社区商业 大定位模式

7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•京基百纳购物中心
项目1公里核心商圈内聚集有多个高端楼盘： 御景东方、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、 世纪村等。初步统计，总居住人口约16.5万人， 其中现有居住人口约15.3万人，未来新增人口预 计约1.2万人。
京基百纳广场坐落于深圳 “富人区”红树 湾，位于御景东方商业裙楼，项目共四层（地下 一层、地面三层），总建筑面积12万平方米， 营业面积8.6万平方米，定位集购物、餐饮、休 闲、娱乐、教育、文化等为一体的社区型购物中 心。项目于2008年9月正式营业，目前经营状况 良好。
7 PART 社区商业的五大定位模式
7 PART 社区商业的五大定位模式
京基百纳广场辐射了周边大量中高端社区
业态 主力店
代表品牌 天虹百货、苏宁电器
餐饮
醉忆江南、DQ Dairy Queen休闲 餐饮、港湾中式餐饮
便利配套
LCN美甲屋、领•show发型创作、 蒲公英儿童摄影、雪之都雪糕专卖
店
零售店中店
次主力店+街 区
小型社区型超市： 其他次主力店和配套：
7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•星海名城
项目简介： 星海名城位于南山区前海路，占地30万平
方米，建筑面积80万平方米，16万平方米的纯 粹园林，共有居住人口约2.4万。西邻宝安新中 心区，南靠蛇口国际生活区。
星海名城商业主要分布在前海路的临街铺 位。商业面积6590㎡，该社区的商业次主力店 主要是两个中小型超市，700㎡的华润万家社区 店和1000㎡的好邻居超市。
社区人口比较多，但周边又有大型超市， 所以只提供便利性为主的商品，
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式四：多次主力店+多商业街组 团
（一）、典型建筑构成：多个小型集中式商业+多条商业街
7 PART 社区商业的五大定位模式
（二）、业态组合及典型案例分析 1、多小型超市+多次主力店+多商业街组团
梅林一村是深圳市政府开发兴建的大型园 林智能化高档社区。小区占地面积38.4万平方 米，总建筑面积82万平方米，现共有住宅
6840套，约3万人口。 商业概况:
梅林一村的外向型与内向型业态的区分比 较明显。在梅林路上的商业，有21000平方米 的家乐福和3000平方米的民润市场，家乐福 广场超市辅营区多数属于外向型的业态。如： KFC、必胜客、漓江又一轩等。位于项目西南 侧的业态多属于内向型商业，如修鞋店，上海 干洗店、药店等以服务于本社区的居民为主。
7 PART 社区商业的五大定位模式
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式三：次主力店+街 区
（一）、典型建筑构成：小型集中式商业+商业街
7 PART 社区商业的五大定位模式
（二）、业态组合及典型案例分析 1、小超市+次主力店（餐饮、健身、美容、图书、电器等）+商业 街区
（1）、业态组合示意图
目前百步亭社区已建成区域占地2平方公 里，住宅150万平方米，入住人口约6万。分 别有安居苑、温馨苑、怡康苑、怡和苑、百合 苑、现代城、百步龙庭和百步华庭等小区。
由于大型社区跨度较大，因此在社区里仅 设置一个超市、餐饮往往非常不方便居民购物， 通过多点布局来规划商业，从而创造社区购物 便利。
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式二：主力店+街区
（一）、典型建筑构成：集中式商场＋商业街模式
（二）、业态组合及典型案例分析
（1）、业态组合示意图
主力店+街 区
主力店：
次主力店： 配套：
超市辅营区： 街区：
超市＋商业街
社区型百货＋商业街
超市＋百货＋商业街
7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•梅林家乐福
社区概况：
万宁、AMASS、Levi,s、自然元素 、周大福
休闲文化娱 反斗乐园、索艺达音乐教育机构、
Hale Waihona Puke Baidu
乐
非常作品富士数码冲刷
7 PART 社区商业的五大定位模式
3、大型超市+店中店模式
“大型超市、大量店中店”组合模式在百货主力店缺席的情况下，可以通过引进大规 模的店中店来弥补，店中店可以采用联营扣点的百货化运营模式，也可以采用独立收银的 模式。店中店在主题定位上既可以采用大润发式的青春休闲主题店中店；也可以采用家乐 福式的超市辅营区店中店。
超市原则上是不能放在负一层（如果超市在负一 层，地上楼层将缺少主力店带动， 经营压力较大），应该放在二、三层，首先能够带旺一层，其次能够带动二、三层其他区 域的经营，同时还能兼顾带动四、五层的经营。 该组合模式的店中店业态及品牌不够丰富，商圈辐射半径较小，未来将面临周边传统百货 和街区带来的竞争压力。
案例参考：深圳•锦绣江南纯商业街模式
7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•嘉信茂购物广场
嘉信茂购物中心位于深圳福田区农林路与侨 香路交汇处，地处香蜜湖高尚社区。项目商业总 建筑面积近7万平方米，其中山姆会员店2.5万平 方米，购物中心4.5万平方米。项目定位立足于 周边的富人区，片区人口约65676人，为富人区 居民提供了集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的 社区购物场所，目前经营状况良好。
（1）、业态组合示意图
多次主力店+ 多商业街组 团
多个小型超市 餐饮、健身、美容、图书、电器等次主力店。 多条商业街
7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：武汉•百步亭社区商业
百步亭社区地处武汉市江岸后湖新区，城 市中环线内，由百步亭集团开发，是武汉市规 模最大的住宅项目之一，规划建成一个占地7 平方公里，入住30万人，成为集人文休闲居 住区、副市级商业金融中心、城市公园为主导 功能的现代化居住新城。
7 PART 社区商业的五大定位模式
主力店+街区 B
社区型购物中心 A
五大定位模式
C 次主力店+街区
E 纯商业街
D 多次主力店+多商业街组团
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式一：社区型购物中心
（一）、典型建筑构成：集中商业
此种定位模式一般是在中高档社区中，购物中心整体持有，尽量销售， 以提高社区整体品质和形象。
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式五：纯商业 街
（一）、典型建筑构成：
单层或者双层的商业街。可以 是住宅的裙楼，也可以是独立建筑
（二）、业态组合及典型案例分析
1、业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、 维修类、便利店等，没有主力店引入。
7 PART 社区商业的五大定位模式
7 PART 社区商业的五大定位模式
楼层 主力店 负一层
一层 二层 三层
项目业态布局
经营业态 山姆会员店（沃尔玛的零售概念店）
特色食品、品牌美食等 名牌服饰、皮鞋、精美饰物、化妆品、精致餐饮小吃等
名牌女装、精品皮具、特色餐饮等 儿童服装，儿童用品，儿童游乐场、品牌运动服饰、餐饮美食
7 PART 社区商业的五大定位模式