三四线购房者行为特征研究-大宋咨询

三四线购房者行为特征研究

2017年以来，随着三四线城市的行业地位显著攀升，相关的投资价值也开始进一步显现。国家统计局数据显示，从2016年初至2017年末，一二线城市商品房成交面积占比从40%下降到了32.6%，三四线城市成交占比则对应上升了7.4个百分点。土地市场表现方面，三四线城市全国成交面积占比维持不变，但成交金额占比上升了8个百分点，地价增幅显著高于一二线城市。溢价率指标也在2017年超过了一二线城市，在各能级中热度最高。

1、西南、东北客户年龄偏大（节选）

相较一线和准一线城市，三四线城市房价相对低位、走势平稳，三四线25岁至50岁的客户是购房的主力，且其中各年龄段的占比相差不大，其他年龄段中，50-60岁的购房客户相对较多，占比达到10%，25岁以下和60岁以上的购房客户占比则相对较少，均不足10%。

将100个三四线城市按照地理区域划分为七大区域，不同区域的客户分布情况存在一定差异：

1：华北的购房客群年轻化较为明显，30岁以下客户共占比33%，在各区域之重位列第一，50岁以上的客户共占比11%，比其他区域的平均值低了5个百分点，华北客户群体中，占比最高的年龄段为25-30岁，占总购房者的23%。

2：西南、东北区域客户整体购房年龄偏大，与华北区域客户不同，西南和东北区域三四线城市的客户整体购房时间偏晚，购房客群

最为集中的年龄在40-45岁，且西南区域城市中年龄在50-60岁、60岁以上年龄段的分别占比13%和10%，为该年龄段占比最大区域。

2、男方决策并非绝对主导（节选）

从百城购房者决策情况分布来看，目前男性主导和夫妻共同决定占比相同，均为34%，女性主导和听取他人意见决策则分别占比为23%和8%。

按各区域表现来看，华北地区男性主导购房决策的占比最大，占比达到4成，此外西北、西南的男性主主导购房决策分别占比36%和35%，大于百城均值；而女性在购房决策中的占比在各区域之间差异不大，最高的华中、华北占比为25%，而占比最低的华东也有22%的购房决策由女性主导。

3、华东本地客购房最为积极（节选）

三四线城市从经济发展、人口结构、房地产市场发展等各个方面都存在很大的内部差异，且从现状来看分化还在继续。从客户来源来看，三四线城市一般还是以本地客户为主，本地客户平均占比达到八成，外地客户占19.9%，从各区域数据差异来看，仅有华南区域的三四线城市本地客户占比刚刚超过7成，外地客户占比高达28.76%，比全国均值高出8.8个百分点，说明华南区域吸引的外地跨市购房投资客相对较多。

本地客户购房最为积极的区域为华东区域，本地客户占比85.9%，外地客户仅占14.1%。从房地产市场活跃程度来看，其实华东区域有一大批投资客活跃，上海、杭州、南京等热点城市均有大量外溢的投

资需求，带动周边的城市楼市热度上涨，但华东区域的三四线城市本身经济状况也相对较好，当地客户投资购房相对积极，所以也提升了本地客户的占比。

结合三四线城市的户籍人口比和外地购房者占比来看，常住户籍人口比高的城市主要分布于长三角和珠三角区域，其中又以三亚、东莞和佛山的外地客户占比较高，海南三亚作为旅游城市，跨省投资的客户一直较多，东莞、佛山也吸引到很多一线城市的外溢投资客；嘉兴、常州、无锡作为长三角典型的发展前景良好的三四线城市，外来常住人口较高，外地购房客户占比主要在2至3成，占比不高的原因主要为本地客户也相当活跃、且都处于严格限购状态。

同时在常住户籍人口比过低的城市中，极少出现外地购房客户占比高的情况，如遵义、衢州、龙岩等，此类城市大多整体经济发展情况一般，对人口吸引能力弱，或是处于人口流失的阶段，对外部购房者的吸引力也不高。

