商品房销售及交付法律培训

土地使用权抵押：是指土地使用权人作为债务人（抵押人），在法律许 可的范围内不转移土地的占有，而将其土地使用权作为债权的担保，在 债务人不履行债务时，债权人（抵押权人）有权依法将该土地使用权变 价并从所得价款中优先受偿的法律行为。 在建工程抵押：根据建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条是指抵 押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使 用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作 为偿还贷款履行担保的行为。
（三）向购房人据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用 说明书制度的规定》第三条：“房地产开发企业在向用户交 付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和 《住宅使用说明书》。 2、两书需认真填写。
四、常见纠纷处理
（一）质量纠纷
1、严重质量问题 《司法解释》第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者 房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解 除合同和赔偿损失的，应予支持。
第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效 或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损 失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房 预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事 实。
浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法
第二十八条 房地产经营者应当严格执行有关商品房管理的法律、法规。经营者有下列行 为之一的，应当根据消费者的要求负责退房，并承担其他民事责任： （一）未取得预售许可证预售商品房的； （二）将未经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须的综合验收）合格的商品房 交付使用的； （三）商品房建筑面积、使用面积、结构、朝向、楼层、交付时间等违反合同约定的； （四）未在约定时间内提供办理契税证、房屋所有权证和土地使用权证的所有材料，或者 未在委托办理协议约定的时间内办妥上述证件的； （五）小区绿化率、房屋间距、容积率等外部环境以及其他配套设施与承诺（包括构成要 约的商业广告）不相符的，但因国家建设需要致使规划改变的除外。 前款第（三）项、第（五）项所列事项可以约定相应的误差幅度或者调整范围，并在商品 房销售合同中标明。商品房面积超过合同约定允许误差上限，消 费者未要求退房的，经 营者不得要求消费者支付超过部分面积的价款；商品房面积不足合同约定允许误差下限， 消费者未要求退房的，经营者应当退回不足部分面积 的价款，并按不足部分面积价款的 一倍赔偿消费者的损失。 根据本条第一款规定退房的，遇价格下降时，按原价格退还房款；遇价格上涨时，按同类 地段同类商品房标准的新价格退还房款。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房 开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商 品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要 约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容， 当事人 违反的，应当承担违约责任。
1、商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如果未被载入合同的，则销售广告 和宣传资料对合同双方没有约束力。 2、销售广告和宣传资料可有条件被视为合同内容。
C.建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预 售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）规定，“未 取 得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预 售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收 取或变相收取定金、预定款等性质的费用。”“对存在违法 违 规行为的，要责令限期整改，记入房地产信用档案，并可暂 停商品住房网上签约；对拒不整改的，要依法从严查处，直 至取消其开发企业资质，并将有关信息通报土地、税收、金 融、工商等相关部门，限制其参加土地购置、金融信贷等活 动。”
商品房销售及交付 法律培训
培训目的：
指导工作，服务生活
第一部分：商品房销售
《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》 （2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次 会议通过）
第一条 本解释所称的商品房买卖合同，是指房 地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成 或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权 于买受人，买受人支付价款的合同。
浙江省实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法 第二十九条 商品房实行质量保修制度。在正常使用情况下， 屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗 漏保修期不低于八年，其他部位的保修期限按国家规定执 行；保修期限自商品房交付消费者之日起计算。在保修期限 内，发生地基下沉、房屋倾斜、墙体开裂等严重质量问题 的，或者屋面、墙面、地面等部位发生质量问题 经两次修理 仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求按本办法 第二十八条第三款规定负责退房并赔偿损失。
1、《城市房地产管理法》第四十五条：商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工 程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程 建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四） 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 2、无预售许可进行销售的法律责任： 行政责任：《城市房地产管理法》第六十八条 违反本法第四十五条第一款的规 定预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违 法所得，可以并处罚款。 民事责任：合同无效
第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同 和赔偿损失的，应予支持。
2、一般质量问题 《司法解释》第十三条：交付使用的房屋存在质量问题，在 保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者 在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修 复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
两种抵押形式截然不同，需要严格区分，而且在制作商品房买卖合同时 也要明确告知。
第二部分、商品房交付
商品房的交付，即指开发商依据相应法律 规定以及相关商品房买卖合同的约定，将符 合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人 交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋 的行为。
一、商品房交付的标志
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律 若干问题的解释》第十一条：对房屋的转移占有，视为房屋 的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付 使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知， 无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房 通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定
3、无预售许可不得收取任何形式的费用 A.建设部《商品房销售办法》第22条：“不符合商品房销售条件的，房地 产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。 B.建设部、国家发改委、国家工商总局《关于进一步整顿规范房地产交易 秩序的通知》（建住房[2006]166号）强调：“未取得商品房预售许可证的 项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认 订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品 房。对房地产开发企业未取得预售许可证而非法预售或变相预售的，房 地产管理部门应依照《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管 理条例》以及《城市商品房预售管理办法》等法律法规进行查处，责令 其限期整改；对拒不整改的，要从严查处，直至取消开发企业资质。”
第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当 以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约 定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造 成的损失确定违约金数额。
商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所 （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式 （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期 （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺 和有关权益、责任 （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式 （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法 （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。
或者当事人另有约定的除外。
二、开发商在交付过程中的义务
（一）将符合交付使用条件的商品房按期交 付给购房人 1、符合使用条件 2、按期交付 3、符合合同约定的方式
（二）向购房人出示商品房竣工验收合格的 文件及房屋实测面积数据
1、开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工 验收合格的文件。 A、五方验收证明 B、竣工验收备案证明 C、竣工验收证明 2、开发商交付商品房时，还应向购房人出示该商品房的实 测面积数据。
1、定金与订金 2、定金效果：客户被没收；开发商双倍返还。 3、不可归责于双方当事人的是由 ？
第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售 管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并 且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商
品房买卖合同。
1、《商品房销售管理办法》第十六条：商品房销售时，房地产开发企业 和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
1、主体：房地产开发企业VS一般买受人（自然人、法人）
2、标的：尚未建成（预售）或者已竣工的房屋（现房）
3、有偿性：既然是买卖，当然有偿。 4、一手性：首次交易
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的 商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房 预售许可证明的，可以认定有效。
《司法解释》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定， 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后 在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同 的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后， 解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的， 解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使 的，解除权消灭。