14 审计工作底稿编制指引投资性房地产

ZN002 ZN002 ZN002
ZN004 ZN004 ZN004
ZN005 ZN005 ZN006
ZN002
索引号：ZN000 财务报表截止日：2008-12-31 复核：JACK 日期：2009-1-22
财务报表认定 权利 计价
存在 完整性 和义务 和分摊
执行人
张三
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张三
9.确定投资性房地产后续计量模式的转换是否恰当：
（1）检查董事会等决议文件，确定后续计量模式改变的 适当性，会计处理的正确性，并提请被审计单位进行充 分披露。
N/A
ZN007 ZN007 ZN007 ZN007 ZN007 ZN008
N/A ZN008
N/A N/A N/A
索引号：ZN000 财务报表截止日：2008-12-31 复核：JACK 日期：2009-1-22
租赁合同等资料（底稿见 ZN002）。 审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见 ZN002）。
提示： 1、审计人员应认真核对相关会议决议、租赁合同等资料，确定其是否应作为投资性房
地产，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。 投资性 房地产应当能够单独计量和出售，一般包括（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增 值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。
二、审计步骤，
第一步：取得企业的明细账、总账（或科目余额表）及相关资料； 第二步：获取或编制投资性房地产明细表并复核； 第三步：将投资性房地产明细表与客户投资性房地产登记簿核对，并实地检查投资性房 地产； 第四步：检查投资性房地产增加的计价； 第五步：查验有关所有权证明文件，确定投资性房地产是否归客户所有，关注其抵押担 保等情况； 第六步：对投资性房地产后续计量选用成本计量模式的，确定投资性房地产累计摊销（折 旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的计提是否正确； 第七步：检查投资性房地产是否发生减值准备 第八步：复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确； 第九步：与其他相关科目核对，编制交叉索引； 第十步：与报表附注进行核对； 第十一步：其他需执行的程序。
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投资性房地产计划实施的实质性程序
被审计单位：ABC股份有限公司 项目：投资性房地产 编制：李四 日期：2009-1-21
项目
6．确定投资性房地产后续计量选用公允价值模式的政策 是否恰当，有关公允价值是否持续可靠取得，计算复核 期末计价的正确： (1)被审计单位投资性房地产的后续计量采用公允价值模 式计价的，期末，应逐项检查公允价值的确定依据是否 充分，重点检查公允价值能持续可靠取得的确凿证据， 检查公允价值变动损益计算是否正确，会计处理是否正 确，与利润表公允价值变动损益中的相应数字核对无误 (2)询问并获取相关资料，评价被审计单位确定公允价值 采用方法的适当性，公允价值选用的合理性，包括被审 计单位的决策程序、公允价值的确定方法、估值模型的 选择、披露的充分性等。 (3)考虑利用专家的工作程度，对专家的胜任能力和客观 性或工作结果适当性进行评价。 7.投资性房地产后续计量选用成本计量模式，确定投资 性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本 期摊销（折旧）的计提是否正确： (1)了解被审计单位所使用的建筑物折旧率和土地使用权 摊销率，确定其制定是否恰当。 (2)确认被审计单位除已提足折旧或摊销的投资性房地产 外，其他投资性房地产均已计提折旧和摊销。 (3)根据投资性房地产的平均水平测算整个会计期间的摊 销（折旧）额，与投资性房地产中的折旧和摊销本期增 加数相核对，如有差异，查明原因。 (4)将本期折旧和摊销金额与利润表其他业务支出中的相 应数字核对无误。 8.