对我国房地产泡沫现象的研究

对我国房地产泡沫现象的研究

王淑梅王朝晖

（山东泰安市房产管理局山东泰安 271000）

摘要：房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。通过对房地产泡沫形成原因的分析，提出了房地产应“借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制”和“规范土地市场，加强土地资源管理”的解决方法。

关键词：房地产泡沫信息不对称土地储备金融监管

1 房地产泡沫形成原因

房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。从而引发人们对房地产价格的预期走高，诱发投机行为产生。另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件对房价都会形成“涨价合理”的预期。

1.1 土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性

土地是一切经济活动的载体，其最大经济特征是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性，首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上。随着人口数量的不断增加和社会经济文化的发展，人类社会对土地的需求不断扩大，但可供利用的土地又是有限的，这种不足将会有无限扩大的趋势。

土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨。

在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。

由此可以看出，地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势。当地产的价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势，则房地产表现为增值。所以，房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的，从而决定了房地产发生泡沫现象。

1.2 心理预期

根据理性预期理论，投资主体在充分利用现有的各种信息的前提下，对资产价值做出理性预期。这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致。从定量的角度分析，理性预期最终体现在对未来投资回报的预测，资产的基本市场价值应该是未来现金流的贴现。然而，在实际情况中，由于各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使资产的实际价格产生大幅度波动，使之脱离基本市场价值。房地产价格的波动也是如此，如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期，这一预期最终会助长房地产价格的波动。如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会在房地产价格上出现理性泡沫。

当多数投资主体产生非理性预期时，当需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化。过量的资金流入房地产市场，“资产价格膨胀”成为一种普遍现象，但是很少有人注意到泡沫正在孕育中。房地产等价格膨胀通过资产效应，刺激了民众的消费欲望，每个人心理预期非常高，房市像击鼓传花，一直传下去。

1.3 从众行为

投资者并不总是理性地进行决策，其行为不仅受到自身固有的认知偏差影响，同时还受到外界

环境的干扰。投机需求推动房地产价格不断攀升如果投机者对房地产价格上涨形成了群体看法，为了在未来抛出获利，他们会大量买进，房地产价格被抬高。房地产的投机需求，大多建立在房地产价格上涨的共同心理预期基础上，所以投机活动在房地产价格上涨的过程中更容易出现。往往会有这样的情况：房地产价格快速上涨，投机需求不断增强，出于投机性心理的购买者在将所购买的房地产再出售时进一步拉高房地产价格，进一步推动房地产价格上涨，形成恶性循环。

1.4 信息不对称

所谓“信息不对称”，即指信息在交易各方的分布具有不对称性，交易的一方拥有有关交易的信息，而另一方则没有，从而影响了其准确决策的做出。需要指出的是，即使双方都面临同样的信息，但若他们分析和处理信息的能力存在明显差异，那么这也可视为一种信息不对称，同样会影响信息劣势一方准确决策的做出。在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。当投资者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时，在巨大的利益吸引下，就会有大量的投资者涌人房地产市场。他们通过借贷从事房地产投资，或者将已有的房地产资产作为抵押品进行更大规模的借贷投资房地产。

然而，与任何市场一样，房地产市场的变化是永恒的，经济的运行是错综复杂的，各种动态因素的变化，都会引起房地产市场的变化。但是在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。人们总是希望房地产市场价格一直上涨，至少在自己的投资收回之前房地产价格不会下跌.。加之，房地产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。

人们的心理因素导致的心理账户以及羊群效应在房地产的投资中得到体现。由于房地产市场信息的不对称，缺乏信息的投资者容易受到市场群体行为的影响，从而产生房地产市场上的“从众行为”，人们在观察到房地产价格上涨的现象时，心理上进一步强化了这一价格上涨现象，产生价格将会进一步上涨的预期，由于市场参与者的心理相互作用，使得房地产的价格波动偏离内在价值。投资主体的心理预期、从众行为和信息不对称博弈三者相互作用，构成房地产泡沫形成的微观机理。

而房地产业的发展关系着国计民生，科学合理的行业发展政策有利于房地产业的健康、稳定的发展。从政府、金融部门到企业都需要警惕房地产泡沫，采取有效措施防治房地产泡沫产生、膨胀。

2 借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制

在世界各国城市发展过程中基本形成了比较完整的住房法律保障体系，这些住房保障的法律形成了几个层次，分别体现在在宪法、民法、社会保障法律中的有关住房保障的法律条文以及国家颁行的有关住房保障的专门性法律中，共同构成了住房保障的基本体系。

我国在住房分配制度改革的过程中，并未形成明确的住房保障机制。仅仅只在1998年住房的实物分配制度彻底改革后，开始在全国范围内实施经济适用房政策，在实施的过程中，经济适用房的开发投资总额不到住宅房地产开发投资总额的10%，并且经济适用房的开发投资近年来有下降趋势；同时由于监管不力，经济适用房的分配制度并未达到预期的效果。因此，无论是从平抑房地产价格的过度上涨角度还是从房地产市场的规范发展角度，中国都需要构建住房的保障机制。

制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。

3 规范土地市场，加强土地资源管理

3.1 规范土地储备制度

调控好土地供应总量、供应结构和供应区域，可以控制一些城市过高的地价，防止出现新的积压，防止出现由结构性过剩引发的泡沫。全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，限制以投机为目的的土地交易。盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。紧缩“地根”的权力在中央，