业委会成立后如何开展工作记住我们是自愿的

业委会成立后如何开展工作？记住我们是自愿的。

一点本人的经验之谈，可能你不认可我的观点，希望大家交流，下面就开始正式说说我的感受。经常听到大家抱怨说业委会不好干，吃力不讨好。成立前热情高涨，成立后被人算账，很委屈！还有就是自己知识不够，经验不够，不知道要干嘛或怎么干下去。业主们微信公众号（yezhumen）分享。文| 吴火根东莞市沙田镇活力粤港业委会副主任

业委会开展工作的要熟知的几个要点：

1、业委会当前存在的问题

2、业委会的职责

3、业委会的定位

4、业委会的权力

5、业委会与物业服务的关系

6、业委会依靠什么去工作

7、业委会成立后第一步应该走

8、如何终止前期物业合同一点本人的经验之谈，可能你不认可我的观点，希望大家交流，下面就开始正式说说我的感受。经常听到大家抱怨说业委会不好干，吃力不讨好。成立前热情高涨，成立后被人算账，很委屈！还有就是自己知识不够，经验不够，不知道要干嘛或怎么干下去。成立前有个明确的目标，成立业主委员会。在这个阶段目标明确，大家遇鬼杀鬼，遇神斩神，战斗力无比强悍。业委会成立以后开始迷茫了，就像打了半辈子仗的老将军转业了，不知所措了。现实情况就是如此，所以就造成了下面几种情况：1、僵尸业委会：成立后不知道怎么干，也不敢干，干脆什么都不做，就像一个

没有灵魂的僵尸；2、伪装业委会：俗称业伪会，心中只有自己，把责任忘得干干净净，法律法规都懂，整天寻找法律漏洞，经常游荡在守法和违法线上，只要对自己个人有利就不择手段。业伪会的存在是因为做好事太难且风险大，做坏事太容易还没有后顾之忧：3、鲁莽业委会：本意想为小区为业主做点实事，做点好事的，也没有私欲，但一知半解，没有正确的方法，工作方式粗暴简单野蛮。付出很多，收获很少。很愤怒，于是不检讨自己，迁怒于他人，什么一群冷血的吃瓜群众，一伙黑白勾结的利益集团等等怨言不绝于耳。那么问题来了，如何正确的开展工作呢？那就一定要弄清楚什么是业委会？什么是物业服务？一，业委会的职责业委会的职责在法规里面有详细规定，在这里我就不重复了。我把他精简压缩一句话便于大家牢记：就是三好--开好、护好、监督好！开好是指两会即业委会的会议与业主大会的会议！护好两金是指即维修资金与共有收益金，最后监督好履约服务即物业服务。二，业委会的定位业委会是依照法律法规为小区业主维护自己权益的。小区内最高的权力是属于广大业主即业主大会。所有的决策权归业主大会。业委会是业主大会的常设机构及执行机构。这里着重要强调的是广大业主就是多数业主，不是全体业主，很多时候很多人不自觉会说出我们代表全体业主如何如何，这句话经常会被反对派揪住说我不要你维护，这样会很尴尬！业委会无法做到全体都

满意，只能是多数业主满意，一定要记住！三，业委会的权力业委会只是执行机构，跑腿角色有什么权力呢？肯定有的，业委会虽然没有决策权，但是业委会有一个重大的权力就是提出议题权，也就是有小区事务方向的引导权。这个权力是很高的，普通业主想要提一个业主大会会议的议题，需要百分之二十业主联名，联名后还得看业委会的脸色，否则还得求助于政府部门来实现。但业委会委员们很轻松就得到这一切，因为是法定的。还有召开会议的权力，谈判的权力，三个字：话语权！四，业委会与物业服务的关系很多人包括很多业主并不清楚业委会与物业服务之间的关系，常常混为一谈，扯不清理还乱，业委会因此被业主记恨上，所以一定要弄清楚它们之间的关系。简单来说业委会是接受业主大会的委托管理小区共有物业和监督物业服务企业按照服务合

