第六章房地产估价(精)

注意：公式中假定净收益A发生在期末 若Biblioteka 发生在期中或期初，则应对 公式进行调整
举例：若A为期初净收益，则求取现值 的公式变为：
A3 An A2 P A1 2 (1 r ) (1 r ) (1 r ) n1
（二）净收益每年不变的公式 1、收益年限为有限年 P=A/r*[1-1/(1+r)n]
(1 10%)5045 [(1 10%) 45 1] P45 1200 (1 10%)50 1
=1193.73元／㎡
(三)净收益在前若干年有变化,若干年后保持 不变的公式 1、 收益年限为有限年的公式
Ai A 1 P [ 1 ] i t n t r (1 r ) (1 r ) i 1 (1 r )
解：
(1 10%) 4030 [(1 10%)30 1] P30 2500 (1 10%) 40 1
=2410.16元/m2 2）假定报酬率 r 变化
rn (1 r ) n [(1 rm ) m 1] Pm Pn rm (1 r ) m [(1 r n ) n 1
（2）用于不同年限价格之间的换算 1）假定报酬率 r 不变
1 1 (1 r ) m Pm Pn 1 1 (1 r ) n (1 r ) n m [(1 r ) m 1] Pn (1 r ) n 1
举例： 已知某宗收益性房地产40年收益权利的 价格为2500元/m2，报酬率为10%。试求 该宗房地产30年收益权利的价格。
2、收益年限为无限年 P=A/r
3、净收益每年不变公式的作用 （1）直接用于测算价格 举例： 某宗房地产是在政府有偿出让的土地上 开发建设的，当时获得的土地使用年限 为50年，至今已使用了6年；预计利用 该宗房地产正常情况下每年可获得净收 益8万元；该宗房地产的报酬率为8.5％。 试计算该宗房地产的收益价格。 P=8/8.5%*[1-1/(1+8.5%)50-6] ＝91．52(万元)
（二） 适用条件 房地产的收益和风险都能够较准确地 量化
四、 收益法的操作步骤 （一）搜集有关估价对象或类似估价对 象房地产的经营收入、费用、投资收 益率等相关资料 （二）估算估价对象预期每年的潜在毛 收入 （三）估算每年的有效毛收入 （四）估算年经营费用 （五）估算年净收益 （六）选用适当的资本化率或报酬率 （七）运用适当的公式求出收益价格
五、报酬资本化法的公式 （一）基本公式
P A3 An A1 A2 1 r1 (1 r1 )(1 r2 ) (1 r1 )(1 r2 )(1 r3 ) (1 r1 )(1 r2 )(1 rn )
当报酬率长期不变时，公式简化为：
P A3 An A1 A2 1 r (1 r ) 2 (1 r ) 3 (1 r ) n
第六章 收益法
第一节 第二节 第三节 第四节
收益法的基本原理 净收益的确定 资本化率的确定 收益法总结与应用举例
第一节 收益法的基本原理
一、收益法的概念 指预测估价对象未来的正常收益，利 用适当的资本化率或报酬率（折现率） 将其转换为估价时点价值，以此求取 估价对象的客观合理价格或价值的方 法。
根据将未来预期收益转换为价值的方式 ， 收益法可分为 1、 直接资本化法 2、报酬资本化法
（四）用于市场法中因年限不同进行的价格调 整 举例： 某宗5年前通过出让取得的50年使用 年限的工业用地，所处地段的基准地价目前 为：1 200元／㎡ ，在评估基准地价时设定 的土地使用年限为法定最高年限，现行土地 报酬率为10％。假设除了土地使用年限不同 之外，该宗工业用地的其他状况与评估基准 地价时设定的状况相同，试通过基准地价求 取该宗工业用地的价格。
举例： 已知某宗收益性房地产30年土地使用权、 报酬率为10%的价格为3000元/m2，试 求该宗房地产50年土地使用权、报酬 率为8%的价格。
10%(1 10%)30 [(1 8%)50 1] P50 3000 8%(1 8%)50 [(1 10%)30 1
=3893.00元/m2
t
举例： 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通 过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、 22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第 6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左 右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗 房地产的收益价格。 300.86万元
2、 收益年限为无限年的公式 t Ai A P i t ( 1 r ) r ( 1 r ) i 1 举例: 某宗房地产已知可取得收益的年限为38 年，通过预测得到其未来5年的净收益 分别为20万元、22万元、25万元、28万 元、30万元，从未来第6年到无穷远每 年的净收益将稳定在35万元左右，该类 房地产的报酬率为10％。试计算该宗房 地产的收益价格。 310.20万元
二、收益法的理论依据 预期原理 ：决定房地产当前价值的，重 要的不是过去的因素而是未 来的因素；房地产的价值就 是其未来净收益的现值之和。
房地产价值高低主要取决于下列因素： 未来净收益的大小 获得净收益的可靠性 获得净收益期限的长短
三、收益法适用的对象和条件 （一） 适用对象 有收益或有潜在收益的房地产
1、 直接资本化法 将估价对象未来某一年的某种预期收 益除以适当的资本化率求取估价对象 价值的方法。
2、报酬资本化法 即现金流量折现法，是房地产的价值 等于其未来各期净收益的现值之和， 具体是预测估价对象未来各期的净收 益(净现金流量)，选用适当的报酬率 (折现率)将其折算到估价时点后累加， 以此求取估价对象的客观合理价格或 价值的方法。
（三）用于比较不同年限价格的高低 举例：有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益 年限为50年，单价2 000元／㎡，乙房地产 的收益年限为30年，单价l 800元／㎡。假 设报酬率均为6％，试比较该两宗房地产价 格的高低。 解题思路： (1)换算成相同期限再比较 (2)求出甲与乙各自的A值，然后比较大小