对我国房地产泡沫现象的研究

对我国房地产泡沫现象的研究王淑梅王朝晖（山东泰安市房产管理局山东泰安 271000）摘要：房地产泡沫的形成机制是由房地产内在属性决定的。

通过对房地产泡沫形成原因的分析，提出了房地产应“借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制”和“规范土地市场，加强土地资源管理”的解决方法。

关键词：房地产泡沫信息不对称土地储备金融监管1 房地产泡沫形成原因房地产具有实体性和虚拟性、投资性和消费性、不动性和流动性等相互对立的属性。

土地资源实体的有限性和土地虚拟价格无限性的对立，土地资源的稀缺性和垄断性决定了房地产供给的有限性和信息不对称性。

从而引发人们对房地产价格的预期走高，诱发投机行为产生。

另外，促成人们房价预期走高的因素并不只限于房地市场，比如经济的高速增长、城市化进程的加快以及各种利好事件对房价都会形成“涨价合理”的预期。

1.1 土地的稀缺性和土地的虚拟资本特性土地是一切经济活动的载体，其最大经济特征是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。

土地供给的稀缺性，首先表现在土地供给总量与土地需求总量的矛盾上。

随着人口数量的不断增加和社会经济文化的发展，人类社会对土地的需求不断扩大，但可供利用的土地又是有限的，这种不足将会有无限扩大的趋势。

土地资源的稀缺性决定了土地市场具有需求弹性大而供给弹性小的特点。

当土地需求增加时土地价格急剧上涨，由于土地的稀缺性特点，市场无法在短期内扩大土地的供给量，这将导致需求与供给间的进一步脱节，需求与供给的差距使得土地的价格进一步上涨。

在土地获利需求的促使下，由于土地权益是一种虚拟资本，可以反复转手，因此，土地供给具有投机性，把获取的土地权益作为牟利的手段也成为越来越多人所惯用的伎俩，而土地资源的稀缺性、垄断性与投机性必然会导致土地价格的上扬，从而影响房地产价格，使其偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。

由此可以看出，地产的价格在数量上则有一个逐渐增加的变动趋势。

当地产的价格逐渐增加的变动趋势超过房产价格逐渐减少的趋势，则房地产表现为增值。

所以，房地产的增值性主要是由地产的升值性所决定的，从而决定了房地产发生泡沫现象。

1.2 心理预期根据理性预期理论，投资主体在充分利用现有的各种信息的前提下，对资产价值做出理性预期。

这种理性预期的价格应该与资产的基本市场价值相一致。

从定量的角度分析，理性预期最终体现在对未来投资回报的预测，资产的基本市场价值应该是未来现金流的贴现。

然而，在实际情况中，由于各方面条件的制约，人们的预期有时会产生一定的偏差，这种偏差会使资产的实际价格产生大幅度波动，使之脱离基本市场价值。

房地产价格的波动也是如此，如果人们普遍存在对房地产价格上涨的心理预期，这一预期最终会助长房地产价格的波动。

如果房地产的价格波动偏离了基本市场价值，并且满足理性套利条件，那么就会在房地产价格上出现理性泡沫。

当多数投资主体产生非理性预期时，当需求的预期与价格预期的正向反馈导致价格的上涨预期形成了自我强化。

过量的资金流入房地产市场，“资产价格膨胀”成为一种普遍现象，但是很少有人注意到泡沫正在孕育中。

房地产等价格膨胀通过资产效应，刺激了民众的消费欲望，每个人心理预期非常高，房市像击鼓传花，一直传下去。

1.3 从众行为投资者并不总是理性地进行决策，其行为不仅受到自身固有的认知偏差影响，同时还受到外界环境的干扰。

投机需求推动房地产价格不断攀升如果投机者对房地产价格上涨形成了群体看法，为了在未来抛出获利，他们会大量买进，房地产价格被抬高。

房地产的投机需求，大多建立在房地产价格上涨的共同心理预期基础上，所以投机活动在房地产价格上涨的过程中更容易出现。

往往会有这样的情况：房地产价格快速上涨，投机需求不断增强，出于投机性心理的购买者在将所购买的房地产再出售时进一步拉高房地产价格，进一步推动房地产价格上涨，形成恶性循环。

1.4 信息不对称所谓“信息不对称”，即指信息在交易各方的分布具有不对称性，交易的一方拥有有关交易的信息，而另一方则没有，从而影响了其准确决策的做出。

需要指出的是，即使双方都面临同样的信息，但若他们分析和处理信息的能力存在明显差异，那么这也可视为一种信息不对称，同样会影响信息劣势一方准确决策的做出。

在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。

当投资者过度看好经济形势及房地产市场的预期收益率时，在巨大的利益吸引下，就会有大量的投资者涌人房地产市场。

他们通过借贷从事房地产投资，或者将已有的房地产资产作为抵押品进行更大规模的借贷投资房地产。

然而，与任何市场一样，房地产市场的变化是永恒的，经济的运行是错综复杂的，各种动态因素的变化，都会引起房地产市场的变化。

但是在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。

人们总是希望房地产市场价格一直上涨，至少在自己的投资收回之前房地产价格不会下跌.。

加之，房地产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。

人们的心理因素导致的心理账户以及羊群效应在房地产的投资中得到体现。

由于房地产市场信息的不对称，缺乏信息的投资者容易受到市场群体行为的影响，从而产生房地产市场上的“从众行为”，人们在观察到房地产价格上涨的现象时，心理上进一步强化了这一价格上涨现象，产生价格将会进一步上涨的预期，由于市场参与者的心理相互作用，使得房地产的价格波动偏离内在价值。

