昆明公寓市场简析

置业敏感点
地段、升值 空间
地段、升值 空间
地段、配套
【客群比例】地缘客户：外地客户：其他=6:2:2 【客户置业目的】用于投资为主 【客群置业敏感点】升值空间和速度，地段，保利推出0月供措施。
万科金域国际 定位为全业态幸福大城，以保障居住和商务办公的核心功能为基础，商 基本信息 业为其配套。形成居住为主、商业为辅的主次关系。
——待售公寓项目9个，供应面积约43万㎡，市场竞争激烈
未售项目
占地 （㎡）
总建面积
公寓建面 （㎡）
产品 （㎡）
开盘时间
预计均价 （元）
奥宸中心
384亩
110万
/
/
2014年6月
/
涌鑫哈佛中心
230亩
80万
约23.2万
30-70
预计2015年底
预计800010000
学府协信天地
25亩
12万
约2.8万
36-38
均去化11套。
套型
产权面 实得面 供应套 供应占 销售套 销售占 总价 去化速
积
积
数
比
数
比 （万元） 度
套一
40
30
420 66%
套一
56
42
120 17%
套二 73-76 52-57 120 17%
总计 40-76 30-57 660 100%
33-38
49-55 61-70
11套/月
33-70
万科金域国际 以高新区年轻客群的自住为主，以周边客户及外地客户的投资为辅。 客群特征
/ 预计10000元
/
【公寓市场调研】
公寓市场总览 公寓市场个案 公寓市场总结
保利六合 基本信息
概述：昆明市较早的投资型酒店式公寓产品，以稳定高收益吸引客户， 销售前期去化良好！
开发商 云南美城房地产开发有限公司
项目地址 西山区人民西路与翠羽路交叉口
占地面积
86亩
建筑面积
35.8万
容积率
5.8
建筑类型
保利六合 项目规划
项目总占地86亩，包括3栋住 宅，3栋回迁房，4栋带底商公 寓分别为2#、3#、5#、6#，以 及1栋140米超高层写字楼；
5、6栋总楼层高为31层，5梯 16户设计 面积段26-50㎡
5# 6#
写字楼
2# 3#
保利六合 销售分析
需项求目特联征合：私主享家力酒畅店销推产出品4为42-503-4㎡0㎡产户权式酒店公寓，年返7%，5年合同年 型限，。其该次返为租模50式-60的㎡稳户定型收，益月对均投走资量客速有度较约大7的9套吸/引月力。 现还有少量产权式酒店公寓在售，户型面积为45-52㎡，享7%年回报，
2014年6月底
14000元
中昆.医大广场 滇池时代 南悦城
金恒财富广场 合计
233亩
105万
59.9亩
20.9万
119.8亩 24.6
42.6万 35万方
/
约10万 /
约5万方 约2万方 约43万
30-70 30-/
/ / 30-70
预计2014年9月
14000起
预计2014年底
/
预计2015年7月 预计2014年中
多层、高层
绿化率
33.25%（不含公共绿地）
总户数
2037户
梯户比
5T16
车位比
1:0.87
物业公司 云南保利物业服务管理有限公司
销售状态
公寓2013年8月31日开盘，酒店 式公寓2013年12月7日开盘，先
有少量余房在售
小区内部将有主题商业街区 一环地段，知名品牌，升值快 周边配套成熟，毗邻地铁
公寓：1218 4530 公寓：7T21 昆明百富物业服务有限公司 1.69元/平方米•月 42—95㎡ 2014年6月29日 2015年年底
项目地址
开发商 总占地面积 总建筑面积 均价（元） 建筑密度 绿化率 容积率 总户数 车位数 梯户比 物业管理公司 物业费（元） 在售户型面积 开盘时间 交房时间
盘龙区金辰街道办事处清泉村（铂金大道 与昆曲路交叉口东南地块） 昆明千益丰房地产开发经营有限公司 260亩 654782 ㎡ 7500 23.69% 53% 4.74
客户类型 主力客群 辅助客群 补充客群
客户来源 置业目的 置业敏感点
高新区 外地人
其他
自住（改善 性价比、区 型客户居多） 位、交通
投资
投资回报率、 总价、品牌
自住
总价、品牌、 地段
【客群比例】周边区域（地缘客户）:外地:其他=6:3:1 【客户置业目的】改善型自住为主，兼有少部分投资。
誉峰国际 基本信息
【公寓市场调研】
公寓市场总览 公寓市场个案 公寓市场总结
【公寓市场】——市场布局
绿地云都会
马街摩尔城
誉峰国际
云安·阳光城 万科·金域国际
学府协信天地
保利六合
本 案
金恒财富广场
大宥城
滇池柏悦
文化空间
合金公寓
滇池时代
H公寓
奥宸中心
大润发商业广场 南悦城
七彩云南花之城
在售 待售
【公寓市场回顾】1-潜在市场供应
100%
销售套 数 168 230 140 401 939
销售占 总价 去化速 比 （万元） 度
97% 24-56
99% 48-63 79套/月 97% 54-70 （去掉尾 92% 60-84 盘期）
95% 24-84
保利六合 户型解析
• 建筑面积概述： 建筑面积约45㎡
• 点评： 开间3.9米，进深8.2米，3
均价13000-15000元/㎡，一次性优惠2.5%，按揭1.5%。
套型
单间 单间 套一 套一 总计
产权面 积
20-40 40-45 45-50 50-60 20-60
实得面 积
19-26 28-31 31-33 34-40 19-40
供应套 数 174 232 145 435 986
供应占 比 18% 23% 15% 44%
开发商 昆明万启房地产开发有限公司
项目地址
五华区昌源中路可口可乐公司对 面
占地面积
170亩
建筑面积
55万㎡
容积率
4.08
建筑类型
Hale Waihona Puke Baidu
多层、高层
绿化率
45%
总户数
660套公寓
梯户比
3T8
车位比
1:1
物业公司
深圳万科物业昆明分公司
开盘时间
住宅2012年11月17日开盘；万科 金街2013年6月23日开盘
入住时间
2015年9月，三期7#公寓
围绕项目形成了四横五纵的立体交通网，交通通达性较好 周边生活配套中教育资源丰富，医疗和生活配套较少
万科金域国际 供销特征
公寓供应特征：以40㎡的一居户型为主，占总体供应66%，少量56、76 ㎡的户型； 需求特征：40㎡的套一户型市场需求量较大，销售占比达67%。总体月
米挑高 方正紧凑，功能分区清晰 卧室无阳台，影响居住舒
适度
保利六合 样板间展示
商务型
休闲型
2020/8/13
保利六合 客群特征
客户特征：投资者占据主力，主要是看中 一环内地理位置和未来地铁口发展潜力
客户类型 主力客群 辅助客群 补充客群
客户来源 地缘客户 外地客户
其他
置业目的 投资 投资
居住兼投资