运营管理方案新

广西某房地产开发有限公司

《运营管理方案》

一、组织架构 公司组织架构图

二、部门设置和职能配置

股东会

董事会 监事会

总经理 财务总监

总经办 工程部 采招部 人资部 营运部 开发部 财务部 客服部 营销部 A 项目经理 B 项目经理 A 项目团队 B 项目团队 营销总监 （市场营销） 总工程师 （工程技术） 副总经理 （经营管理） 股东会 董事会 监事会 总经理

财务总监 总经办 工程部 采招部 人资部 营运部 开发部 财务部 客服部 营销部 A 项目经理 B 项目经理 C 项目经理 A 项目团队 B 项目团队 C 项目团队

营销总监 （市场营销） 总工程师 （工程技术） 副总经理 （运营管理）

公司层设置8个职能部门，各部门的职能配置如下：

•运营部：负责集团公司日常行政和办公管理、计划管理、会议管理、信息管理、企业策划、印章管理、档案管理、法务、接待、外联公关和车辆后勤管理等工作，公司运营体系的构建和实施，部门内部的协调和总经理办公会议决议的执行落实与监督跟进，督促、检查和指导各项目分公司的项目运营管理，监督落实公司相关政策的执行。

•人力资源部：负责制定公司人力资源规划、薪酬、招聘、培训、绩效考核、劳动合同管理、社保及相关政策，指导各项目分公司人力资源管理活动，监督各成员企业相关政策的执行。

•财务部：负责制定公司财务制度和政策，全面预算管理、财务状况分析，成本管控，税务筹划，合并报表，统筹安排财务活动，统筹公司资金的调控，集中统一合理调配公司内部系统资源，提高工作效率；对各项目分公司财务活动进行检查、指导、规范、考核和评价；对项目分公司内部管理审计稽核，并及时监控整改。

•营销部：负责制定公司营销系统的管理政策及执行监控，产品定价及市场、营销管理政策的制定及实施，产品营销监控及事件处理；各项目营销策划方案的审核。导入统一的标准化的操作模式，使整个公司的营销体系的工作规范化、标准化、制度化；加强营销各个环节的计划与控制，包括市场定位环节（产品定位）、营销策划环节（项目CI、广告、推广）、销售环节（价格、销控、销售情况）、后期服务（客户满意度测量、客户服务）和营销费用的控制，加强对各项目分公司的监控和指导；负责产品牌定位、规划以及宣传、维护，通过各个项目环节控制来统一对外宣传的品牌形象，提升企业无形资产，建立品牌效应。

•客服部：负责制定公司客服和会员系统的管理制度、规范及执行监督。主要包括：售后服务、会员管理和业主投诉监督跟进工作。参与房地产项目定位与产品规划方案；销售过程中客户按揭办理跟进，催款等销售辅助工作和客户回访、销售满意度调查等工作；销售后到交付前的客户关怀工作，包括定期的房屋进度通告、客户活动，交付后期客户的维修接待以及投诉处理，以及会员系统相关管理工作等。

•工程部：负责制定公司工程系统的管理制度、规范及执行监控，工程管理监控及事件的处理，制定符合本公司发展的工程项目管理模式和业务流程，构建和完善公司项目预算体系，导入统一的标准化的项目管理操作模式，检查、监控和指导各成员企业项目工程的实施，推动公司工程管理体系的工作规范化、标准化、制度化。

•采招部：负责制定公司采购系统的管理制度、规范及执行监控，建立和完善供应商信息库并规范管理好供应商；组织承建商、供应商考察、考评活动，建立并维护承建商、供应商名册；组织并实施各项大宗建材的招标和采购；推动公司采招体系的工作规范化、标准化、制度化。

•开发部：负责制订项目开发相关证件手续办理的流程、规范并组织实施。做好项目开发前期的信息收集，开发项目的立项、申报，负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件，协助做好前期工程的服务工作，协助办理企业注册等各项审批工作，并协助做好与相关政府部门的关系。

三、公司总部管理层人员配置

（一）公司经营班子

1、公司经营领导班子由总经理、副总经理、总监（或总工）构成。

（1）公司设置总经理1人

（2）副总总经理、总监若干名：

运营副总1人,分管公司运营管理系统，直接主管运营部、人力资源部、开发部工作，负责公司日常事务。

财务总监1人，负责主管和统筹公司财务管理、成本管控体系工作，主管财务部。

营销总监1人，负责主管和统筹公司营销体系工作，主管公司营销部、客服部。

工程总监或总工1人，负责主管和统筹公司项目工程管理和技术，主管公司工程部、采招部。

（二）各职能部门定岗定编

1、运营部：经理1人，运营主管∕或专员1人，信息管理主管∕或专员1人

2、人力资源部：经理1人，人事主管∕或专员1人

3、开发部：经理1 人，主管或专员1人

4、财务部：财务经理兼会计1人，出纳1人

5、营销部：营销部经理1人，营销主管∕或专员1人

6、客服部：经理1人，客服主管∕或专员3人、平面设计1人、会务助理1人

7、采招部：经理1人，采招主管∕或专员2人

8、工程部：工程部经理1人，预算主管或专员1人，工程技术人员1人

四、运营管理的含义、内容和管控模式

（一）运营管理的含义和内容

1、含义。房企项目运营管理，重点聚焦房地产项目开发的全生命周期，从项目进度、质量、成本和现金流四条主线实现对整个项目的全面管理，覆盖项目发展（包括项目论证、项目策划）、规划设计、项目建设（包括采购招标、施工等）和销售及服务等项目运营管理的重要阶段，从而实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位运营管理。

2、内容。房地产项目运营管理管什么？简而言之，就是“管目标”、“控进度”、“防风险”，实现项目运营的“可知”、“可控”、“可预测”。

（1）管目标：承接经营计划管理，实现指标的PDCA循环管理

管目标重点抓好以下几方面工作：

1）做好经营目标下的项目运营维度分解

2）《年度经营目标责任书》的编制和管理跟进

3）建立和健全“4＋1”管理指标体系

4大类管理指标：经营类、销售类、现金类、财务类

四大类管理指标细分见下表：

四大类管理指标

类别

经营类指标销售类指标现金类指标财务类指标

项次

1 施工面积销售面积经营活动净流量主营业务收入

2 新开竣工面积销售金额筹资活动净流量主营业务成本

3 竣工面积回款金额投资活动净流量毛利率

4 拆迁面积结算面积总净现金流净利润

5 结算金额其中：开发成本合计净利率

6 其中：新增贷款合计存货周转率

7 现金及银行存款年初余额资产负债率

8 现金及银行存款期末余额净资产利润率

主职部门工程部营销部财务总监财务部

4）目标与指标追踪——经营计划的跟踪，建立运营视角的产销匹配

重点关注：生产进度（主要跟进开工、开盘、交房等关键节点）、销售进度、回款进度、利润完成进度、存货指标。

（2）控进度：“七控”强化协同与防范风险，实现开发项目的过程监控

①项目关键节点的管控，实现开发目标的过程监控。

②专业能力比较弱、影响品牌和利润的重要节点管控。

③涉及多部门、跨层级协同频繁的关键节点管控。

④控制项目关键路径上的重要工作项，把控项目开发周期。

⑤与收入达成休戚相关的关键节点和专项计划的管控。

⑥受外部政府影响的证件管理的管控。

⑦类似质量停止检查点的特殊管控点的管控。