房地产宏观环境分析

人口数量
• 根据2011年发布的全国第 六次人口普查结果，中国 大陆人口总数达13.397亿 人，十年间增加7390万人。 • 中国人口基数大，人均居 住面积需求的不断提升， 中国房地产市场需求将进 一步增加，房市场的潜在 容量依然巨大。
城市化
• 在世界城市化发展史研究领 域，美国城市地理学家纳瑟 姆提出了著名的“纳瑟姆曲 线”。纳瑟姆曲线表明城市 化与房地产业发展存在着内 在联系。城市化发展对房地 产业持续推动，当城市化率 达到30%时，房地产投资开始 加速增长，当城市化率达到 50%时，房地产投资将达到峰 值，其后一直到城市化率达 到70%时都将保持这种高增长 率。 • 预计2050 年前后将达到 70% 左右，因此房地产业将会持 续30-40年的繁荣。
一、政治法律环境
实施双向调控，推进长效机制
两会关注全面深化改革，加速推进房地产长效机制建立健全
落脚长效机制“第一步” ，不动产统一登记制度加速推进
一、政治法律环境
新型城镇化规划——健全城镇住房制度
国家新型城镇化规划出台，促房地产业新变局
优化城镇化布局，差别化供地，促进区来自百度文库协调发展
一、政治法律环境
小组成员：靳玉贤、张峰雪、袁华旭
壹 贰 叁 肆
政治法律环境分析（Political factors）
经济环境分析（Economical factors）
社会和文化环境（Social factors）
技术环境 (Technological factors)
伍
陆
测一测
房地产行业宏观环境分析
一、政治法律分析
政治环境包括政治制度、权力机构、颁布的方针政策等因 素。法律因素包括国家制定的法律、法规、法令以及国家 的执法机构。 政局稳定状况 政府行为 路线方针政策 各政治利益集团 法律法规 国际政治法律因素

一、政治法律分析
特点： • 不可测性 • 直接性 • 不可逆转性
二、经济环境分析
以万科为例，万科2000年-2010年营业收入为例
根据数据计算得出，人民币升值前的2000年一2005年间，万科公司年平均营业收 入增长率为22.78%:人民币升值后的2005年一2010年间，万科公司年平均营业收增 长率36.87%:2005年一2010年人民币升值后的万科公司年营业收入增长速度，明显 快于2000年一2005年的年营业收入增长速度。
国家科技体制 科技政策 科技水平 科技发展趋势
测一测
商界有句名言“女人和孩子的钱好赚”。从战略分析角度 来看，该说法主要分析的因素是（ ）。 A.人口因素 B.价值观 C.生活方式变化 D.消费心理 某国际快餐连锁公司宣布在中东开设连锁店，但并不出售 猪肉汉堡，只出售牛肉汉堡、鸡肉汉堡和鱼肉汉堡。这说 明该国际快餐连锁公司在战略分析中考虑了（ ）。 A.政治和法律因素 B.经济因素 C.社会和文化因素 D.技术因素
测一测
甲公司从事家电产品的生产和销售，现在决定进军北美市 场，为此进行详细的外部环境分析。下列选项中，属于甲 公司针对北美市场进行宏观环境的分析有( )。 A.北美相关国家针对来自我国的家电产品实行进口配额 B.北美相关国家整体经济增速下降 C.北美相关国家技术创新能力较强 D.北美相关国家市场中该产业竞争对手数量众多