同做好物业服务的。物业服务是指物业服务企业或物业从业人员接受业委会的委托，按照物业服务合同的规定维护好小区设施设备；维护好小区环境卫生、绿化；维护好小区正常秩序。简单来讲就是业委会象征主权，是动嘴的；物业服务是服务业主生活的舒心的，是动手干活的。业委会只要护住业主利益不能受损还要最大化的得利这个结果，说难听点就是要防贼似的盯住物业服务人员的一举一动。千万不要去和物业公司抢活干，有些业委会放着老板不做，喜欢撸起袖子裤腿去抢物业服务人员的活干。也许一片好心，但是你给自

己弄了很多不自在。因为自己并不专行，属于瞎指挥。如果事情办得不错功劳是物业服务企业的，有一点不对责任全在自己身上，典型的吃力不讨好。五，业委会依靠什么去工作业委会要开展工作靠什么？一靠法律，二靠业主，三靠政府。1，靠法律。我对“法无禁止皆可为”这句话相当不感冒，因为这是钻法律的空子，不是高尚人格的业委会委员该做的，何况这句话是针对低素质公民个人的，业委会是一个自治组织，并不合适，一定要遵纪守法。因为现实中前期物业公司及业委会的反对派业主一定是每时每刻虎视眈眈盯着

你出错。政府部门也许对物业公司违法行为视而不见，对业委会一点瑕疵却会无限放大，何况你还违法，一定让你做而无功，灰头土脑的，甚至犯罪，所以每个业委会委员一定要熟知相关的法律法规，这样才会无惧任何挑战。列如，我们小区2016年3月份召开了第二次业主大会会议，会议开得很成功，时间很短3天就完成了全部投票，结果统计也非常理想，高票通过了解聘前期物业公司及选聘新的物业公司的决议。在公示期最后一天的下班前，开发商以业主身份向法院起诉了我们业委会。主张他的业主撤销权，最主要以我们未把他的地下车库专有面积计算进去的理由请求法院撤销

业主大会会议决议。三个月后法院以业委会未认真核实业主票权面积，投票过程有重大瑕疵为由，撤消了我们第二次业主大会的决议。所以我们在与强大对手对抗时，不要掉以轻

心，一定要按照法律法规把工作做好做实，一定要无懈可击。2，靠业主。小区是全体业主的，不是我们业委会几个委员的，我们只是其中一份子而已。我们想做工作就必须取得多数业主的支持，否则你什么都不是，就是几个普通业主而已。每个小区情况差不太多，非常积极的与非常不积极的业主都是极少数，绝大多数是所谓的吃瓜群众。吃瓜群众虽然表面看起来对努力争取自己的权益也不积极，也很冷漠，但是他们心中的正能量是足够的，是非观是清晰的，谁好谁坏心中有数。为自身个人利益反对业委会有些近乎于反动的业主，我们给个标签就是反对派吧，他们为了达到一些个人目的也会拉拢吃瓜群众。这样就看谁能打动吃瓜群众的心，得到他们的支持。不要轻言藐视吃瓜群众哦，我们迟早也会加入吃瓜群众队伍的。业主众多，各有各的想法，我们的工作一定不能简单粗暴，一定要善于团结业主，抓住突发事件，引起业主的共鸣。比如消防设施的瘫痪、设施设备的瘫痪、电梯损坏门禁损坏、盗窃现象、停车矛盾、监控缺失等等这些业主最为关注的点，揭露物业公司假服务，真敛财的嘴脸。还有不断的在业主群里讲解什么是公共收益？什么是业主权益？逐渐引起业主的注意。业委会委员还要主动与业主交谈，交朋友。还可以组织丰富多彩的活动，比如旅游、团购、聚餐等活动。我们就举办了自驾游活动，得到好评。当然，今年上半年主要是安装了管道天然气安装工程，为业主办了