期末对成本模式计量的投资性房地产进行如下检查， 以确定投资性房地产是否已经发生减值： (1)核对投资性房地产减值准备本期与以前年度计提方法 是否一致，如有差异，查明政策调整的原因，并确定政 策变更对本期损益的影响，提请被审计单位做适当披露 (2)期末，对以成本模式计量的投资性房地产逐项进行检 查，以确定是否已经发生减值。确有出现导致其可收回 金额低于账面价值的情况，将可收回金额低于账面价值 的差额作为投资性房地产减值准备予以计提，与投资性 房地产中的减值准备本期增加数相核对，如有差异，查 （3）将本期减值准备计提金额与利润表资产减值准备损 失中的相应数字核对无误。 （4）投资性房地产减值准备按单项资产（或资产组）计 提，计提依据充分，得到适当批准。
财务报表认定 权利 计价
（三）审计程序：检查投资性房地产增加的计价。 审计目标：计价与分摊 审计过程： 检查本期增加系购买还是由其他科目转入，如系购买应追查至购买协议（合同）、原始
发票、验收报告等，以确认其有效性、金额的正确性以及新增投资性房地产是否经过有效的 批准等；如系转入应将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值（成本模式下）（底 稿见 ZN005）。
审计工作底稿编制指引—投资性房地产
一、会计记录概况
ABC 股份有限公司投资性房地产期初无余额，本期原值增加 1,518,878.82 元，累计折 旧增加 974,690.63 元，其中原固定资产累计折旧转入 918,253.63 元、本期计提 56,437.00 元；投资性房地产期末原值余额 1,518,878.82 元，累计折旧期末余额 974,690.63 元，具 体数据见“投资性房地产明细表（成本模式）”（底稿见索引 ZN002）。
提示： 成本计量模式下的折旧、摊销政策一般应与固定资产、无形资产的折旧、摊销政策一致。
（六）审计程序：检查投资性房地产是否发生减值准备； 审计目标：计价与分摊 审计过程： 根据对投资性房地产租金收入的测算，其未来租金收入远远大于其帐面价值，故未发生
减值迹象（底稿见 ZN008）；
（七）审计程序：复核投资性房地产租金收入，检查其会计处理是否正确 审计目标：计价与分摊 审计过程： 获取租赁合同等文件，重新计算租金收入，检查投资性房地产的租金收入计算是否正确，
三、审计程序及审计过程介绍
（一）审计程序：获取或编制投资性房地产明细表，并与客户讨论其投资性房地产的划分确 定及计量模式。
审计目标：计价与分摊、列报 审计过程： 1、审计人员向客户获取投资性房地产明细表（底稿见 ZN002），如客户未提供，也可由 审计人员自行编制，自行编制时需取得的资料为：投资性房地产明细账、总账或科目余额表； 2、复核加计是否正确； 3、将该表与报表、总账数、明细账合计数核对是否相符。将相关核对结果在审计底稿 上标记“B”“G”“S”等审计标识； 4、询问并与客户讨论其投资性房地产的确定及选用的计量模式，获取相关会议决议、
益的影响。 （4）房地产转换情况、理由，以及对损益或所有权益的影响。 （5）当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。
（九）关于投资性房地产科目审计的重要提示 投资性房地产包括了成本计量及公允价值计量两种模式，实务中成本计量模式经常遇
到，公允价值计量模式比较少见。成本计量模式其审计程序基本同固定资产及无形资产的审 计；公允价值计量模式的，除存在、所有权的审计程序相同之外，重点是公允价值计量模式 确定的依据，公允价值的选用，转换日及后续计量的会计处理。实务中遇到公允价值计量模 式的，应与外勤主管、项目经理及时沟通，确定相应的审计程序，本案例适用于成本计量模 式的审计。
四、根据上述会计记录及审计程序编制的审计底稿
投资性房地产计划实施的实质性程序
被审计单位：ABC股份有限公司 项目：投资性房地产 编制：李四 日期：2009-1-21
项目
评估的重大错报风险水平（注1）
控制测试结果是否支持风险评估结论（注2）
需从实质性程序获取的保证程度
计划实施的实质性程序（注3）
索引号
1. 获取或编制投资性房地产明细表：
（1）复核加计正确，并与总账数和明细账合计数核对是 否相符；结合投资性房地产累计摊销（折旧）、投资性 房地产减值准备科目与报表数核对是否相符。 （2） 与被审计单位讨论以确定划分为投资性房地产的 建筑物、土地使用权是否符合会计准则的规定。 2.根据被审计单位管理层的能力和意图，检查对投资性 房地产的分类和采用的计量属性是否适当，是否符合企 业会计准则的规定。
