已清算房地产项目后续管理风险分析

已清算房地产项目后续管理风险分析

一、已清算房地产项目后续管理现状

房地产行业具有生产周期长、受宏观经济影响大、涉及税种多等特点。特别是已清算房地产项目，工程总体基本结束、开发重心基本转移、财务管理开始放松、涉及税款逐渐减少等情况，要求我们税收管理员责任心强、素质高、业务好，不断加强后续管理，不断适应房地产新政策、新变化。

特别是“营改增”后，地税部门对已清算房地产项目的生产经营状况不能再像以前那样及时掌控，税源的有效管控将要付出更多努力，倘若企业所得税属于国税部门管辖，征管难度更大，纳税人认为土地增值税已经清算，后续产生税款国税部门居多,对地方税收不够重视,对于已清算房地产项目剩余“未售商品房”发生再销售行为，其申报缴纳的土地增值税计算方法各异,前期的留存利润不翼而飞,应纳的小税种未及时申报缴纳。另外,地税部门对已清算房地产项目逐渐疏于管理，职能慢慢弱化，且第三方信息平台尚未完善,信息传递不够畅通。

二、已清算房地产项目后续管理存在的风险及原因分析

目前，已清算房地产项目后续涉及税种多,包括土地增值税和个人所得税主要税种,房产税、土地使用税和印花税等小税种，各税种存在的风险不同,产生原因各异。

(一)纳税人对税收政策不了解,个别纳税意识差

我市房地产企业建设规模不大,中小型房地产企业居多,财务人员流动性大,在基本销售完毕后企业处于半停业、半解散状态,仅留下个别销售和出纳人员负责尾盘的零星销售，开发商重心转移到另外工程项目。已清算房地产项目后续税收特殊政策不多，宣传较少，纳税人了解不够，大多数已清算的房地产企业普遍认为土地增值税已清算完毕,认为销售剩余商品房缴纳的土地增值税还是和清算前一样，按预征率预征

土地增值税,简单、快捷,或重新计算增值率，而未按现行税收政策计算、申报和缴纳。

部分房地产开发商在利润最大化思想的诱惑下，纳税意识薄弱,想方设法进行不合理“避税”或逃税。采取少记营业收入等形式,隐瞒真实销售收入，收入不真实，造成少申报应纳税款,附征的土地增值税也就随之减少。个别房地产开发商认为, 后续取得的销售收入,地税部门不再进行土地增值税清算，于是取得的后续收入根本不去申报缴纳,能拖则拖。另外，个人所得税方面，存在部分企业主观故意偷逃税。房地产企业经过购地、规划、开发、销售和清算，开始盈利，在未清算前，企业账面长期盈利但不分配，房地产企业清算后，面对20%的股息所得个人所得税, 房地产企业想方设法采取各种方式进行避税,有的房地产企业股东或员工通过往来款项借走企业资金,长时间不归还或用成本发票抵扣往来借款,有的房地产企业虚假地列支费用,逐渐由盈利转亏损,逃避个人所得税,或者分配股息,但未代扣代缴个人所得税。

(二)税收管理员政策掌握不透, 后续管理跟不上

在执行总局和省局有关清算后再转让房地产土地增值税政策过程中，纳税人申报的土地增值税，计算方法各异，有的仍按预征率进行土地增值税申报，有的按照已清算项目的实际税负率进行申报，有的重新计算增值率。存在以上情况，一方面来自地税部门税收政策宣传不到位，另一方面部分税收管理人员对相关税收政策的学习不够，理解不透、掌握不深，没有正确辅导纳税人，规范土地增值税计算。

由于受时间、人员、业务水平等因素的影响，税收管理员对企业的后续管理不积极，责任心不强，后续管理制度不健全。从土地增值税角度来看：一是已清算项目登记台帐建立不及时或不健全，不能详细和准确载明开发项目单位建筑面积相应负担的扣除项目金额、“未售商品房”幢号、面积等相关数据，未能做好后续资料存、备、查工作。二是对已清算项目“未售商品房”未能做到有效跟进管理，强化日常巡查监

