物业管理法律法规解读

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案例二
A物业管理公司与某住宅小区的业委会联系对该小区进行管 理，业委会与物业管理公司未签订合同，双方口头说明管理事 项。后来，由于夏天炎热，狂风暴雨次数较多，对小区的外部 设施和花草树木破坏较大，物业管理公司对小区进行了全面整 顿，令小区恢复了往日漂亮整洁的模样，
为此，A公司垫付了一大笔钱在里面，后来公司贴出公告通 知业主交增收的管理费，业主都为增收大量的管理费不解： “我们没有委托物业管理公司管理这么多事项，也没有答应在 每月该交的费用上同意增交超支的管理费。”约定管理费中只 说了每月的管理费，业主不能保证交其额外收取的管理费，物 业公司无根无据，怎能凭空向业主们要求多交管理费呢？业主 们拒绝交管理费。双方争执不下，最后A公司向法院起诉。
蔡某的要求合理吗？
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（3）对民事法律行为和代理的规定
民事法律行为应具备三个条件：（1）行为人具有相 应的民事行为能力；（2）意思真实表示：（3）行 为不违反法律和社会公共利益。
代理规定涉及什么是代理和哪些情况属于无权代理 等。
（4）对民事权利的规定
民事权利中与物业管理相关的问题，主要是物权和 债权。《民法通则》中对物权的原则性规定是解决 不动产权属问题的主要依据。另外规定了不动产相 邻关系的处理原则。这些规定对于业主在订立物业 管理公约和物业管理公司处理物业管理常见问题提 供了重要法律依据。
➢《中华人民共和国民法通则》于1986年4月12日由第6届
全国人民代表大会第4次会议通过、1987年1月1日起施行。 概括地确定了我国民法的基本原则、基本制度和主要内容。
➢《民法通则》共9章、156条，主要包括基本原则、公民
（自然人）、法人、民事法律行为和代理、民事权利、民事 责任、诉讼时效、涉外民事关系的法律适用等部分。
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1.2 民法中与物业管理相关的内容
（1）民法的基本原则
平等原则 自愿原则 公平原则 诚实信用原则 禁止民事权利乱用原则
（2）对公民（自然人）和法人民事权利能力和民 事行为能力的规定
公民从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依 法享有民事权利，承担民事义务。
民事行为能力的规定
10岁以下未成年人是无民事行为能力人； 10~18岁的未成年人是限制民事行为能力的人； 18岁以上是完全民事行为能力的人。
请分析：物业管理公司的做法有什么不妥？为什么？
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（3）关于合同效力的规定
包括合同生效的时间，无效合同、可撤销和可变更 合同的法律后果等。
52条 有下列情形之一的，合同无效：
一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； 以合法形式掩盖非法目的； 损害社会公共利益； 违反法律、行政法规的强制性规定。
熟悉
（1）民法对民事权利能力和民事行为能力如何规定的？ （2）建筑物区分所有权的特征？专有所有权人、共有所有权人、
成员权人各有哪些权利和义务？ （3）物权法对建筑物区分所有权有哪些相关规定？
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1 民法与物业管理
1.1 概述
➢ 民法是调整平等主体的自然人之间，法人之间、自然人
和法人之间的财产关系和人身关系的法律规范的总称。物业 管理法律关系中民事法律关系占多数，民法是物业管理活动 中最常用的法律规范，需重点了解掌握。
➢《合同法》采取了约定优先原则，有约定依约定，无约定
依法定的规则
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2.2 合同法中与物业管理关系密切的内容
（1）合同法的基本原则
平等、自愿、公平、诚实信用、守法和尊重社会 公德等基本原则。
（2）合同订立时要注意的问题
应当采用书面合同形式。 合同的主要条款应齐备详尽。 可参照有关部门公布的合同的示范文本订立合同。
债权的规定主要使用于合同问题，为了担保债务的 履行，当事人可以设置保证、定金等担保方式。如 在装修协议中约定保证金。
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（5）对民事责任的规定
主要包括什么情况下应承担民事责任，违反合同的 民事责任和侵权的民事责任的构成，承担民事责任 的方式等。
125条在公共场所、道旁或者通道上挖坑、修缮安 装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施 造成他人损害的，施工人应当承担民事责任。
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案例一
某住宅小区成立业委会过程中，在核定产权人出席会议参加 投票时，发现产权人有一位竟是13岁的孩子，经过了解方知， 孩子姓蔡，是独生子，父母考虑到自己逐渐年迈，购买的房产 让孩子作为产权人，可免除以后交遗产税等繁琐之事。
了解此事后，业委会成立过程就没有通知蔡某参加，召开的 业主大会也没让蔡某参加，因为大部分业主认为蔡某属于限制 行为能力的人，没有参加业主大会的资格。物业公司也坚决反 对蔡某参加。蔡某认为自己的合法权益受到了侵害，就把小区 业委会和物业公司告上了法院，要求法院主持公道，维持自己 的合法权益。
134条规定了承担民事责任的10种方式.
（6）诉讼时效制度
诉讼时效是指权利人通过诉讼程序向人民法院提出 保护其合法权益的请求的法定有效期限。
135条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期 间为2年，法律另有规定的除外。
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2 合同法与物业管理
2.1Байду номын сангаас概述
➢《中国人民共和国合同法》作为调整平等主体之间的交易
第二篇 物业管理常用法律法规解读
1 民法与物业管理 2 合同法与物业管理 3 物权法与物业管理 4 物业管理条例 5 其他规章及规定 6 其他相关法律
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物业管理常用法律法规解读1~3复习题
掌握
1、基本概念
民法、建筑物区分所有权、成员权
2、问答题
（1）民法及合同法的基本原则分别是什么？ （2）民事法律行为应具备的三个条件是什么？ （3）《合同法》对合同效力、履行合同及违约责任如何规定的？ （4）《物权法》出台对物业管理有哪些影响？ （5）专有所有权的客体如何确定？共有部分包括哪些具体内容？
关系的法律，是我国民法的重要组成部分。
➢《中华人民共和国合同法》于1999年3月15日由第九届全
国人民代表大会第二次会议通过，自1999年10月1日起施 行。
➢《合同法》包括总则和分则两大部分，共23章428条。总
则部分规定了合同法的基本原则，规范了合同的订立、合同 的有效或无效及合同的履行、变更和解除、保全、违反合同 的责任等问题。分则部分则对常见类型的合同进行了规定。