亲地住宅私家领地划分原则和雷区

1、不能划给业主作为私家领地的敏感点

1.1共用的车库联络道，不能划给业主作私家领域

案例：蓝湖郡湖东2-2、2-3车库联络道划分案例
蓝湖郡项目在设计阶段就将车库联络道划入业主私家地块面积中，其中 相邻两户共用的车库联络道按照比例分别划分给两户业主。但在使用过程中， 业主往往要求明确土地界限，要求根据确权的宗地图在公用车库联络道上打 桩来界定地块面积，这将导致相邻两户业主的车都无法正常出入车库。

一、私家领地面积确权的工作流程及容易出现问题的环节 二、私家领地划分原则及相应案例


三、预防及解决

一、私家领地面积确权工作的流程及容易出现问题的环节
景观初设
景观施工图
照图施工
施工过程中容易导致实际与现 场不符，需要加强核对
宗地测绘（交房前一个 月左右开始）
测绘是参照我方提供的图纸 进行抽检，容易导致与现场 不符

1.2销支组产品专员与会时，重点关注提出私家领地划分方案中土地确权方面
的敏感点；客户中心项目管理员重点关注后期使用方面的敏感点；物业前期 介入人员重点关注后期维护使用方面的敏感点；研发和工程的关注重点是现 场实施的成本、可行性及完成后的观感效果。

1.3结合产品溢价的要求，对有争议的私家领地的划分，与会人员达成共识，
亲地住宅私家领地划分原则和雷区
重庆龙湖客户中心 二零零八年三月
前言：

由于集团要求各地区公司打造低密度住宅，并将“亲地”、“赠 绿”作为产品研发的战略切入点，针对花园洋房和别墅类产品，确权
给业主的地块是否存在面积争议、是否方便使用越来越成为业主关注
的重点。本文通过回顾2006～2007年度业主对地块/花园方面的典型 报事，对可能引起业主投诉的潜在问题作出警示，提出亲地住宅私家 领地划分的原则和雷区，减少今后发生。
使用率低的公共景观，尽量多划入业主私家花园，以提高产品溢价。

案例：湖西4-20-1位于小区尽头，其入户处有一条检修便道，检修便道
所在处划入了公共景观，但此处公共景观紧邻业主私家花园又没有其他业主
使用，该户业主便将此处公共景观用栅栏围住作为自己的私家花园使用。其 实我们可以在设计阶段就将其划入私家领域，大幅提高产品溢价。
从项目部取得现状地形图
从OA上取得挂网会签定稿的 花园边界竣工图
同勘测院一起出现场
出具宗地面积 报告书
二、私家领地划分原则及相应案例



1、不能划给业主作私家领地的敏感点； 2、地块面积相对充足前提下，不宜划入业主 私家领地的敏感点； 3、建议划入业主私家领地以提高产品溢价的 敏感点； 4、私家领地后期物业养护敏感点。
接业主关于花园 面积和边界报事
到现场察看
通过目测和简单工 具判断存在差异的
通过目测和简单工具 判断基本没有差异的
通知销支组景观 项目部核对花园 边界图
按照销支移交的 产品资料得出具 体尺寸和界址
边界图无误，为 现场施工错误的
边界图绘 制错误的
现场测量打消业 主的疑虑
沟通后业主同意
销支组联系原测绘单 位进行重新测量确权

湖东2-2、2-3宗地图
道路与花园边界竣工图
砼
砼2
砼2 砼
空
砼3
空
砼3
湖东2-2、2-3现场照片
宗地图上的 花园分界线

1.2业主不能使用的，看上去类似于公共景观的私家花园（特别是私密性强的后场。开
发商统一施工的前场除外）－－不能划给业主作私家使用。

案例：湖西3－17业主对私家地块内分级堡坎的报事 湖西3－17为滨湖别墅，其地块面积为1532平米，一直延伸到湖边，包括湖边6级 堡坎，导致客户有200多平米地块面积无法正常使用，加之标高关系，能作为花园使用 的地块面积只有不到500平米。业主接房后对现状非常不满意，且在07年7月17日重庆 暴雨时，该户湖边的分级挡墙大面积垮塌，业主以此要求我们恢复成为一级挡墙，消 化高差，补偿之前不能使用的的花园面积，导致我方非常被动。经过大量的协调，最 后在把挡墙改变为重力式挡墙后，还增划了近100平米的公区给业主私有，才算解决该 报事。