审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见 ZN006） 提示：
产权证明的核对与固定资产基本相同，详见固定资产审计案例。
（五）审计程序：审核折旧政策、复核折旧计算 审计目标：计价与分摊 审计过程： 1、确定投资性房地产累计摊销（折旧）政策是否恰当，计算复核本期摊销（折旧）的
计提是否正确（成本计量模式）（底稿见 ZN007）； 2、将本期折旧和摊销金额与利润表营业成本中的相应数字核对（底稿见 ZN007）。 审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见 ZN007）
2、与客户讨论计量模式选用的理由及依据。
（二）审计程序：将投资性房地产明细表与客户投资性房地产登记簿核对，并实地检查投资 性房地产。
审计目标：存在性、完整性、计价与分摊 审计过程： 1、获取客户投资性房地产登记簿，将明细表中本期投资性房地产的增加和减少与之核 对（底稿见 ZN004）； 2、对其进行实地检查，复核各项资产是否真实存在（底稿见 ZN004）。 审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见 ZN004）。 提示： 1、如客户未设投资性房地产登记簿，直接将明细表与实物核对； 2、投资性房地产一般发生不多，可逐个检查，一般情况下可与固定资产的检查结合进 行。
会计处理是否正确，租金收入是否计入营业收入底稿见 ZN008）。 审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见 ZN008）
提示： 可与其他业务收入审计结合进行。
（八）审计程序：检查投资性房地产列报 审计目标：列报 审计过程：检查投资性房地产列报是否恰当（底稿见索引 ZN003），包括： （1）投资性房地产的种类、金额和计量模式。 （2）采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况。 （3）采用公允价值模式的，说明公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损
3.确定投资性房地产是否存在，期末余额是否正确：
(1)获取本期投资性房地产增加和减少的明细表以及投资 性房地产登记簿，投资性房地产增加、减少明细表和投 资性房地产登记簿中的本期增减累计数应与投资性房地 产变动表中的本期增减累计数相等；检查会计处理是否 (2)依据投资性房地产增加明细表和期初投资性房地产成 本分别选取适量项目。 (3)如果选取的所有项目在期末仍存在，安排对其进行实 地检查，复核该资产是否真实存在。 (4)如果挑选的样本在期末已清理或处理，需确认清理或 处理的资产已经办理审批手续，其清理的收益或损失已 正确计算，并进行正确的会计处理。 4.确定投资性房地产增加计价是否恰当，并确定其是否 归被审计单位所有，增减变动的记录是否完整、正确。 (1)对于所选取的本期新增的项目，追查至购买协议（合 同）、原始发票、验收报告等以确认其有效性、金额的 正确性以及新增投资性房地产是否经过有效的批准，并 归被审计单位所有。 (2)检查建筑物权证、土地使用权证等证明文件，确定建 筑物、土地使用权是否归被审计单位所有。 (3) 对于所选取的本期增加和期初的投资性房地产项目， 追查至资产负债表日的投资性房地产备查簿以确认挑选 的样本是否已清理。 (4)对于所选取的本期减少的项目，需确认处置的资产已 经办理审批手续，其处置的收益或损失已计算，并进行 正确的会计处理。 5.与被审计单位讨论以确定投资性房地产后续计量模式 选用的依据是否充分。与上期会计政策进行比较，确定 后续计量模式的一致性；如不一致，则详细记录变动原
审计结论：经审计，未发现重大异常情况（底稿见 ZN005） 提示：
检查重点应是由其他科目转入的计价，如为购买，其审计程序同其他资产审计。
（四）审计程序：查验有关所有权证明文件，确定投资性房地产是否归客户所有，关注其抵 押担保等情况
审计目标：权利与义务 审计过程： 获取相关权证，编制产权证明核对表（底稿见 ZN006）。