保利地产从化项目定位报告

面积段 38-44 户型 一房一厅 总套数 套数占比 212 15% 已售套 月均去 去化率 数 化 192 91% 21
区 域 山 前 大 道 从 化 温 泉
区域重点项目洋房总价段、月均去化情况
项目 假日半岛 天湖峰境 美林湖 富力泉天 下 方圆明月 山溪 主力户 型面积 (m2) 80-95 42-95 90-135 82-140 38、56、 70、87 单价 (元/平) 5500 5800 6000 65007500 63007500 主力总 价 (万) 40-55 30-60 50-65 50100 35-56 月均 去化 30 20 15 20 38
140 120 100 80 60 40 6300 41 17 31 25 6502 6452 6912 6824 6679 6611 6553 6700 7000 6900 6800 6700 6600 6500 6400 6300 6200 6100 6000 5900
户型 单间 一房
面积 总套数 占比 38-44 51-58 215 170 17.2% 13.6%
已售套 消化率 数 193 90% 159 94%
6768
两房 两房
三房 三房 四房 总计
74-87 92-104
152-169 181-189 203-222 —
369 121
274 76 28 1253
29.4% 9.7%
21.8% 6.1% 2.2% 100%
366 121
174 76 19 1108
（万㎡ ；元/㎡ ）
900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 供应面积 成交面积 价格 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
1201 1202 1203 1204 1205 1206 1207 1208 1209 1210 1211 1212 1301 1302 0 0 8.25 6.2 0.8 4.59 3.89 9.51 19.6 0 0.45 14.6 0 7.6
御景绿洲
御景山水城 雅居乐小院流 溪 明月山溪
108-145
93-139㎡ 92-148㎡ 38-87㎡
4700-5500
3800-4500 7000 7000
51-80
35-62 60-100 27-61
Fra Baidu bibliotek
395
20 36 264
40套/月
40套/月 42套/月 38套/月
富力泉天下
望谷美庐 花林湖畔 翡翠城
【规划】围绕“山、溪、温泉”资源打造 “东方人居典范”大型高端社区；
【产品】38-87 ㎡公寓（住宅性质）约750套+ 150-550㎡别墅
【客户】主打广州区域度假、投资需求客户； 【销售】2012年小面积公寓共签约460套，月均去化38套，成交均价7000元/㎡ 。
位置 占地面积 占地面积 容积率 景观资源 温泉资源 从化温泉度假区内 43.2万平方米 31.5万平方米 0.7 山、湖景、流溪河景 依靠外部温泉度假区成熟配套
华标荔苑 御景山水 江浦板块 城 明月山溪 温泉板块 望谷御泉 总计
426
374 1400
40-86
50 100000
公寓
公寓 ——
2、洋房市场表现
下半年洋房走量有所增加，价格基本维持在6000元/㎡
2012年从化洋房市场量价走势
800 700 600 6500
500 400
300 200 100 0 签约套数 签约均价 1月 163 5963 2月 76 6124 3月 166 6052 4月 347 5986 5月 331 5497 6月 353 5751 7月 204 5959 8月 325 6419 9月 409 5933 10月 532 5672 11月 671 6365 12月 546 6074
成交方面，2012年年初入户暂停，成交陷入低谷。但随着市场整体回暖势头的带动，加
上地铁14号线规划利好，三四季度表现出较为明显的升势头。 价格方面，2012年年初市场较为低迷，价格下降明显；进入10月份，整体成交好转致价 格稳中有升。 与周边城市花都、增城、惠州相比，从化市场体量较小，价格仍处于洼地。
