土地增值税的征税范围

土地增值税的征税范围

（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。

土地增值税税率（掌握，能力等级2）

土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。

土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】

土地增值税应纳税额的计算（注意有无印花税）

第一步，判断可以扣除的项目

第二步，土地增值额=转让房地产收入-规定扣除项目金额

第三步，计算增值额与扣除项目之间的比例，以确定使用税率的档次和速算扣除系数

第四步，套用公式计算税额。公式为：应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数

取得土地使用权未开发（不可扣）销售和视同销售

所支付的金额已售出（可扣）无偿移交给政府

已开发已完工产权属全体业主所有

建造总支出未售出（不可扣）

建造成本未完工（不可扣）

扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让比例

房地产开发企业土地增值税清算（掌握，能力等级2）

土地增值税税收优惠（能力等级2）

1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。

普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。

3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。

土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1）

合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。按房地产所在地申报。

房产税计税依据与税率（掌握，能力等级２）

房产税的计税依据的几个特殊规定：

1.对投资联营的房产的规定

对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。

2.对融资租赁房屋的规定

由承租人在合同约定开始日的次月起（未约定开始日的，在合同签订的次月起），按照房产余值缴纳房产税。（新变化）

3.关于附属设备和配套设施的计税规定：

一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

房产税的税收优惠（熟悉，能力等级1）

（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。

（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。

（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，不属于免税范围，应照章纳税。

（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。

（五）央行含外管局所属分支机构自用的房产。

（六）经财政部批准免税的其他房产。

房产税的征收管理（熟悉，能力等级1）

（一）纳税义务发生时间

注意时间规定：强调“次月”——经营、取得、取证、出租、出借、建成、验收的次月。只有将原房产用于生产经营的，是从“之月”起缴纳房产税。

（二）纳税期限、纳税地点和征收机关

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收办法。房产税在房产所在地缴纳。对房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关缴纳。

城镇土地使用税税收优惠（熟悉，能力等级1）

法定免缴土地使用税：16条，272页-274页

省级税务局确定减免土地使用税的优惠：15条，274页-276页

城镇土地使用税征收管理（熟悉，能力等级1）

按年计算，分期缴纳。使用城镇土地，一般是从次月起发生纳税义务，新征用耕地是在批准使用之日起满一年时开始纳税。城镇土地使用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在地的税务机关负责征收。城镇土地使用税的属地性强。

耕地占用税税收优惠（掌握，能力等级1）

（一）免征耕地占用税：

1．军事设施占用耕地；2．学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。

（二）减税

1．铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。

根据实际需要，国务院财政、税务主管部门商国务院有关部门并报国务院批准后，可以对以上情形免征或者减征耕地占用税。

2．农村居民占用耕地新建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。特殊困难的可以免税。

依照条例规定免征或者减征耕地占用税后，纳税人改变原占地用途，不再属于免征或者减征耕地占用税情形的，应当按照当地适用税额补缴耕地占用税。

耕地占用税征收管理与纳税申报（了解，能力等级1）

获准占用耕地的单位或者个人应当在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。临时占用耕地先纳税，恢复原状后再退税。占地用于农业生产设施的不征收耕地占用税。