2017年房价的快速上涨和相对宽松的调控政策，为三四线城市带来了更多的外来购房者，样本城市外地购房者占比达到20%，比一二线典型城市高出9个百分点，也正是有更多外来成年客户的涌入，三四线购房者平均年龄更大一些， 35岁以上购房者占比达到了57%，比一二线高出3个百分点。分区域来看，经济最为发达的华东、华南购房者年龄占比相差不大，但华南外地客户占比明显更高，如佛山、东莞的外地客户占比都超过了40%，而在华东，诸如台州、连云港等市平均占比都不到5%。这一方面是因为华南民间投资氛围更加浓厚，购房溢出需求更为强烈，另一方面也是因为华南区划内城市相对密集，

广东、广西三线城市距离核心城市距离更近，核心城市需求外溢的距离成本相对较低，而华东六省一市（未计入台湾省）范围过大，核心城市辐射面积有限，在苏北、皖北等地区仍有不少城市外来需求占比较低。

三四线城市原本主要处于库存高、去化难的市场低谷，在2017年一轮热度的带动下，大量城市完成了“去库存”的目标，且华东部分三四线城市由于需求旺盛，甚至出现无房可售的情况，原本三四线城市并不是投资的主要战场，但在高位运行周期中，三四线城市客户的购房动机中投资需求的占比也逐渐加大。

1、仅有1套房的刚需客群仍是主力（略）

2、华东华南二套贷款使用量较高（节选）

从三四线百城数据来看，2017年的购房客户中，首套房贷的客户占比最高，有49%的客户使用首套贷款，其次为使用二套贷款的客户占比为31%，而全款购房的客户则较少，仅占总客户的2成左右。这与一线城市主要以二套贷款或全款购房差异明显，而二线和三四线城市在贷款使用情况方面更加相似。

全款买房的客户占比最高的区域为东北、华南和西南的三四线城市客户，东北有37%的客户购房时使用全款，华南、西南区域则分别有27%和26%的客户使用全款，全款购房占比较高，除购房习惯以外，一般是由于购房者经济条件较好或房价较低。

二套贷款使用占比较高的区域为华东、西南和华南，均达到了35%及以上，使用二套贷款的客户越多，说明该区域客户在购房市场上更

加活跃，投资性购房行为也更多，但这部分区域的城市市场可能会受到限贷、限购政策影响较为明显。

分区域来看，华东区域的三四线城市配套的整体建设情况最好，平均每市的配套总量接近5万间，其次华南、华北三四线城市的配套总量也均在4万间以上，这三个区域总体来看配套建设情况最佳，相应地，华东、华南的房地产市场也相对最为活跃；西北地区相对发展落后，平均配套总量仅有1.4万间/市，餐饮配套总量更是低至0.38万间。

与之对应，华南、华东的纯粹投资型占比分别为19%和13%，均高于全国平均水平。其中华南区域的投资型需求格外膨胀，由于广深两市的辐射作用，带动广东省内其他城市如佛山、东莞、清远、惠州等快速发展，这些城市2017年住宅房价的年涨幅分别为10.63%、20.9%、39.7%和53.5%，这样的房价涨幅无疑对于投资型客户来说具有巨大的吸引力。

配套总量TOP10的城市中，仅有东莞、佛山两市位于华南区域，其他8市均位于华东，长三角城市群整体蓬勃发展，此外山东临沂和烟台分别位列第7、8名，在区域内属于配套情况较为优越的三四线城市，两者去年房价涨幅分别为15%和9%左右，但临沂的住宅均价更低，目前也仅为6109元/平方米，在配套建设较好的城市中尚属于价格洼地。

结合城市配套建设的情况和客户投资需求情况来看，总体呈现人均配套数量越高，客户投资需求占比越高的趋势，说明现已有较好配