大华浦口项目策划简案

自由天空自由居住

大华浦口项目策划（简案）

南京大华房地产开发有限公司

策划团：卓越形象品牌传播事业机构——南京卓越地产顾问

我们认为

——这不仅仅是一次普通的项目推广：我们所服务的客户是全国性的着名品牌——上海大华；我们所服务的企业是一流的公司——大华地产；我们所推广的项目是大华地产在南京地区的心血之作——浦口1800亩！

大华地产作为全国品牌地产发展商之一，有着独树一帜的个性和特点。在上海，大华已经被上海购房者认同，同时企业也建立起上海地区强而有力的知名度与美誉度。在南京，我们想象中的他不会象“万科”般哗众取宠，也不象“栖霞”般好大喜功。大华地产开发的宗旨只是以高品质、合理性打造南京消费者“爱戴”的居所。

我们要说：这不仅仅是一次普通的项目推广，这是造城，这是在中国第一大城市群——长三角地带建立新的沿江开发城市生活地。

南京房地产市场分析

南京楼市：不跌反涨

楼市永远有热点，2004年，南京楼市将反2003年流行言论，继续一派红火，热点迭出，

精彩纷呈，地产成为南京城的一道靓丽的风景线。

第一节2003年房地产市场回顾

房地产业作为消费热点和新的经济增长点，对南京市经济发展起着重大作用、扩大各行业的市场需求，使得整个南京市投资和消费比重双向增长，加上地产的发展不断改变着城市面貌及人民生活水平，2003年是南京市城市化进程加快步伐的一年，整个房地产业呈现出蓬勃发展、市场供需两旺的“牛市”。

从总体来看，2003年的房地产市场较为良性，但在发展的过程中也表现出一些问题。如：土地、房屋质量、物业管理、开发商承诺得不到实现等等。在发展的过程中，问题不断促进着南京2004年房地产市场趋向规范化。

2003年南京房地产市场运行呈现以下六大特征。

➢2003年房地产成为南京市经济主力成员。

2003年，南京市房地产投资完成亿元，施工面积万平方米，比2002年同期增长34%和%。

➢土地价格稳中有升。

2003年全年实际出让面积公顷，为前三年面积总和的倍，成交金额亿，为前三年总和的倍，从价格上看，住宅用地平均价格

3237元/平方米，楼面地价1952元/平方米，分别较同期上浮112元/平方米、267元/平方米。地块单价成交在2003年又创新高，小粉桥地铁物业地块单价达22000元/平方米。

➢需求持续强劲，市场供销两旺。

2003年南京新批商品房上市面积为598万平方米，全年共完成国有土地拆迁项目115个，拆迁房屋面积179万平方米拆迁居民万户，加上集体土地拆迁，共计拆迁万户、契税调整、企业改制等原因，全年市场需求旺盛，2003年新建商品房预售万平方米，市场供需比为 :1 ，预售总量略大于供给，内部认购、排队买房的现象逐渐增多，供给相对不足。

➢二三级市场良性互动，二手房主体地位凸现。

南京二手房市场交易面积平均每年以60%以上的速度增加，2003年增长68%，其中二手房成交万件，商品房成交万件，二手房与商品房交易件数比为：1。“卖旧买新，卖小买大”梯级消费、二次消费的观念已经普及，一二手房市场良性互动的局面得以形成；另一方面梯度消费使2003年约为全市8%的住户改善居住条件，每户居住面积净增加40平方米以上，人均住房面积改善平方米。

➢市场供求结构基本合理，部分区域供不应求。

2003年新上市楼盘热点区域，即从行政区划看依次为鼓楼、白下、玄武区；从板块看，以江宁、城东、河西、城中板块为主；从土地级别看，以六级、五级地为主，最高的占市场份额26%，

最少份额占10%左右，供应趋于相对平衡； 2003年住宅销售热点区域，即从行政划分上看依次为江宁区、鼓楼区、白下区；从板块划分上看又以江宁、城中、河西板块居多；从土地级别上看，以六级、五级和二级地为主，最高的占市场份额28%，最少份额占6%左右，供给市场份额较高的区域也是销售量较大的区域，总体来看，市场区域供求相对平衡，但不排除部分区域供不应求，部分区域供略大于求的情况，通过市场调节，可以达到相对平衡。

➢房地产市场价格稳步上升，部分区域涨幅明显。

南京商品房预售均价为3676元/平方米，商品住宅预售均价为3360元/平方米，分别较2002年同期增长%，%。主城区内商品住宅均价在5000元左右，市中心少数高档公寓达到8000元/平方米，环境较好的高档别墅价位在15000元/平方米左右。

第二节2003年南京房地产市场板块分析

随着南京房地产市场的逐渐成熟，市场板块的划分日渐明晰，主要分为城东板块、河西板块、江宁板块、城中板块、城南板块（含宁南地区）、城北板块、江浦板块等，东郊新亚东板块也正待浮出水面。

2003年与2002年相比，在消费者购房需求方面，河西板块成为南京买房者首选购房区域，但随着南京市楼盘的增多，购房选择性比重增加，不少购房者也将目光移向其他板块；城中板块需求受到土地价格的影响，房价迅速攀升，加上环境的影响，城中板块再次受到

购房者的关注；城南板块需求略微下挫，但宁南板块正逐步崛起，从仁恒翠竹园到翠岛花城，两年时间内，宁南板块正逐步受到南京买房者的青睐；城东板块需求量发展平衡，仅高于城北板块；

消费者购房区域选比较

六大片区的选择意向从高到低依次是：河西板块、城中板块、江宁板块、城东板块、城南板块、城北板块、江浦板块。

◆ 市政府的西移老城区居民策略得到消费者的广泛认同，购房意向率达%，比2002年的调研结果高出近7个百分点。不可否认，奥休中心的兴建，政府打造新河西，成为河西的楼盘注入巨大活力。

◆ 城中板块的购房意向率比2002年有所增长，在前期城郊板块炒热的同时，购房者逐步意识到买房还是在城中比较合适，在城中居住生活成本降低，生活更为便利。

◆ 江宁作为近年来南京房地产开发的热点区域之一，以其价格优势以及逐渐改善的交通条件等吸引了越来越多的消费者前往购房，超过城中板块，成为购房者的第三大购房选择区域。

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城东河西城中城南城北江宁江浦