上海新天地商业模式[1]

基本目标
与政府合作开发人工湖绿地的基本 目标是以先改善环境来提升该地 区52公顷的土地的品质，带动房 地产的开发和销售。太平桥人工 湖绿地目前已经成为上海市中心 一个独具特色的景观空间
开发新天地，主要是为该地区营造 一个高品位的人文环境，再进行 房地产开发，以实现经济效益、 社会效益双赢。新天地的目标是 既要体现上海的历时文化风貌， 又要体现上海的时尚新地标及品 味，意欲成为一扇体现上海昨天、 今天和明天的窗口式旅游景区， 成为集餐饮、商业、文化、娱乐 为一体的综合性时尚休闲步行街
上海新天地商业模式[1]
在上述几个方面，上海新天地的特色处处紧扣定位、诠释主旨，可谓既突出又明显，且显 得浑然天成、不可或缺，通过几个特色相得益彰的混成，新天地整体的特色，便呼之欲出 了。 ◆ 深厚的历史感： 在上海新天地，旧上海的风情仿佛呼之欲出，而各个餐厅酒吧画廊内的现代装饰却丝毫没 有削弱这种风情。设计师们的煞费苦心由此可见一斑，他们甚至保存下了石库门上的绿色 青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一种深厚的历史感。 ◆西方特色基础： 该地区是重新开发地区，既保留着原法国租界时代的传统瓦房，又是欧美等国的外资饭店、 爵士乐俱乐部的密集地区，还有很多和东京西麻布一样时髦的咖啡馆。 ◆明星文化效应： 这里有著名的明星餐厅，如台湾知名人物杨惠姗开设的琉璃工房主体餐厅，成龙、谭咏麟 等百位香港明星经营的"东方魅力餐饮娱乐中心"等。 ◆石库门博物馆： 通过对一幢旧楼的重新布置，真实地再现了20世纪初上海人家的生活形态，让游客在怀旧 寻根的情绪中了解上海逝去的时光。博物馆也通过图片。录相了解上海新天地从石库门建 筑旧区到时尚休闲步行街的演变。
石库门住宅兴起于19世纪60年代。1860年太平军 发动东进，攻克镇江、常州、无锡、苏州、宁波 等苏南浙北城市，迫使数以万计的苏南、浙北难 民进入上海租界避难。租界为接纳难民，动员商 人投资住宅建设。为了充分利用土地，这些住宅 大都被建为联排式的石库门里弄住宅。
本世纪初以后，随着上海居民的家庭向小家庭结 构变化，居民的生活习惯也发生明显变化，石库 门住宅的结构和样式发生变化，有适宜小型家庭 居住的“单进”（即无厢房）、“两进”（一客 堂一厢房）。其规模较大，弄堂宽约为4米、楼层 主要为2～3层；在楼梯平台处设亭子间，立面采 用阳台；20年代后，一般都安装了卫生设备。
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特色：既突出又明显，且浑然天成
¡ 一个建筑、一个实践、一种理念，一种探索，在追求目的最 大化的过程中，下面四种因素必须要得到高程度的关注：1、 可资利用和挖掘的现有基础。2、小环境的建设目标与大环 境基础的契合。3、善用外界因素，追求与自身目的的良性 互动。4、利用现代手段加强自身形象的推广，以及与外界 的即时沟通。
第一个阶段强调定位综合性，因为当时上海没有一个地方能 够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起，开发 商觉得定位综合性可能有很大的市场空间。
第二阶段的定位，投资方希望把上海新天地建成为上海市中 心最具有历史文化特色的都市旅游景点，成为外地人到上海的 必到之处。
第三阶段的定位是：把新天地建设成为一个国际交流和聚会 的地方。为此瑞安集团在石库门建筑改造的基础上，提出要改 变原先居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门 旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。
企业天地是淮海中路东段中央商务 区的扩展，目标是营造一流的 商圈，发展成为跨国公司总部 所在地
按照太平桥地区改造整体规划，在东部地区兴建一 白玉兰是上海市花，本项目要成为
栋白玉兰花苞形状的超高层建筑，是瑞安集团未来
太平桥项目的象征
的总部
上海新天地商业模式[1]
（1）定位
上海新天地商业部分的规划定位主要经历了三个阶段：
¡ 上海“新天地”项目占地三万平方米，建筑面积约六万平方米，具体 位于淮海中路南侧、黃陂南路和马当路之间三万平方米的地点上，比 邻黃陂南路地铁站和南北、东西高架路的交汇点。
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新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与 充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商 业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映， 同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获 “2001年中国年度新锐榜建筑奖”。