控职能不够，实地核实“未售商品房”再销售的情况不细，不能正确辅导并督促纳税人根据其销售价格以及清算资料上载明的单位面积和扣除项目金额，准确计算当期应纳税额。三是已清算房地产项目与后续管理环节相互脱节现象较为常见，忽视了反映整个土地增值税已清算项目和后期管理细节的完整性“过程控制”管理。从个人所得税角度来看：房地产企业清算之后，税务管理员认为房地产企业大部分税收已基本缴清，便疏于管理，企业利润多少、是否分配、是否缴纳个人所得税基本不知道、也未过问。随着时间的推移，房地产企业利润逐渐消耗待尽，帐务开始又变得混乱不清，此时该房地产又转移至另一新工程项目，税收管理员后续管理跟不上,纵容了纳税人逃避个人所得税的纳税义务。从其他税收角度来看：已清算的房地产企业后续出租或出售房产，除了涉及土地增值税或个人所得税外，房产税、土地使用税和印花税等也不容忽视。出租未售房地产,出租价格是否包含回租收入，是否符合市场价格；出售未售房产，是否存在低价转让、对外投资和抵偿债务等转让情况，销售的价格中是否包括房产受让方承担的税金，这些情形是否按规定缴纳相关税收。对于税收管理员来讲,不一定知道，平时也很少过问，甚至纳税人已经注销营业执照, 产生的税收没有申报纳税，也不了解。这些都是诱发纳税和执法风险的缘由。

(三)清算管控软件支撑不完善,亟待升级改造

省、市局现有土地增值税清算管控软件没有专门设置土地增值税清算模块，税款的申报仍采用手工填写和纸质申报表的方式，缺乏的相关信息数据支撑，对已清算房地产项目后续管理，也未设置自动登记、跟踪、计算、统计和查询等功能模块，无法通过专门软件进行系统的数据分析和跟踪管理。税收管理员计算已清算项目“未售商品房”再销售的土地增值税应纳税额，往往只能是查找已清算项目原先的相关资料，将当期表格数据与前期汇总表格数据逐表（项、笔）进行分析、比对、核实和计算。

其所有工作，基本是靠手工完成，反复依上述数据进行应纳税额的计算，而且只要是纳税人的“未售商品房”仍在销售，上述过程就得定期重复一次。因此，要实现土地增值税已清算项目后续管理无风险目标，必须进一步升级完善现有土地增值税管控软件，降低人工强度。

(四)相关税收法律法规不完善,缺乏可操作性

土地增值税政策有待进一步完善,针对土地增值税出台的文件有限,清算和审核等问题解释不详；对企业提供的土地增值税清算等相关鉴证业务的法律责任规定不多。个别文件可操作性有待完善,比如,总局房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）中关于房地产企业清算后再转让房地产的处理规定，在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人允许扣除单位建筑面积成本费用=清算时扣除项目总金额÷清算的总建筑面积。按文件内容理解为：清算时扣除项目的总金额固定,与后续再转让产生的税收无关，税收管理员和纳税人在执行该条规定时感到困惑，觉得187号文件中的计算方法不严谨,未考虑后续销售税金成本变动的因素,导致纳税人可能少计税金成本多缴税款,或者多计税金成本少缴税款等情形。

三、加强已清算房地产项目后续管理措施和建议

(一)加强税法宣传,开展专项检查

加强对纳税人税法宣传辅导，不定期开展专项评估检查，增强纳税人主动纳税意识，提高税收管理员涉税风险防范意识。以往比较侧重土地增值税清算内容的培训，对已清算房地产后续再销售的税收政策及计算学习较少。从目前的现状来看，很有必要对此项内容进行重点宣传，甚至专题讲解。一是注重税法知识的宣传。增强税法宣传的多样性和实效性。通过电视、报刊和标语等形式，强化媒体互动，使税收宣传融