市场调查报告之(二)竞争楼盘分析

目录

前言

一、竞争楼盘综合分析

二、竞争楼盘个案分析

个案分析一：华达·西湖城市花园

个案分析二：桂月园

个案分析三：问天阁

个案分析四：显达花园

个案分析五：御龙居

个案分析六：尚城华府（一期）

个案分析七：金宇·数码大厦

个案分析八：中南·阳光城（一期）

个案分析九：万博城市花园

个案分析十：翡翠城

个案分析十一：建业•森林半岛（三期）

前言

前言

本次市场调查，主要针对目前驻马店市在售楼盘进行的全面调查。通过对这些楼盘的分析研究，为本案的产品定位、价格定位等方

面提供相应的参考依据。

一、调查说明 １、调查区域

２、调查对象及数量

３、调查时间

二、综合分析

（一）综合分析：

本次主要针对“项目周边及驻马店市区在售楼盘”进行了全面调查，目前驻马店市在售楼盘11个，总开发面积近70万㎡，总套数在7000套左右，现已销售近65%。

【住宅】：

本次调查的住宅项目户型主要以三房两厅两卫为主，销售价格为1500元/㎡—4200元/㎡。产品囊括：多层住宅、高层住宅和别墅。从销售情况看：多层住宅销售较好，但价格相对较低，1500元/㎡—2200元/㎡；小高层、高层住宅及别墅销售一般，价格相对较高1900元/㎡—4200元/㎡。所调查楼盘中翡翠城、问天阁、中南•阳光城（一期）等楼盘销售情况较好。

【住宅底商】：

本次调查的商业主要以社区商业为主，商铺的面积普遍都在100㎡以上，销售价格为4000元/㎡——10000元/㎡。从销售情况看，位于交通要道及商圈附近的商铺销售情况较好。

（二）借鉴及失误分析：

本次调查的一个重要内容就是了解目前市场上住宅产品在设计、推广方面值得借鉴之处，同时了解应该避免的一些失误。

1、值得借鉴之处

⑴建筑设计方面

①建业•森林半岛

“一环二弧二轴”整体规划，使分期开发的各组团既开放又相

对独立，有机结合。同时在景观规划及环境建设方面，建业•森林半岛运用水系、假山、庭院绿化等将建筑与环境巧妙融合，赢得客户一致称赞。

②华达·西湖城市花园

目前市场上唯一一家多层建筑采用框架结构的住宅项目，华达·西湖城市花园通过中央景观湖的营造，主打“水景楼盘”概念，获得了市场好评。

⑵营销推广方面

①翡翠城

率先在驻马店市运用“体验营销”，让客户通过体验样板房、样板环境，直接刺激购房者的购买欲望，取得了较好的市场反响。

②华达·西湖城市花园

注重销售环境的布置与包装，销售中心布局精巧，格调高雅，品质感强，赢得了客户的认可！

2、失误分析

⑴普遍无样板房、看房通道

在本次所调查的11个楼盘中，仅翡翠城建有样板房。样板房、样板环境的缺失，无法直接刺激消费者感官，对客户成交会产生一定的影响。

⑵销售人员着装及销讲技巧差

在售楼盘中，销售人员着装统一、销售技巧娴熟者仅建业•森林

半岛少数几个楼盘。销售人员的形象包装、销售技巧尚待加强。

⑶销售中心包装及现场气氛营造不到位

在售11个项目中除翡翠城、建业•森林半岛、华达·西湖城市花园等少数楼盘销售中心包装较好外，其余楼盘销售中心的包装均缺乏品质感，现场气氛不活跃，无法带动到场客户的热情、激情，直接影响成交。

个案分析一：华达·西湖城市花园

一、楼盘概况

二、竞争楼盘个

特点分析：两房户型；面积实用，全明设计，但餐厅、客厅联结部分面积浪费，三房户型，方正布局，两个甚至是三个朝阳卧室，动静分区，南北双阳台设计。

四、价格分析

最高价： 4200 元/平米，层数：叠加别墅

最低价： 1800 元/平米，层数： 6层

分析：别墅临近中央水系景观，故价格最贵，多层顶层价格最便宜。

五、销售状况分析：

华达西湖花园目前销售状况一般，购房客户多数被其景观，小区品质所吸引，驻马店周边县城有部分客户在此购房。

六、小区配套分析：

(1)双气入户供热水；（2）防盗监控系统，可视对讲系统；（3）有线电视、电信宽带等智能化系统；（4）有约1200㎡的大型豪华会所；（5）底层有充足的停车位。

七、优劣势分析：

优势分析：（1）交通优势：位于白桥路与炼江路汇处，交通便利；（2）景观优势：小区中央为4000㎡大面积水景；（3）建筑优势：全框架结构，外墙外保温技术，多重智能化安防设施。

劣势分析：周边配套少，整个地块周边生活氛围不足。

八、学习借鉴方面

（1）销售部布局、格调包装均有独到之处，品质感强；（2）建筑品质方面：

多重智能安防；（3）销售人员技巧及讲解水平。

九、失误及问题方面

（1）无样板房，无看房通道；（2）销售人员着装不统一；（3）销售部无人气，现场气氛不活跃。

个案分析二：桂月园一、楼盘概况

二、户型、面积种类及分析

特点分析：两房设计较好，面积配比合理，实用率高，全明设计，三房和四房采用错层和双阳台，大飘窗设计，采光，通风效果好。

四、价格分析

最高价： 2360 元/平米，层数： 16层

最低价： 2060元/平米，层数：2层

分析：目前推出的为3栋高层，价格在周边高层市场属于中高价位，市场接受度一般。

五、销售状况分析：

该项目已推出近一年，目前一期销售达到了30％，主要是借助置地公司售房部的名气和位置关系。

六、小区配套分析：

（1）双气入户、地下车库；（2）江南水景园林景观，近百株成年桂花树；（3）水系、水景应用等。

七、优劣势分析：

优势：（1）交通优势。文明路、雪松路出行便利；（2）景观优势。江南园林和大面积水景。

劣势：（1）地块临主路部分较窄，进出社区不便；（2）两侧紧临都市村庄，环境差。

八、学习借鉴方面

（1）环境：销售部内环境营造和社区景观的规划；（2）形象：销售代表形象良好，普通话讲解，物料宣传，包装有品位。