第六章房地产估价(精)

举例： 已知某宗收益性房地产30年土地使用权、 报酬率为10%的价格为3000元/m2，试 求该宗房地产50年土地使用权、报酬 率为8%的价格。
10%(1 10%)30 [(1 8%)50 1] P50 3000 8%(1 8%)50 [(1 10%)30 1
=3893.00元/m2
第六章 收益法
第一节 第二节 第三节 第四节
收益法的基本原理 净收益的确定 资本化率的确定 收益法总结与应用举例
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念 指预测估价对象未来的正常收益，利 用适当的资本化率或报酬率（折现率） 将其转换为估价时点价值，以此求取 估价对象的客观合理价格或价值的方 法。
根据将未来预期收益转换为价值的方式 ， 收益法可分为 1、 直接资本化法 2、报酬资本化法
解：
(1 10%) 4030 [(1 10%)30 1] P30 2500 (1 10%) 40 1
=2410.16元/m2 2）假定报酬率 r 变化
rn (1 r ) n [(1 rm ) m 1] Pm Pn rm (1 r ) m [(1 r n ) n 1
五、报酬资本化法的公式 （一）基本公式
P A3 An A1 A2 1 r1 (1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 )(1 r3 ) (1 r1 )(1 r2 )(1 rn )
当报酬率长期不变时，公式简化为：
P A3 An A1 A2 1 r (1 r ) 2 (1 r ) 3 (1 r ) n
注意：公式中假定净收益A发生在期末 若A发生在期中或期初，则应对 公式进行调整
举例：若A为期初净收益，则求取现值 的公式变为：
A3 An A2 P A1 2 (1 r ) (1 r ) (1 r ) n1
（二）净收益每年不变的公式 1、收益年限为有限年 P=A/r*[1-1/(1+r)n]
(1 10%)5045 [(1 10%) 45 1] P45 1200 (1 10%)50 1
=1193.73元／㎡
(三)净收益在前若干年有变化,若干年后保持 不变的公式 1、 收益年限为有限年的公式
Ai A 1 P [ 1 ] i t n t r (1 r ) (1 r ) i 1 (1 r )
（2）用于不同年限价格之间的换算 1）假定报酬率 r 不变
1 1 (1 r ) m Pm Pn 1 1 (1 r ) n (1 r ) n m [(1 r ) m 1] Pn (1 r ) n 1
举例： 已知某宗收益性房地产40年收益权利的 价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求 该宗房地产30年收益权利的价格。
二、收益法的理论依据 预期原理 ：决定房地产当前价值的，重 要的不是过去的因素而是未 来的因素；房地产的价值就 是其未来净收益的现值之和。
房地产价值高低主要取决于下列因素： 未来净收益的大小 获得净收益的可靠性 获得净收益期限的长短
三、收益法适用的对象和条件 （一） 适用对象 有收益或有潜在收益的房地产
t
举例： 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通 过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、 22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第 6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左 右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗 房地产的收益价格。 300.86万元
2、 收益年限为无限年的公式 t Ai A P i t ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1 举例: 某宗房地产已知可取得收益的年限为38 年，通过预测得到其未来5年的净收益 分别为20万元、22万元、25万元、28万 元、30万元，从未来第6年到无穷远每 年的净收益将稳定在35万元左右，该类 房地产的报酬率为10％。试计算该宗房 地产的收益价格。 310.20万元
（二） 适用条件 房地产的收益和风险都能够较准确地 量化
四、 收益法的操作步骤 （一）搜集有关估价对象或类似估价对 象房地产的经营收入、费用、投资收 益率等相关资料 （二）估算估价对象预期每年的潜在毛 收入 （三）估算每年的有效毛收入 （四）估算年经营费用 （五）估算年净收益 （六）选用适当的资本化率或报酬率 （七）运用适当的公式求出收益价格
（三）用于比较不同年限价格的高低 举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益 年限为50年，单价2 000元／㎡，乙房地产 的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假 设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价 格的高低。 解题思路： (1)换算成相同期限再比较 (2)求出甲与乙各自的A值，然后比较大小
（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调 整 举例： 某宗5年前通过出让取得的50年使用 年限的工业用地，所处地段的基准地价目前 为：1 200元／㎡ ，在评估基准地价时设定 的土地使用年限为法定最高年限，现行土地 报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同 之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求 取该宗工业用地的价格。
1、 直接资本化法 将估价对象未来某一年的某种预期收 益除以适当的资本化率求取估价对象 价值的方法。
2、报酬资本化法 即现金流量折现法，是房地产的价值 等于其未来各期净收益的现值之和， 具体是预测估价对象未来各期的净收 益(净现金流量)，选用适当的报酬率 (折现率)将其折算到估价时点后累加， 以此求取估价对象的客观合理价格或 价值的方法。
2、收益年限为无限年 P=A/r
Biblioteka Baidu
3、净收益每年不变公式的作用 （1）直接用于测算价格 举例： 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上 开发建设的，当时获得的土地使用年限 为50年，至今已使用了6年；预计利用 该宗房地产正常情况下每年可获得净收 益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。 试计算该宗房地产的收益价格。 P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)