2011年房地产产业分析

（二）2010年我国继续实施了积极的财政 积极的财政 政策,同时执行了适度宽松的货币政策 适度宽松的货币政策 政策 适度宽松的货币政策,并且 对房地产业产生了很大影响。作为国民经 。 济支柱产业的房地产产业，在第三产业乃 至整个国民经济中都具有举足轻重的地位 。房地产业近两年投资与销售增长速度之 快、房价增长幅度之大，引起了人们的强 烈关注。房价成为老百姓不能承受之重已 经成为不争的事实，国家的宏观调控正是 在这样的背景下出台的。
3.行业龙头简介
万科企业股份有限公司， 简称万科或万科集团，证券 简称：万科A、证券代码： 000002，证券曾用简称：深万科Ａ、G万科Ａ。 现任董事长为王石，总经理为郁亮。 2010 年公司实现跨越式增长，销售首次突 破千亿；经过两年的转型，公司管理水平有了较 大提升，为更大规模发展奠定基础；未来两年稳 定的业绩可保证股权激励计划顺利进行，进而激 发管理层的热情。
第二板块：产业分析（房地产） 第二板块：产业分析（房地产）
一.房地产定义及分类
房地产又称不动产，是指土地、建筑物及固 着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的 各种权益。 由于房地产是由土地及地上的建筑物、构筑 物构成。对于土地和房屋可以按以下方法分类： 根据土地用途分类： 根据土地用途分类： 居住用地；公用设施用 地（含商业用地）；工业用地；仓储用地；对外 交通用地；道路广场用地；市政公用设施用地； 绿化用地 ；特殊用地；（共计九类）
地产板块一年走势
2009.12－－－－ －－－－2010.11 －－－－
（二）2011年房地产行业预期 1.2011年政府政策
• 1月11日 天津市人民政府发布《关于进一步规范我市房地产市场持续 健康发展的若干意见》，简称“津六条”。 • 1月20日 中国人民银行决定，从2011年1月20日起，上调存款类金融 机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 • 1月26日 国务院办公厅发布《国务院办公厅关于进一步做好房地产市 场调控工作有关问题的通知》，简称“国八条”。 • 1月27日 重庆市人民政府发布《重庆市关于开展对部分个人住房征收 房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实 施细则》，并自2011年1月28日起施行，重庆房产税正式实行。 • 1月27日 上海市人民政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产 税试点的暂行办法》，并自2011年1月28日起，上海房产税正式实行 。
根据房屋用途分类： 根据房屋用途分类： 1、 居住用途的房屋。 2、 工业用途的房屋。 3、 商业用途的房屋。 4、 文体娱乐设施。 5、 政府和公用设施。 6、 多功能建筑（综合楼宇,又叫城市综 合体）。
二.行业发展趋势分析 行业发展趋势分析
（一）2010年行业发展状况介绍
2010年实现全社会固定资产投资278140亿 元，同比增长23.8%。房地产开发投资实现48267 亿元，增长33.2%，占投资总额的17.35%，其中 住宅开发投资达34038亿元，占房地产开发总投 资的70%以上，增速为32.9%，略慢于整体房地 70% 32.9% 产投资增速，房地产开发投资增速在区域间保持 基本平衡的态势。可以看出，房地产投资增速仍 ， 然较快。 然较快。
2月10日公司公布了1月销售和新增项目情 月销售和新增项目情 况。公告显示，万科1月销售面积165.4万平方 米，实现销售金额201.0亿元，较上年同期分别 增长了216.1%和220.8%，再次刷新了自己的 月度销售历史记录。这也是国内住宅企业第一 次单月销售超过200亿。 3月4日公司公布了2月销售和新增项目情 月销售和新增项目情 况。公告显示，万科2月实现销售面积为54.9万 平方米，销售金额60.8亿元，分别比2010年同 期增长159.8%和141.8%。2011年前两个月， 万科累计实现销售面积220.3万平方米，销售金 额261.8亿元。
