体分工权限另文规定）分别管理。县（市）、区价格主管部门核定的经济适用房和普通住宅商品房价格,同时报送市价格主管部门。

第五条商品房价格管理的原则是:直接管理和间接管理相结合.为保护正当竞争，禁止垄断价格，对不同类型的商品房价格采取相应的价格管理形式。

经济适用房实行政府定价，房地产开发经营单位按价格主管部门核定的价格执行.

普通住宅商品房实行政府指导价，房地产开发经营单位在价格主管部门核定的基准价与浮动幅度内确定销售价格.浮动幅度按基准价上浮最高不超过5％,下浮幅度不限。高档住宅商品房和非住宅商品房价格实行市场调节价，由房地产开发经营单位自主定价，其综合平均价格报价格主管部门备案。

第六条制定政府指导价、政府定价的商品房价格，应当依据合理成本和市场供求状况、国民经济与社会发展要求以及社会承受能力；经营者定价应当遵循公平、合法、诚实信用的原则.商品房价格实行合理差价，差价包括楼层、朝向、楼位、质量等.

第七条经济适用房和普通住宅商品房(含与楼相连或配套车库、阁楼,下同）实行预销售价格备案制度。房地产开发经营单位在预售住宅商品房前5个工作日，应将预售价格向价格主管部门备案，内容包括住宅区名称、面积、预售基准价、浮动幅度、楼层、朝向、楼位差价、各种代收、代办费用等.预售价格与实际销售价格差距不得超过10％，超过部分价格主管部门在审核价格时不予认可。

预售价格未经备案的，房产主管部门不予核发《商品房销售许可征》。

第八条房地产开发经营单位建设的经济适用房和普通住宅商品房,在竣工并经房产主管部门验收合格后一个月内,须向价格主管部门申报销售价格，经价格主管部门审核后到房产主管部门办理产权登记手续.

价格主管部门在收到房地产开发经营单位的价格申报后，应及时进行凋查、审核，对手续齐全的，三十个工作日内作出批复。

第九条房地产开发经营单位向价格部门申报销售价格时，应出具书面申请,按商品房价格的构成据实填写申报表，并提供下列材料：

一、立项批文；

二、土地使用权证明；

三、建设工程规划许可证；

四、拆迁安置情况汇总表及拆迁安置协议；

五、用地红线图、总面积规划图、施工图；

六、基础、土建、水电中标通知书（含附件）和决算报告;

七、政府代收费用付款凭证或相关手续;

八、财务报告；

九、房产主管部门审核的商品房面积;

十、相关代办费用的项目及有效凭证；

十一、其它相关资料。

第十条价格的构成

一、成本

(一）土地征用(出让)及拆迁补偿费：指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用.拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本.同一地块,既建住宅房，同时又建非住宅房的，其土地费用一般应按1：2-3比例分摊.

（二)前期工程费：指开发项目实施前期工程中发生的费用，包括规划、设汁、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用.

（三）房屋建筑安装工程费:指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建（含桩基）工程费、水电安装工程费及附属工程费。材料价格的处理办法由市及各县(市）区价格、建设主管部门按省物价局、省建委联合发布的工程建设材料预算价格的有关规定执行。

(四）附属公共配套设施费：指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用.物业管

理用房按小区建筑总面积（含住宅和非住宅房)的3—4‰、社区居委会用房不低于80平方米进入成本。凡列入商品房成本的附属公共配套设施，其产权属于该区业主公共所有，所取得的营业收入冲抵物业管理成本。

(五)公共基础设施费:指住宅小区内建设的道路、排污、排洪、照明、绿化、环卫、小区智能化设施设备费用等公共设施费用。

（六)管理费用：指开发经营单位为组织开发经营活动必需发生的费用，按开发企业不同的资质等级实行不同标准，以每平方米商品房建筑面积计算：一级资质企业35元；二级资质企业30元；三级资质企业25元;四级资质企业20元。

（七）销售费用：指开发经营单位为销售商品房而发生的费用．以本款前五项之和为基数的1％计算。委托代理销售的，其销售费用由开发经营单位支付，不得向购房者另行收费。

(八）财务费用：指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的计算基数不超过成本前五项之和的30％,计息时间为：七层及以下多层住宅不超过18个月，超过七层的高层住宅不超过30个月.利率由价格主管部门根据银行同期贷款利息率综合测定。

本条款1-5项所列费用,原则为实际发生数。考虑住宅小区建设的连续性，对开发的住宅小区前、中期住宅商品房成本中的附属公共配套设施费和公共基础设施费可实行预算分摊。但在住宅小区建设最后一期住宅商品房时，必须将小区的附属公共配套设施费和公共基础设施费，按实际发生数综合测算计入成本.已预算分摊实际未建的，在综合验收时应将分摊款划入该小区公共设施专项维修资金专户。

二、利润

指商品房开发经营单位按规定计提的利润。利润的提取基数为本实施细则成本构成中的1-5项之和:（一)经济适用房的利润率最高不得超过3％；

（二)普通住宅商品房的利润率最高不得超过8%；

(三）高档住宅商品房和非住宅商品房的利润率由开发商根据市场供求自主确定。

三、税金

按国家税法规定执行：

四、商品住宅房差价