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布局：源自历史、围绕理念、强化特色 ¡ 新天地分为南里和北里两个部分。 ¡ 南里以现代建筑为主，石库门旧建筑为辅。北部地
块以保留石库门旧建筑为主，新旧对话，交相辉映。
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¡ 南里建成了一座总楼面面积达25,000平方米的购物、娱乐、 休闲中心，于2002年中正式开幕，这座充满现代感的玻璃 幕墙建筑物，进驻了各有特色的商户，除来自世界各地的 餐饮场所外，更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰 品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心， 为本地和外地的消费者及游人提供了一个多元化和具品味 的休闲娱乐热点。
90年代初期，上海开始了大型的重 建和开发。不少石库门老房子被拆 卸，取而代之的是一幢一幢的高楼， 一片又一片充满怀旧风情的老房子 渐渐消失，人们才意识到要去保留 这些上海独有的“艺术品”。
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A 太平桥人工湖绿地
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石库门
沪语中把用一种东西包套或收束另外的东西讲作 “箍”，如箍桶，于是这种用石条“箍”门的建 筑被叫作“石箍门”，后又讹作“石库门”。一 般认为，这种建筑的正大门以条石作门框，门扇 为实心厚木，上有铜环一幅，与中国的传统民宅 相比，趋向保守。
¡ 北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、 装潢和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自 法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和 香港，充份展现了新天地的国际元素。
¡ 在南里和北里的分水岭--兴业路--是中共“一大”会址的 所在地，沿街的石库门建筑也将成为凝结历史文化与艺术 的城市风景线。新天地中部的兴业路为中国共产党第一次 代表大会（「一大」）会址所在,辟为步行街。
上海新天地占地3万平方米，上海新天 地氛围南里、北里两大部分。以石库 门建筑为主的北里，集合了来自世界 各地风情餐厅、咖啡厅、酒吧、精品 商店等，展现了新天地的国际元素。 一、以现代化建筑为主的南里，除了 临湖的新天地酒店式服务公寓外，还 有一个总面积达2.5万平方米的购物、 娱乐、休闲中心，是适合于时尚青年 一族的休闲娱乐场所
企业天地座落于太平桥人工湖北畔，办公楼将沿湖 而建，形成一道1.2平方公里的湖边建筑，总建筑 面积逾50万平方米，包括多栋甲级办公楼、酒店、 商场及其他配套设施。一期总建筑面积达7.8万平 方米，包括两座办公大楼，于2003年第四季度落成
基本目标是住宅小区较高的价 格销售，实现盈利。其中第一 期五栋住宅楼于2002年下半年 开始公开对外发售，三周内基 本售完。一期售价每平方米高 达1.7万元～2.5万元
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上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式
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上海新天地商业模式[1]
¡ 项目概况 ¡ 开发建设情况 ¡ 定位 ¡ 开发理念 ¡ 成功要素 ¡ 开发商的利益点 ¡ 模式解码 ¡ “新天地”模式复制
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N
S
D 企业天地
E 瑞安总部大楼 C 翠湖天地
B 上海新天地
的精神。
在一九九七年，集团之建筑及建筑材料业务
重组成控股公司，名为瑞安建业有限公司(「瑞安
建业」)，并于同年二月在香港联合交易所上市。
现时，瑞安建业主要从事水泥生产、建筑、建材
及创业基金投资，并持有瑞安房地产发展有限公
司超过百分之二十权益。
瑞安房地产发展有限公司于二零零四年成立，
是集团的地产旗舰公司，结合了瑞安在中国内地 的主要房地产发展项目，并获得多个著名国际投 资者的支持。瑞安房地产发展的项目可分为两大 类别：集多种功能的大型市中心商住综合发展项 目，以及配合城市总体规划、提供全面配套设施 的优质综合住宅发展项目。日后瑞安房地产将享 有优先参与集团内地房地产发展项目的权利。