3．支出方向 支出方向：把保障和改善民生作为公 支出方向 共财政支出的优先方向 国务院副总理李克强在出席全国财政 工作座谈会上曾指出，要把解决民生问题 放在公共财政的优先方向。因此，2011年 我国必将继续提高民生支出占公共财政的 比重，以体现财政“取之于民、用之于民 ”的最终原则。
民生首要
住房问题
4.投资风险提示 2011年房地行业投资风险主演来源于 两个方面： ！房价非理性波动引发调控风险 ！A股市场风险 股市场风险
5.浅谈高房价与地产股低股价 （1）影响股票价格的主要因素：
• 2月28日，温家宝总理在回答网友提问时指出，未来5年将建造3600 万套保障性住房 • 3月1日，西安楼市“限购令”出台 • 3月2日，全国人大宣布，我国将加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国。 • 3月3日，国土部：去年保障性住房供地增加124.5% • 3月20日，西安住房公积金管理中心：西安市将扩大利用住房公积金 贷款支持保障房建设 • 3月31日（截止），全国共计608个城市公布年度新建住房价格控制 目标，只有北京一家提出稳中有降。 • 4月1日，房地产经纪管理办法》正式实施 严禁中介赚差价 • 4月2日，周小川：围绕“十二五”规划 进一步深化金融体制改革 • 4月4日，“京15条”降温北京楼市 新房均价下降11.2% • 4月5日，央行决定4月6日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25 个百分点
新政实施后，对房地产市场确实产生了 很大的影响：
1.二套房需求受到抑制 2.短期内抛盘量增加，房价稍有回落 3.对房价上涨并未实质改观（交易量短时间内 有所下降） 4.宏观调控政策对楼市有着深远的影响。短期 内房价下降（幅度很小），但从长远看房价 极有肯能反弹
二.2011年宏观经济政策解读 年宏观经济政策解读
2011年我国结构性减税的两个重点方向为：
（1）在企业赋税方面，加大对如新能源、节 能环保等方面高新技术行业企业的优惠政策。 （2）在个人赋税方面，预计会将低收入群体 个人所得税税率设计为1％；中等收入阶层保持目 前5％的最低档税率；对于高收入者层次按照收入 状况划分为15％、25％、最高不超过35％的另外 三档累进税率。
2010年底举行的中央经济工作会议明确指 出，2011年我国将实施“积极的财政政策 稳健 积极的财政政策和稳健 积极的财政政策 的货币政策”，增强宏观调控的针对性、灵活性 的货币政策 、有效性。 （一）在财政政策层面，“保增长、调结构、 保增长、调结构、 保增长 保民生”核心不变。具体来说，2011年财政政策 保民 实质内容大概分三个层次：
4.稳步推进利率市场化改革和人民币汇率形成 机制改革。 5.继续推动金融市场产品创新，保持金融市场 健康发展。 6.继续深化金融企业改革，加快建立现代金融 企业制度，完善金融服务组织体系。
(三)2011年宏观经济政策对房地产行 业的影响（预期）
2011年，国家对房地产的宏观调控政策更为 年 严厉，但保障性住房、廉租房的建设速度将会加 严厉 快。随着我国城镇化进程加快，中小城市和农村 房地产开发将会提速。中央作出的“大力推进住 房保障体系建设、完善商品房供应体系”的决策 若能执行到位，将有效改善住房供需结构的问题 ，按中央经济工作会议的说法，为缓解高房价的 压力，公共租赁房将成为保障性住房的主要供应 品种。
2011年房地产产业分析
第一板块： 第一板块：宏观分析
一，2010年宏观经济及政策回顾 年宏观经济及政策回顾
(一)2010年在极为复杂的国内外经济环境中，我 国成功地的维护了经济的稳定、快速发展。主要 取得以下成就： 1.国内生产总值 397983亿元人民币， 同比增长10.3% 2.财政收入83080亿元人民币，同比 增长21.3%
Fra Baidu bibliotek
