物业管理及案例分析(ppt 40张)

（三）业主委员会：
1、业主委员会的性质和地位：业主委员会是在物业 管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。业主委员 会由业主大会从全体业主中选举产生，作为业主大会的常 设机构和执行机构，对业主大会负责，受业主大会和广大 业主监督。
2、业主委员会的产生与组织：（1）业主大会的产生： ①第一届业主委员会，在物业行政主管部门指导下由第一 次业主大会选举产生；②业主委员会每届任期一般为2年， 由业主大会进行换届选举。
二、业主、业主大会和业主委员会
1、业主：是指物业的所有人。 2、业主大会：是由物业内的业主组成，决定物业重大管 理事项的业主自治管理组织。
3、业主委员会：是在物业行政主管部门指导下，由物业 内的业主选举的成员组成的，代表和维护业主和使用人的 合法权益的自治管理组织。
（二）业主大会和业主公约 1、业主大会的权利：（1）选举、 撤换业主委员会组成人员；（2）监督业主委员会的工作； （3）通过业主公约和业主委员会的章程；（4）、批准物 业管理委托合同；（5）决定物业内关于业主利益的重大事 项；（6）决定物业管理的其他重要事项。
3、业主委员会的权利和义务：（1）业主委员会的权利：①召集和主 持业主大会；②草拟业主公约、业主委员会章程草案、修订草案并报业主大 会通过；③采取公开招标等方式聘请物业管理企业，代表业主签订物业管理 委托合同；④审议物业管理服务费收取标准及使用办法：物业管理服务费通 常由业主委员会提出物业管理内容和标准，物业管理公司据此提出测算依据 和收费标准，经双方协商后签订物业管理委托合同予以确定；⑤审议年度管 理工作计划，年度费用预算； ⑥检查、监督物业管理公司的物业管理工作； ⑦监督公共建筑、公共设施的合理使用，负责物业维修基金的筹集、使用和 管理；⑧业主大会或业主代表大会赋予的其他职责。
（2）业主委员会的组织：①根据物业规模的大小，业主委员会设委员若干 名，其中主任、副主任在全体委员中选举产生；②业主委员会主任通常由主 要业主代表担任，住宅小区可选热心公众事业、对物业管理有较多了解、有 一定威信和组织工作能力的人担任；③业主委员会聘任执行秘书，负责处理 本会日常事务。执行秘书可以不是本会委员；④业主委员会主任、副主任、 执行秘书为兼职或专职。主任、副主任、执行秘书和经业主委员会同意的其 他人员可根据承担的工作情况获适当津贴，津贴由业主分摊；⑤业主委员会 委员从业主中选举产生。每届任期一般为2年，可连选连任。在任期内，委 员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。
3、业主大会的议题：（1）听取业主委员会工作报告； （2）审议和通过上一年度财务决算报告和下一年度财 务预算；（3）审议与通过《业主公约》、《业主委员 会章程》等文件；（4）决定物业管理公司的选聘、续 聘与改聘；（5）业主委员会的换届选举与委员的增减； （6）需讨论决定的其他事项。
4、业主公约：是一种公共契约，属于协议、合约 性质，是由全体业主承诺，并对全体业主和使用人有共 同约束力的，有关业主在物业使用、维护和管理等方面 权利义务的行为守则。
物业管理公司的权利义务
• （1）权利：①根据有关法规并结合实际情况制定管理办 法；②依照物业管理委托合同和管理办法对物业实施管理；
③依照物业管理委托合同和有关规定收取管理费；④有权 制止违反规章制度的行为；⑤有权要求业主委员会协助管
理；⑥有权选聘专业公司承担专项管理业务；⑦可以实行 多种经营，以其收益补充管理经费。
三、物业委托管理
• （一）物业管理公司的法律地位：
•
1、物业管理公司的概念：是指根据合同接受
业主或者业主委员会的委托，对物业实行专业化 管理，并收取相应报酬的经济组织。
•
2、物业管理公司的法律地位：（1）物业管
理公司依合同实施物业管理，其管理权源于业主； （2）物业管理公司是独立的企业法人，与业主委 员会在法律地位上是平等的；（3）物业管理公司 必须与业主委员会合作，实施对物业的管理。
（三）物业管理的内容：1、常规性的公共服务；2、 针对性的专项服务；3、委托性的特约服务。
（四）不同用途的物业的管理：
1、写字楼管理；2、住宅管理；3、公共商业楼 宇管理；4、旅游宾馆管理；5、工业厂房管理。
（五）物业管理的基本环节：1、物业管理的策划阶 段；2、物业管理的前期准备阶段；3、物业管理的启 动阶段；4、物业管理的日常运作阶段。
（
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主 和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配 套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维 护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制 选择物业管理企业 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进 步提高管理和服务水平。
2、物业管理的特点：（1）物业管理的社会化； （2）物业管理的专业化；（3）物业管理的市场化。
3、物业管理的原则：（1）业主自治管理与物业管 理企业专业管理相结合的原则；（2）物业管理公司实 行合同聘用的原则；（3）社会化管理、企业化经营原 则；4、由物业管理公司实行统一的、全方位、多层次 管理服务的原则。
物业管理法律制度
教 师：胡先明
Байду номын сангаас
物业管理概述
物业管理沿革
1、传统物业管理：起源于19世纪60年代的英国。 2、我国物业管理：我国内地的物业管理受香港的物业 管理影响，起源于20世纪80年代，以广州、深圳发展得 最早。
（二）物业管理的概念、特点和原则：
1、物业管理的概念：是指业主委托物业管理公司 对其物业共有部分和共同事务进行管理的活动。
业主委员会的义务
• ①筹备业主大会并负责向其报告工作；② 执行业主大会通过的各项决议，接受所有 业主的监督；③贯彻执行督促业主遵守物 业管理及其他有关法律、政策规定，协助 物业管理公司落实各项管理工作，对住用 户开展多种形式的宣传教育；④严格履行 物业管理委托合同，保障本物业各项管理 目标的实现；⑤接受政府行政管理机构的 监督指导，执行政府对物业的管理事项提 出的要求。
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（2）义务：①履行物业管理委托合同，依法经营；