房地产估价师经营与管理练习题第39讲第七章风险分析与决策2011年

2011年房地产估价师考前辅导精讲班《房地产开发经营与管理》风险分析与决策（下）一、大纲要求考试目的本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的了解、熟悉和掌握程度。

考试要求1．掌握房地产开发项目的主要不确定性因素；2．掌握房地产置业投资项目的主要不确定性因素；3．熟悉不确定性因素的相互作用；4．掌握盈亏平衡分析；5．掌握敏感性分析的概念和步骤；6．掌握单因素与多因素敏感性分析；7．了解敏感性分析的“三项预测值”法；8．掌握风险分析的界定；9．了解风险分析的一般过程和方法；10．熟悉概率分析的步骤与概率确定方法；11．掌握概率分析中的期望值法；12．了解蒙特卡洛模拟法；13．掌握决策的概念；14．了解决策的方法；15．掌握房地产投资决策；16．掌握传统投资决策方法的局限性；17．了解房地产投资决策的期权性质；18．了解实物期权方法与房地产投资决策；19．熟悉实物期权方法的实际应用；20．了解应用实物期权方法决策时需注意的问题。

二、内容讲解第七章风险分析与决策四、敏感性分析的“三项预测值”法（重要考点）前面所介绍的敏感性分析方法是单因素的，它忽略了各因素之间的相互作用。

在一般情况下，多因素同时发生变化所造成的评估结果失真比单因素大，因此，对一些重要的、投资额大的开发项目除了要进行单因素敏感性分析外，还应进行多因素敏感性分析。

“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。

“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发利润受影响的情况。

在［例7－2］中经过对市场的全面调查、研究后，分别给出了各变动因素的三项预测值，如表7－5所示。

各变动因素的三项预测值表7－5当然，表7－5中对各因素三项预测值的估计并不是一件很简单的事情，它依赖于估测人员的专业水平和其所拥有的市场资料的完整性。

从表7－5中可以看出，共有8个不确定因素，每个因素有3个估计值，故共有6561种组合情况。

如果用人工分别计算每一种组合情况的结果是相当复杂的，在实际评估过程中估价师可采用计算机运算，工作量并不太大。

如果将表7－5中8个因素全部按最乐观情况考虑，或者全部按最可能情况和最悲观情况考虑，则可以得出开发项目三组最有用的结果，如表7－6所示。

开发项目预测结果汇总表7－6表7－6中的结果表明，当因素发生变化时，开发利润值大约在38539～266841美元之间变化，最可能的利润值大约为199444美元。

一般来说，评估中所涉及的因素全部为最乐观或最悲观情况，在实际开发过程中是很少出现的，除非政府给予某种特别优惠的政策或者宏观经济出现全面萧条。

但不管怎样，对变动因素进行全面分析，有助于开发商或投资商进行正确的决策。

敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。

它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。

但是，这种分析尚不能确定各种不确定性因素发生一定幅度变动的概率，因而其分析结论的准确性就会受到一定的影响。

实际生活中，可能会出现这样的情形：敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大；而另一因素在敏感性分析时表现出不太敏感，但其在未来发生不利变动的可能性却很大，进而会引起较大的项目风险。

为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。

例题1．“三项预测值”分析方法是多变量敏感性分析方法中的一种。

（）（2003年试题）答案：√第四节风险分析（史记：最重要的方法是概率分析）一、风险分析的界定在项目财务评价中采用的基础数据（如投资、成本费用、租售价格、开发周期等）大部分来自对未来情况的预测与估算，由此得出的评价指标及做出的决策具有很大程度的风险。

为了给项目投资决策提供更可靠和全面的依据，在财务评价中除了要计算和分析基本方案的经济指标外，还需要进行不确定和风险分析，并提出规避风险的对策。

不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。

风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。

二、风险分析的一般过程和方法对一个房地产项目进行风险分析的过程，可以分为风险辨识、风险估计、风险评价三个阶段（见图7－6）。

（一）风险辨识由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。

风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。

在众多的影响中抓住主要因素，并且分析它们引起投资效果变化的严重程度。

常用方法有专家调查法（其中代表性的有专家个人判断法、头脑风暴法、德尔菲法）、故障树分析法、幕景分析法以及筛选—监测—诊断技术。

如本书第一章所述，在房地产开发投资过程中所面临的风险，包括系统风险和非系统风险两类。

房地产投资项目的风险分析，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。

这些风险因素通过直接影响项目的成本和收入，对项目的财务评价结果产生影响。

图7－6风险分析的三个阶段（二）风险估计与评价常用方法风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。