3.财政支出89575亿元，同比增长17 .4% 4.全年社会消费品零售总额154554亿元，扣除 价格因素，实际增长14.8%。 5. 城镇新增就业人口1168万。 6.全年进出口总额29728亿美元,同比 增长34 .7%。 7.广义货币（M2）在12月末余额为72 .6万 亿元，比上年末增长19 .7%，超过年初预 定的70.5万亿和17%增速的标准。
按销售额计算排名，其他九位分别是：
2.保利地产（660亿元）； 3.绿地地产（650亿元）； 4.中海外 （578亿元）； 5.恒大地产（527亿元）； 6.绿城中国（522亿元）； 7.万达集团（369亿元）； 8.龙湖地产（336亿元）； 9.碧桂园 （330亿元）； 10.富力地产（321亿元）。
保障性住房
资料来源：中华人民共和国财政部
（二）货币政策 货币政策层面：着力构建“审 货币政策 审 慎灵活”的稳健货币政策体系，主要 慎灵活 有以下措施：
1.继续加强流动性管理，保持货币信贷适度增 长，着力控制货币供给量（M2）。 2.加快构建宏观审慎政策框架，配合常规性货 币政策工具发挥合力。 3.引导金融机构把握好贷款投放进度和节奏， 按照“有扶有控”的信贷政策要求，着力优化信 贷结构。
2.预计发展状况 （1）行业投资继续保持高增长 行业投资继续保持高增长
房地产政策紧缩是针对需求而非投资。 从需求看，商业地产和工业地产 商业地产和工业地产并未受到压 商业地产和工业地产 缩，预期 2011 年商业地产投资和其他用途投资 能保持平稳增长 住宅投资方面 平稳增长；住宅投资方面 平稳增长 住宅投资方面，目前大多数房 地产资金比较充裕，加上今年相当一部分企业会 参与保障房建设，并会得到资金支持，因此 2011 年大多数房地产企业不会出现资金问题。加上商 业地产投资和其他投资，我们预计2011年房地产 投资额为 61478 亿元，同比增长约 24%。
（1）房产销售与价格上扬 房产销售与价格上扬
2011 年通胀预期仍然存在，房地产投资仍是 抵御通胀的有效手段之一；城市化加速将新增更 多刚性需求；保障房覆盖比例非常有限，未被保 障人群仍需要通过商品房满足住房需求。考虑到 目前商品住宅市场仍属供不应求状况。因此，我 们认为，2011 年商品住宅加上保障性住房销售仍 能保持在 10亿平方米以上。 价格方面，我们认为在市场总体供不应求和 通胀预期下，房价向下的可能性非常小；受紧缩 政策影响，上涨空间也比较有限，我们测算房价 上涨的幅度在10%-15%。
1.财政赤字 财政赤字：两年来首度缩水，赤字规模 财政赤字 将搭配合理投资
2006-2011年中央财政赤字情况（单位：亿元） 年中央财政赤字情况（单位：亿元） 年中央财政赤字情况
资料来源：中华人民共和国财政部
2．结构性减税 结构性减税：有增有减，结构性调整 结构性减税
结构减税作为财政政策的主要内容，在2011 年仍将被放到重要位置上贯彻实施。未来一年， 我国一方面将加大减税力度 加大减税力度。 加大减税力度 另一方面将对已实施的减税措施进一步贯彻 落实和细化优化，并在继续落实减税政策的同时 ，研究必要的增税举措 增税举措，考虑完善资源税、房产 增税举措 税等部分税种。
• 1月28日,财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》 ，通知规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，将全额征收营 业税。 • 1月28日,深圳继上海与重庆后成第三个房产税试点城市。 • 1月28日,北京市公布将于2011年2月15日前发布关于“国八条”细则 。 • 2月1日,上海出台落实“国八条”的楼市调控细则，提出限购、限贷 、推进房产税试点等9条措施，多管齐下遏制投资投机性购房，逐步 解决居民住房问题，并确定今年一季度公布新建住房年度价格控制目 标。 • 2月8日,中国人民银行决定，自2011年2月9日起上调金融机构人民币 存贷款基准利率0.25个百分点。 • 2月9日,住建部上调个人住房公积金利率 • 2月11日上海宣布在“十二五”期间将进一步改善住房民生,计划在5 年内供应各类保障性住房约100万(套)户。 • 2月17日，“京15条”出台，较新国八条更为严厉 • 2月20日，城建部联合国土资源部力挺保障性住房