从供给方面看,房地产开发是长期投资，需要大量的资金来支持,目前国内房地产企 业普遍财务能力有限,并且项目风险较大,大多数只能依靠金融机构行的贷款和购房 者的预付款，因此利率的变动对开发商的决策影响甚大。不考虑其他因素的影响, 贷款利率提高使得借款的利息提高，进而企业的机会成本变大，当企业收益一定时 ，成本的提高会降低企业所得利润,因此开发商可能会减少房地产的供给量。对一 些规模小的企业影响甚大，因为这些企业的资金来源单一，不像大企业可以上市投 资，它们主要是依靠银行借款，利率的提高会对借款成本产生乘数效应，数倍的增 大企业的融资风险。
四、技术环境分析
我国房地产产业化的总体框架已经 建立，技术体系正在集成，房地产 市场的热点不断翻新。房地产业数 字化创新工程将进一步推进，信息 技术将改造传统的房地产产业，推 动产业的现代化进程，以环保、节 能为主题的绿色生态住宅正在兴起。 住宅产业化之后，将采用工业化生 产的方式来建造住宅，以提高住宅 生产的劳动生产率，提高住宅的整 体质量，降低成本，降低物耗、能 耗。通过实施信息化实现了对企业 营运的优化调整，有效地提高了房 产企业的竞争力和企业的整体实力。
棚户区改造
棚户区的改造速度和规模将明显提高。今年政府工作报告 明确提出 2014 年棚户区改造任务为470 万套，在上年实际 开工的 323 万套基础上大幅提升。
一、政治法律环境
房产税征收新规定
2014年，对拥有2套住宅的家庭，人均建筑面积80 平方米以上部分，视为奢侈性住宅消费，每年征 收1%—3%房产税，家庭第三套住宅，每年征收 4%—5%房产税，第四套及以上住宅，每年征收 10%房产税
三、社会文化环境分析
消费观念和消费结构
• 中国“买房置地”的传统观念古来有之。“衣食 住行”中“住”是不可缺少的部分。这对于人口 数量如此庞大的中国来说，市场之大，需求之大， 自不待言。
三、社会文化环境分析
社会阶层
• 金领阶层——别墅，townhouse,位于市郊，对环境 要求高，要求精装，高品位 • 白领阶层——高档公寓，位于市区内，适于生活 的环境和工作的需要，中小型户型，舒适度要求 高 • 一般工薪——一般小区，室内，价格适中，交通 便利，离工作地接近，中小户型
测一测
在十多年前，因被报道在全球分店使用含有牛肉调味剂的 油脂制作法式炸薯条，麦当劳曾几乎被迫撤离印度市场。 众所周知，麦当劳是以汉堡作为其主打产品的。然而汉堡 的主要原料牛肉却成为麦当劳在印度惹争议的一个根源。 在印度，信奉印度教的人占到印度总人口的80%，他们将 牛奉为神物，宰杀或食用牛肉是对印度教和教徒最大的亵 渎。麦当劳宣布于2013年在印度开全素麦当劳餐厅，这表 明麦当劳不愿放弃印度市场，为吸引消费者不断作出改进 。以上信息表明麦当劳在进行战略规划时考虑了( )。 A.政治和法律因素 B.经济因素 C.社会和文化因素 D.技术因素
万科发展历程
二、经济环境分析
人民币汇率变动对房地产价格的影响
人民币升值将使调整中房地产面对大量热钱恶炒的巨大压力。国外游资早已栖身国 内房地产业，其中有的就是赌人民币升值才进入内地房地产业的。当一个国家或地 区的货币面临升值压力或者货币持续升值时，在升值前如把外币换成本币，一旦本 币升值，投资者将本币换成外币就能够获得与升值幅度相应的收益。这促使投资者 追逐该国及地区资产，而最有吸引力的就是股票和房地产，因为投资者不但能获得 升值收益，而且能够获得股票和房地产本身增值的收益，可以说是赚足两头的钱。 人民币升值带动房地产市场价格：对于国内投资者来说，人民币升值首选的行业就 是房地产行业，因为国内投资品种较少，股票市场风险又大。房地产是以人民币计 价的资产，从房地产本身和人民币资产两个角度考虑，他们都具有升值潜力。 但同时人民币升值，汇率下降会使国内市场竞争激烈，特别是资金外流，会影响经 济法发展后劲。