湖西3-17宗地图
道路与花园边界竣工图
天井
湖西3-17现场
此区域此前为6 级挡墙

1.3高差较大、人不易到达且难以使用的区域－－不能划给业主作私
家使用。

案例：蓝湖郡湖西3－33
红线区域内，业主 根本无法到达的区 域，仍然属于业主 地块面积
2、在地块面积相对充足的情况下，不宜划入业主私家领域 的敏感点
2.3 景观模型与现场的一致性

3、项目实施阶段

3.1实施前研发向工程交底。 3.2现场严格按照景观施工图进行施工和检查。 3.3施工过程中若有地块形状、高差处理及周边道路等方面的变动，景观项目 部景观工程师务必通知各部门相关人员，且应将此变动以工作联系单的形式 通知该项目研发部设计协调专员、项目营销经理、客户中心项目管理员、销 支组产品专员确认并会签，以完善后续业主工作及土地确权工作。

2.1业主不能直接使用的花园前场 2.2在施工过程中，被取消的公共景观或一些小节点形成的区域

以上 “不宜”，源于景观设计理念和使用习惯的差异以及景观
设计及实施过程中经常性随意发生的变化，这些点往往导致客户投诉。
3、建议划入业主私家领域以提高产品溢价的

3.1部分业主地块位于小区尽头或较为隐蔽处，靠近这些部位可以尽量少划
现场测量沟通未果的则通知 客户中心和销支组判断是否 需要请勘测单位测量
进行整改
业主确认
关闭报事

欢迎指正，感谢交流！
4.2高堡坎没有预留养护便道，维护不便
湖西6-24至27后场花园
问题： 1、没有私家花 园养护通道 2、绿化工人用 楼梯进入花园养 护危险性大 3-4m 症结是围墙和挡 墙的关系处理不 佳
私家花 园绿篱
蓝湖郡湖西710、11、12后 场花园 问题： 1、没有私 家花园养护 通道，养护 工人穿越绿 篱破坏景观， 引起业主投 诉 景观施工时 其实可以安 装建议爬梯


4、交付及使用阶段

4.1 销支在交房前将测绘的宗地面积通过工作联系单传递给物业，联
系单附件包涵注明每户面积的EXCEL表格及测绘部门出具的报告的电
子文档图，作为物业软件收费依据，同时可在接到业主报事后作为初 步核对的依据。

4.2 针对业主就地块/花园面积提出的报事，因有可能涉及到面积复 议和产权纠纷，其处理方式一般为：
以会议纪要的形式进行备案，并作为后期交房前的管控重点进行复核与检查。
2、项目销售阶段

2.1 培养及强化臵业顾问对此种产品形态的专业和敏感，特别是景
观方面；

2.2 做好培训：

2.2.1私家领地包括哪些范围？
2.2.2私家景观和公共景观的视觉融合及产权分界是如何处理的？


2.2.3私家领地内的高差是如何处理的？

蓝湖郡湖西1－9现场照片
1－29
红线区域为1－9业主地块边 界，业主根本无法使用，建 议划给1－10业主
1－30
4、私家领地后期物业养护敏感点。

4.1根据后期管理维护的需要，花园边界需要留有可供一 人通行的小径，但不宜过宽，否则，将影响产品溢价。
私家 花园 绿篱 私家花 园通道
靠近围 墙的养 护通道 处理， 可借鉴
湖西4-20-1现场照片
百度文库红线区域近邻业 主花园，与邻户 均不公用，为公 区
建议检修便道靠边，将大部分公共景观直接划入业主私家花园，可很大程度上 提高产品溢价能力。

3.2 相邻两户业主地块间有高差的，原则上地块、花园以堡坎为边界进行现
场分户，且以方便业主使用为原则。

案例：湖东1-9 湖东1-9业主的花园边界不是以堡坎而是以下面的绿篱为界
因没有养护 通道形成的 便道
私家花 园绿篱
堡坎
物管用房
靠近围 墙的养 护通道 处理， 可借鉴
私家花 园绿篱
维护通道
三、预防与解决
1、项目设计阶段； 2、项目销售阶段； 3、项目实施阶段； 4、交付及使用阶段。


1、项目设计阶段

1.1研发部召开关于地块、花园面积划分的专题会议时，除了通知该项目营销 经理参与外，务必通知销支组、客户中心、物业前期介入人员参加。