瑞安地产原为瑞安集团旗下的主要房地 产开发公司，自集团于二零零四年把中 国内地的主要地产发展项目注入瑞安房 地产发展后，瑞安地产主要从事地产投 资业务，在香港、中国内地及纽约均有 投资项目。
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上海新天地设计单位简介
美国SOM国际有限公司（简称：SOM）成立于1936年， 提供建筑规划，室内结构和工程设计方面的专业服务。SOM因 在美国和全球四十多个国家为各种不同项目提出有创意的设计 而领先同行并闻名于世。SOM的多项设计荣获美国专业组织的 各项大奖。设计项目主要有：芝加哥西尔斯大楼，上海金贸大 楼，沙特阿拉伯国际机场，伦敦CANARY码头规划设计，香港 国际会议中心，北京工商银行大楼等。
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新天地开发改造的5个理念
◆昨天是今天的历史，明天是今天的创造。 ◆昨天，明天，相会在今天…… ◆重现凝固在建筑上的上海历史文化。 ◆“保留旧的建筑，改造旧的建筑，在旧围墙后面建新建筑，
让人看到：历史是怎样前进的。” ◆策略性城市规划，即：适当划分城市各区域的功能以利未来
的自然发展，投资建设一流基础设施以满足投资者与居民的 需要，创造符合国际行政人员要求的优良生活及工作环境， 通过建设人文环境（新天地）和自然环境（太平桥绿地）， 把整个环境营造好。
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上海新天地开发商简介
上海新天地及所处的太平桥改造项目，是由
香港瑞安集团开发的。
瑞安集团由集团主席罗康瑞先生于一九七一
年在香港创立，至今已发展成为一个多元化的集
团，旗下之房地产发展、建筑及建筑材料业务遍
及香港、中国内地及北美洲。瑞安的机构文化及
长远目标，均反映了集团追求优质、卓越及创新
独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的交通条件，多 元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。
新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大 商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。
上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清 单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房 地产开发。
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上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标1
地块 名称
A
太平
桥人
工湖
绿地
B
上海
新天
地
规划与建设情况
由上海市市政府、卢湾区区政府、瑞安 集团三方共同投资，目前由瑞安集团 负责其物业管理。整个项目耗资近10 亿人民币，从2001年1月开工建设，建 设历时6个月。人工湖绿地占地4.4万 平方米，水面面积为1.2万平方米，绿 地下面的地下停车场可提供200多个车 位
上海新天地商业模式[1]
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上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
上海新天地商业模式[1]
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项目概况
¡ 上海新天地位于上海最繁华的商业及购物区，属于“市中心的中心”， 是一个具上海历史文化风貌的都市旅游景点，总投资约1.5亿美元， 于1999年初开工建设，第一期工程新天地广场2000年6月全部建成， 2001年9月对外营业。
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上海新天地所处 地段的开发建设
情况及目标2
C 翠湖
天地 高级 住宅 小区
D 企业
天地 甲级 办公 楼区
E 瑞安
集团 总部 大楼
翠湖天地位于人工湖南侧，整体规划中占地面积最 大的项目，总建筑面积68万平方米。第一期包括三 幢8至12层的低层大厦、两幢19及23层的高层大厦 以及两幢低层的独立别墅及相连复式别墅，共提供 283个两房至复式六房的住宅单位，每个单位建筑 面积由105至500平方米。