6000
5500
5000
2012年下半年整体签约量明显上升，11月雅居乐小院流溪开售热销拉高该月成交量；原
因，一是市场转好和地铁规划利好使得客户信心增加，另一方面是由于季节性因素，温泉 资源带动人气，也促进成交。 全年签约均价维持在6000元/㎡上下浮动，11月街口项目雅居乐小院流溪成交价格7000/ ㎡拉高了整均。
中小面积公寓去化率高：方圆明月山溪38-87㎡小公寓去化率均达9成以上。对于本项
目，建议小面积为成交主力产品，但要控制体量。
下半年价格整体攀升：受市场回暖、季节性影响，2012年四季度明月山溪成交大增， 投资客信心增加。成交均价攀至近7000元/㎡。
方圆小面积公寓（住宅性质）产品配比及去化情况
2012年以来方圆明月山溪洋房月度量价走势
佛山
广州
东莞 2小时车程
中山
深圳
2、项目所在板块分布

从化及东部区域旅游度假型产品分布集中，街口板块以当地居住客为主，温
泉板块拥有丰富的温泉资源，以温泉为核心度假资源，项目扎堆分布。
鳌头板块
亿泉传说
富力泉天下
温泉镇板块
望谷美庐
方圆明月山溪 富力养生谷
惠州板块
珠江城 雅居乐小院流溪 流溪河 金地公园上城 东方夏湾拿 全球候鸟基地 雅居乐白鹭湖
2012年从化温泉板块90方以下小户型是成交主力，但整体市场容量有限，不足800套。 且从化极可能纳入限购，将影响投资性需求，降低走货速度。 区域主力产品总价控制在70万以内较好走货，其中方圆明月山溪小面积月均去化38套， 价格6300-7500/㎡，总价控制较好。
2012年从化温泉板块取得预售证——各面积段洋房成交情况
一、洋房市场情况
1、洋房市场货量预计 2013年温泉板块的公寓产品预计新增1400套，货量较大，市场竞争激烈。 新增供应公寓/洋房以明月山溪最多，达426套。
板块 太平板块
2013年从化洋房市场货量预计 货量 项目 面积（㎡） 产品 （套） 巴厘天地 洋房 200 80-100 200 200 70-110 90-140 洋房 双拼
2012年从化温泉板块取得预售证——各面积段洋房成交情况 面积段 38-44 50-60 户型 一房一厅 一房两厅 总套数 212 466 套数占比 15% 33% 已售套数 192 214 去化率 91% 46% 月均去化 21 23
99% 100%
64% 100% 68% 88%
6470
130 6377
6649
6613
91 58 47 32
20
0
21
20
18
8
21
12011202120312041205120612071208121012111212130113021303 成交套数(套) 成交均价(元/㎡)
参考案例分析：方圆明月山溪——公寓度假感增强投资性 公寓户型打造大阳台及温泉SPA度假感，可加以借鉴

户型借鉴：公寓采用2梯12户的打造，户型主要以42㎡单间为主，户型打造上 带入户花园，同时打造超大阳台突出温泉SPA度假感。
4、洋房各户型市场表现
——120方洋房市场供应有限，存在一定的市场机会
温泉板块120㎡洋房市场供应有限，去化五成，存在一定的市场机会。 2012年从化温泉板块100-120㎡产品供应量有限，整体去化约5成，存在一定的市场机会， 建议该户型作为市场补充产品。
街口板块
增城板块
广州
3、项目所在板块区域配套

十二五之后，从化规划的“大旅游”格局将以“大景区”为据点，形成“五 星级酒店群”的格局。从化以国家森林公园、温泉度假区为主的生态旅游业 ，将进一步促进当地旅游业的发展。
星河湾五指山生态 旅游区
广州在“十二五”规划中已把从
化列为“大旅游”发展区域，从
化将把握后亚运“马场经济”的 契机，加大旅游资源整合力度， 发展从化高端旅游业。
80-147㎡
85-160㎡ 96-107㎡ 81-100㎡
6500-7000
7000-9000 4200-4500 4200-4500
52-103
47-104 40-48 34-45
510
184 293 64
20套/月
6套/月 5套/月 2套/月
4、洋房各户型市场表现
——90方以下小户型是成交主力，但市场容量有限
从化 68.05 54.86 6823