三、社会文化环境分析
教育水平
• 人们教育水平的普遍提高，使人们对于生活质量 的要求也不断提高，对于房屋情况更加了解，变 得更专业。这样，对于开发商而言，原来信息不 对称的局面已不明显，不仅要适应消费者的需要， 更要在软件和硬件两方面下功夫，诚信为先。 • 同时，业主法律意识提高，也会运用法律武器监 督、投诉开发商甚至是政府机构。
三、社会文化环境分析
生活方式
• 现代的人们的生活方式变化已经成了不可逆转的 趋势，这个时代也被冠以“新经济”“信息时代 ”的称号，网络，便捷成了生活的必须。同时新 的思维，新的思想，与众不同成为新一代追求的 目标。由此诞生了“SOHO”，这样商住两用的概 念，既保留了居家舒适的氛围，又满足了工作的 需要。于是“SOHO”现代城，成了许多地产商竞 相追随的项目。
利率对房地产供求的的影响
从需求上看，购房者主要分为两类，消费性购买者和投资性购买者。不管是用于居 住还是投资，大部分的购房者都采取银行按揭贷款的方式购买房产，所以利率政策 会直接影响于购房者的成本。在房款总价不变的前提下，若利率提高，则借款的支 出会增加，会减少对房屋的需求。反之，则会导致人们手中财富的贬值，人们会选 择其他的投资渠道，也会催生对房屋的投资性需求。
测一测
柯达公司是世界上最大的影像产品及相关服务的生产和供 应商。柯达公司在影像拍摄、分享、输出和显示领域一直 处于世界领先地位，一百多年来帮助无数的人们留住美好 回忆、交流重要信息以及享受娱乐时光。柯达公司长期依 赖相对落后的传统胶片部门，而对于数字科技给予传统影 像部门的冲击反应迟钝。直接导致该公司后来经营陷入困 境。导致柯达公司经营陷入窘境的主要外部环境因素属于 ( )。 A. 技术环境 B. 政治环境 C. 经济环境 D. 自然环境
购房者自我意识的觉醒、对高品质生活的追求倾向，使住宅的品质成为群众 关注的热点。在当今环保日益成为主流价值观的市场氛围下，倡导“节能省 地型”住宅的建设，提高住宅的品质和性能，不仅能增强住宅开发、设计、 施工企业的市场竞争力，同时也更加契合住宅消费者的实际利益，促进社会 和谐发展。
一、政治法律环境
取消限购 全国三十多个城市相继宣布取消楼市限购 政策。
一、政治法律环境
房地产泡沫——商业地产
从国内来看，城市人均商业面积超过1、5平方米，就意味着城市的商业地产 供应面积已明显出现过剩现象。目前，在这35个城市中，有19个城市人均商 业面积已经面临饱和或过剩的状态。
一、政治法律环境
社会经济结构（最重要的是产业结构）
经济发展水平（国家经济发展的规模、速度和水 平） 经济体制（国家经济组织的形式） 宏观经济政策 当前经济状况 其他一般的经济条件
三、社会文化环境分析
人口状况 社会流动性 消费心理 生活方式变化 文化传统 价值观
四、技术环境分析
国家将房地产行业的外资行为列入“限制”行列， 限制外商投资及热钱涌入，从紧的金融手段，银行 存款准备金率连续提升，对于房产市场的资金来源 起到明显抑制，同时加强商业性房地产信贷管理也 一定程度上抑制了房地产需求。
三、社会文化环境分析
风俗传统
房屋坐北朝南，南向为正向，所以一般意义上， 板楼均为南北向，且受消费者青睐，且价位较高 在中国传统风水文化的作用下，人们认为除了房 屋的坚固程度之外，风水是家宅平安的主要影响 因素。因此人们在寻找建房之处时希望找到上风 上水的土地，希望家庭和事业能够风生水起，居 住地点的周边环境要能够藏风聚气，建房的时候 要挑选良辰吉日