投资主体的心理预期、从众行为和信息不对称博弈三者相互作用，构成房地产泡沫形成的微观机理。

而房地产业的发展关系着国计民生，科学合理的行业发展政策有利于房地产业的健康、稳定的发展。

从政府、金融部门到企业都需要警惕房地产泡沫，采取有效措施防治房地产泡沫产生、膨胀。

2 借鉴世界住房保障机制，构建中国的住房保障机制在世界各国城市发展过程中基本形成了比较完整的住房法律保障体系，这些住房保障的法律形成了几个层次，分别体现在在宪法、民法、社会保障法律中的有关住房保障的法律条文以及国家颁行的有关住房保障的专门性法律中，共同构成了住房保障的基本体系。

我国在住房分配制度改革的过程中，并未形成明确的住房保障机制。

仅仅只在1998年住房的实物分配制度彻底改革后，开始在全国范围内实施经济适用房政策，在实施的过程中，经济适用房的开发投资总额不到住宅房地产开发投资总额的10%，并且经济适用房的开发投资近年来有下降趋势；同时由于监管不力，经济适用房的分配制度并未达到预期的效果。

因此，无论是从平抑房地产价格的过度上涨角度还是从房地产市场的规范发展角度，中国都需要构建住房的保障机制。

制定相应鼓励政策，发展廉租住房，加大廉租住房的建设力度，扩大廉租住房的供应范围，保障最低收入人群，包括农村进城务工人员的基本住房需求。

3 规范土地市场，加强土地资源管理3.1 规范土地储备制度调控好土地供应总量、供应结构和供应区域，可以控制一些城市过高的地价，防止出现新的积压，防止出现由结构性过剩引发的泡沫。

全面清理土地市场，坚决打击开发商的圈地和炒地行为，限制以投机为目的的土地交易。

盘活存量土地，“挤出”闲置土地的意义尤为重大。

盘活存量土地，不仅关系到房地产市场的供给，也是土地制度改革的重要目标之一。

紧缩“地根”的权力在中央，而盘活存量用地的责任主要在地方。

各级地方政府要在认真清查闲置土地的基础上，进一步加强土地市场监管，搭建交易平台，减少交易成本，为存量土地流转创造条件。

3.2 建立规范的土地批租转让交易市场为规范房地产市场的发展，土地批租转让的相关规定自2002年以来就在不断发布。

配合国土资源部门的政策，各地方政府也纷纷出台相应的实施办法，严格土地招标管理，加强土地监管，抑制土地投机。

目前在土地交易的一级市场，我国实行土地拍卖制。

在土地招标过程中，应严格执行71号令，土地出让通过招拍挂，制定好标底，选择接近标底和开发方案优秀者中标，成交价格可以与标底有一定比例的上下浮动幅度，不要单纯的追求“价高者得之”。

防止土地领域的腐败行为和不正之风，如哄抬地价。

3.3 建立土地税收体系建立合理的土地税收体系，全面发挥土地税制的调节作用。

在税制建设中，不仅要从保障财政收入角度来完善，而且还要从土地资源配置全过程，即从占有、使用、转移、收益等各个环节来建立和完善土地税制，以达到充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。

同时要利用金融、税收等调节手段对第二套房购买者的抑制作用，提高“二房”购买门槛、增加投机成本。

规范房地金融信贷、加大金融监管力度改革土地出让金收取办法，开征财产税。

目前土地出让金采取一次性交清的办法，将今后50~70年的收益提前收取是商品房价格居高不下的主要因素。

为了保持房地产业的长期健康发展，应改革目前土地出让金的收取办法，由一次性交清改为逐年征收土地财产税。

按照国际上一般情况，住宅建设成本中72%是建筑和安装费用，地价和其他费用只占28%，而我国住宅建设成本构成中安装成本只占42%，地价、税费和其他占到5%。

如果改用财产税的形式分期支付地租和税费，现在的房价就可以大幅下降。

.3.4 加强金融监管力度在房地产市场发展的过程中，金融机构的参与起到了举足轻重的作用。

推动房地产泡沫产生的资金，绝大部分是从银行流出的，因此要加强对银行的监管。

国家通过提高住房的信贷等措施，来从房地产的源头来对资金进行控制，从而避免投资的过热和虚热，来有效控制资金的利用，对房地产泡沫的出现有一定的遏制作用，严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。

而目前我国房地产金融监管缺乏，除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，对房地产金融机构的管理尚无一个明确的专门机构，房地产金融业务的有关规范也有待制订。

在金融体制不健全的情况下，如果金融部门过度放松金融管制，很容易造成大量信贷资金流入非生产性部门而引发泡沫。

4 结语房地产界抄作之风盛行，比如“智能住宅”、“景观住宅”、“生态住宅”、“绿色住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质都夸大科技、环保等因素在其中的应用。

其实，消费者之所以会被一些开发商的宣传误导，首先是因为他们对这些新概念、新名词的理解不够，其次，可以看作是对潮流的追赶。

因此要加大宣传力度，树立科学、合理的住宅消费观，避免房地产消费市场上盲目跟风、盲目投资行为，引导居民理性消费。

同时要大力宣传房地产泡沫的危害，充分认识到房地产过热可能造成的严重后果，增强防范房地产泡沫的自觉性。

作者简介：王淑梅，女，1972.7—，工程师，山东泰安市房产管理局王朝晖，男，1970.7—，工程师，山东泰安市房产管理局。