花都 176.21 188.48 7863
增城 242.78 234.17 7469
惠州 849 664 5763
成交面积 0.77 2.22 3.57 4.02 4.21 3.45 2.42 4.37 3.67 6.36 8.78 8.93 8.72 3.58 成交均价 8663 7319 7123 5985 6182 6556 7561 6937 6876 6484 7982 6670 6852 7184
物业类型
产品类型
别墅+公寓+洋房 38-87公寓约750套、150-550㎡联排、 双拼、独栋别墅
公寓：均价7000元/㎡带2500元/㎡ 精装；别墅：1.3-2.5万/㎡带6000元/ ㎡精装
公寓
价格
参考案例分析：方圆明月山溪——小面积公寓热销，去化近100%
一房产品占比较少，主力户型为74-87方小两房，成交去化近100%
地块1 地块2 地块3
Part
二
市场情况分析
一、洋房市场情况
2012年初入户暂停的影响渐弱，成交有所回升，价格年初下跌后近期略涨
2012年以来从化市场供求价走势（万㎡ ；元/㎡ ）
25 20 15 10 5 0
供应面积
2012年从化、花都、增城、惠州市场供求价对比
10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
50-60
70-87
一房两厅
两房两厅
466
403 170 134
33%
28% 12% 9%
214
366 62 62
46%
91% 36% 46%
23
40 7 7
99-109 三房两厅 110-120 三房两厅
146
四房两厅
合计
34
1419
2%
100%
15
911
44%
64%
2
76
参考案例分析：方圆明月山溪——小面积公寓体量约750套
3、洋房区域市场需求分析
四大板块中，洋房产品多数满足本地及广州外溢臵业需求；温泉板块产品价格较高，街 口板块以本地居住客带动走货。
价格方面，因温泉度假因素，温泉镇板块的产品单价和总价处于四大板块中较高水平。
走货速度方面，街口江浦板块由于主打本地刚需/改善型客群，因而走货速度最快。
价格 （元/㎡） 4700-5500 4200-4800 6500-7000 总价 （万） 37-55 23-42 73-81 剩余 货量 126 342 27
保利从化乌土村项目定位报告
Part
一
项目概况
1、地块基本信息
地块位于从化市温泉镇乌土村，紧邻 G105国道，距离广州天河区仅45分钟车
龙门
程，到东莞、佛山、深圳均在2小时车
程半径内，已融入珠三角2小时度假生 活圈。
从化
40分钟车程
1.5小时车程 1.5小时车程
交通： 广州：华南快速→G105国道→钟落潭出 口，车程45分钟 东莞：大广快速→京港澳高速→广深高速 →东莞收费站出口，车程1.5小时 佛山： G105国道→机场高速→S15→南庄 出口，车程1.5小时 深圳： 从莞深高速→珠三角环线高速→ 彩田路出口，车程2小时
版块
板块分析
主要客群
项目名称 巴厘天地 华标丽苑 莱茵水岸
主力户型 80-101㎡ 45-87㎡ 113-116㎡
销售速度 16套/月 55套/月 30套/月
靠近白云区，主 太平神岗 天河、白云区 打区域位置概念， 板块 客户 地铁14号线利好 从化街口、江 从化中心区域， 街口江浦 浦本地改善型 主打市区、地铁 板块 买家 及交通概念 多为二次置业 东部温泉旅游区 买家，以广州 温泉镇板 域，主打温泉与 天河、白云区 块 养生品牌 较多，珠三角 均有涉及 西部偏远区域。 鳌头板块 自暂停入户政策 刚需客户 以后，走货缓慢
从化红树林度假酒店 (五星级)
流溪河国家森林公园 流溪温泉旅游度假区（养生谷）
从化温泉旅游度 假区
石门国家森林公园
三百洞定向越野生态度 假区
新近规划启动项目
项目四至
4、宗地现状——规划总用地：257515㎡
地块毗邻温泉镇旅游度假区，依靠105国道，三面环绕中山大学南方学院，周 边生活配套缺乏，仅依靠学校和温泉区配套进行支撑； 项目由三个地块组成，地形存在较大高差，项目总用地面积257515㎡，计容总 建筑面积269977㎡，容积率1.05。