常用的风险评价的方法有以下几种。

1．调查和专家打分法该方法主要适用于项目决策前期，这个时期往往缺乏具体的数据资料，主要依据资深专家的经验和决策者的意向，得出的结论也只是一种大致的程度值，它只能作为进一步分析参考的基础。

2．解析方法解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，将风险分析与反映开发项目特征的收入和支出流结合起来，在综合考虑主要风险因素影响的情况下，对随机收入、支出流的概率分布进行估计，并对各个收入、支出流之间的各种关系进行探讨，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。

3．蒙特卡洛模拟法它是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。

其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

解析法和蒙特卡洛模拟法，是风险分析的两种主要方法。

二者的区别主要在于：解析方法要求对影响现金流的各个现金源进行概率估计；蒙特卡洛法则要求在已知各个现金流概率分布情况下实现随机抽样。

此外，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。

例题2．下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。

（2007年试题）A．解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B．蒙特卡洛模拟法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C．解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D．蒙特卡洛模拟法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题答案：D例题3．运用蒙特卡洛法进行风险估计和评价时，可以不考虑各现金流的概率分布情况。

（）（2010年试题）答案：√三、概率分析的步骤与概率确定方法在风险分析中的解析法和蒙特卡洛模拟法，实际上都采用了概率分析，来研究预测不确定性因素对房地产项目经济效益的影响。

通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产项目的财务评价指标，就可以说明房地产项目在特定收益状况下的风险程度。

（一）概率分析的步骤概率分析的一般步骤为：（1）列出需要进行概率分析的不确定性因素；（2）选择概率分析使用的财务评价指标；（3）分析确定每个不确定性因素发生的概率；（4）计算在规定的概率条件下财务评价指标的累积概率，并确定临界点发生的概率。

（二）概率的确定方法在房地产项目财务评价中，确定各因素发生变化的概率是风险分析的第一步，也是十分关键的一步。

概率分为客观概率和主观概率。

客观概率是在某因素过去长期历史数据基础上，进行统计、归纳得出的。

例如，已知某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本自1985～2000年的变动情况（见表7－7），通过归纳后，预测2001～2005年间承包价的上涨率大约为每年8%，建造成本的上涨率大约为每年6%～7%。

某地区房地产开发项目的工程发包价和建造成本变动情况表7－7在此基础上进一步分析了2001～2005年间该地区房地产开发项目发包价和建造成本上涨情况的各种可能值，以及出现的可能性（概率）。

以建造成本为例，分析结果如表7－8所示。

建造成本可能上涨率及其发生概率表7－8＋5%＋6%＋7．5%＋8．5%＋10%0．100．250．400．200．050．100．350．750．951．00这一分析结果还可以用频度/概率分析图表示，见图7－7和图7－8。

图7－7显示了可能遇到的每一建造成本上涨值所对应的概率；图7－8则显示了建造成本上涨情况的累积概率分布，同时也表明了上涨的概率可能会小于或大于某一特定的数值。

房地产开发项目评估中的各种变动因素，常常缺乏足够的历史统计资料，因而大部分都不能完全用建立在大量统计数据基础上的客观概率来表达。

在实践中，人们经常使用建立在主观估计基础上的主观概率分布。

四、概率分析中的期望值法（重要考点）（一）采用期望值的步骤采用期望值法进行概率分析，一般需要遵循以下步骤：（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素。

（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围。

（3）分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率。

各不确定性因素在每种情况下的概率，必须小于等于1、大于等于零，且所有可能发生情况的概率之和必须等于1。

这里的概率为主观概率，是在充分掌握有关资料基础之上，由专家学者依据自己的知识、经验经系统分析之后，主观判断作出的。

（4）分别计算各可能发生情况下的净现值。

包括各年净现金流量期望值和整个项目寿命周期净现值的期望值。

各年净现金流量期望值的计算公式为：式中，E （NPV t ）为第t 年净现金流量期望值；X rt 为第t 年第r 种情况下的净现金流量；P rt 为第t 年第r 种情况发生的概率，m 为发生的状态或变化范围数。