详细仓储物流用地政策分析

仓储物流用地政策分析(摘要）

包括五个方面:

➢仓储物流用地

➢仓储物流用地相关政策

➢仓储物流用地面临的主要问题

➢仓储物流用地发展政策分析

➢物流企业的应对策略

一、仓储物流用地

物流用地是各种物流功能及设施的空间载体,涉及现有不同城市用地类型,承担着运输、存储、装卸搬运、包装、流通加工、物流信息处理等多样的功能。

物流用地可分为物流通道用地和物流节点用地两大类，其中物流节点用地(仓储物流用地）是物流用地的主要用地类型

在城市建设用地类别中,物流用地因其承担的功能不同,由多种用地类型组合而成,包括:工业用地、仓储用地、对外交通用地、公共设施用地，允许有少量住宅用地,也允许有市政工程设施用地、水面等其他用地。

仓储物流用地

物流设施、物流功能及所属城市建设用地主要类型

二、仓储物流用地相关政策

供地政策

２0０4年１２月３1日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》——推进土地资源的市场化配置,经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用

2０06年8月３1日,《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》——工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让

２００６年１2月国土资源部下发的《关于发布实施〈全国工业用地出让最低价标准〉的通知》——今后出让工业用地时不再采取协议方式，而必须通过招标、拍卖、挂牌的方式

２007年9月，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》——对招、拍、挂出让的原则、范围、程序、法律责任均进行了系统规定 2０08年1月３日,《国务院关于促进节约集约用地的通知》——审查调整各类相关规划和用地标准；提高建设用地利用效率;发挥市场配置土地资源作用，严格落实工业和经营性用地招标拍卖挂牌出让制度

相关土地税费政策

2００６年11月7日财政部国土资源部中国人民银行联合下发的《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》——从２００7年1月1日起,新批准新增建设用地的土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高１倍；

2０06年12月31日，国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定——２007年1月1日起,城镇土地使用税的税额标准在1９88年暂行条例规定的基础上将提高两倍；

２0０7年12月1日,国务院《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》——将耕地占用税税额上调至原来的4倍，对占用基本农田的，在此基础上再提高５０％的税额；

1９86年9月15日，国务院《中华人民共和国房产税暂行条例》——房产税依照房产原值一次减除1０%至30％后的余值计算缴纳，税率为1.2%；房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据,税率为１2%

仓储物流用地面临的主要问题

目前仓储物流新增用地供应不足成为制约物流产业发展的重要瓶颈。

物流企业取得土地的难度增大

仓储物流现有存量用地实际利用部分可以、部分勉强、

部分不能满足现代物流用地的需求。

1、物流用地供应紧张

✶土地政策紧缩、土地供求关系日趋紧张

2、物流用地的需求日益增大

➢国内物流行业的快速发展带动物流用地的需求

我国物流业已进入快速增长时期,而物流业的扩张必然要求物流地产等配套设施同步发展,特别是对高标准仓储的需求急剧增加。而我国真正符合需要的仓储设施还相当匮乏，远远不能满足现代物流需求。

➢外资企业在中国快速发展的需求，需要租用大量的仓储设施

目前很多外资企业,如陶氏化学，荷兰贮罐公司Voｐak,世界上最主要的农业机械和物料装卸机械制造商之一杰西博工程机械(上海)有限公司，软件开发商Sｙbａse、美国EA、雅诗兰黛集团、达能乳制品等都投巨资重点投资在国内市场。

这些外资企业为了达到在中国快速发展(布点、经营)和控制风险的目的，一般会选择租用仓储设施，而非自建。

3、目前物流存储空间不足

对于国内物流仓储空间,世邦魏理仕研究报告显示,中国5.5亿平方米的存储空间中,只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.4１平方米,是香港、日本和美国人均水平的十分之一。这一数字反映出中国目前所面临的较为严重的存储空间不足问题。

4、目前物流存储空间不足

对于国内物流仓储空间，世邦魏理仕研究报告显示，中国5.5亿平方米的存储空间中，只有580万平方米可以算得上是“甲级”现代物流设施。中国的人均存储空间仅为0.４1平方米，是香港、日本和美国人均水平的十分之一。这一数字反映出中国目前所面临的较为严重的存储空间不足问题。

5、物流企业取得土地的困难增大

仓储物流用地取得的方式

国有土地——协议出让、招拍挂、收购、企业并购重组、租赁

集体建设用地——租赁、企业并购重组、联营

6、物流企业取得土地的困难增大

仓储物流用地难以取得的原因：

➢新增建设用地必须符合土地利用总体规划和年度供地计划安排

➢相对于住宅、商业用地的竞争,处于劣势

由于工业（仓储）用地所获取的价值远远低于住宅或商业用地,所以在规划新开发区时，相比工业(仓储）用地,地方政府一般更愿意分配土地作为住宅及商业规划区。即使在工业和高科技园区，能够带来收入和增加就业机会的项目也主要是园区的办公楼、工厂和研发设施。另一方面，开发存储设施能够直接带来的业务流程和就业机会增加极其有限。在很多情况下，物流设施均被视为配套服务。

➢物流企业在与生产企业竞争土地时，往往处于劣势

各级地方政府往往更注重项目的投资强度，对那些投资大、产值高、效益好、税收多的生产性行业将会优先考虑；而仓储项目由于在直接产出和税收贡献等方面对地方财政的贡献相对较小,并且占地规模大、投资回收期长，因此物流企业在竞地时也往往处于劣势。

7、土地取得成本越来越高

✶须通过招标、拍卖、挂牌等方式取得;

✶土地出让金标准提高;

✶工业用地最低出让价标准的限制;

✶仓储物流用地的用途多样（仓储用地、商业用地、交通运输用地等）,界定还不清晰，使得取得成本大不相同,土地取得成本投入多