房地产企业营改增后会计核算案例修订稿

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房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2

房地产‘’营改增‘’后的会计处理课程2
记录企业按免抵退税规定计算向境外单位提供适用增值税零税率应税服务的当期应免抵税额
转出未交增值税
记录企业转出应交未交增值税
销项税额
记录企业提供应税服务应收取的增值税额
出口退税
当期免抵退税或按规定计算应收出口退税(出口业务办理退税后发生服务终止而补交已退税款,用红字或负数登记)
进项税额转出
记录企业的购进货物、在产品、产成品等发生非正常损失以及其他原因而不应从销项税额中抵扣,按规定转出的进项税额
转出多交增值税
记录企月终转出多交的增值税
未交增值税
-
一般纳税人月终转入的应交未交增值税额,转入多交的增值税也在本科目核算
待抵扣进项税额
一般纳税人按税法规定不符合抵扣条件,暂不予在本期申报抵扣的进项税额(一般用于辅导期增值税一般纳税人取得尚未进行交叉稽核比对的已认证专用发票抵扣联、海关进口增值税专用缴款书等)
一般纳税人应交税费科目设置
二级明细
三级明细科目
内容
应交增值税
进项税额
记录企业购入货物或接受应税劳务和应税服务而支付的、准予从销项税额中抵扣的增值税(退回所购货物或终止接受应税劳务和应税服务应冲减进项税额,用红字或负数登记)
已交税金
记录企业已缴纳的增值税,企业已缴纳的增值税用蓝字登记
出口抵减内销应纳税额
小规模纳税人应交税费科目设置
应交增值税
小规模纳税人在“应交税费”科目下设置“应交增值税”明细科目即可,贷方登记应交增值税,借方登记已交增值税,期末借方约为尚未缴纳的增值税,借方余额为多缴纳的增值税
采购业务处理
一般纳税人会计处理
借方
贷方
材料采购/商品采购/原材料/制造费用/管理费用/销售费用/固定资产等

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发

营改增后房地产企业怎么做账-会计实务文档首发会计实务优秀获奖文档首发!营改增后房地产企业怎么做账-会计实务精选文档首发营改增后房地产企业怎么做账新制度中关于房地产企业成本核算的内容与《施工、房地产开发企业财务制度》(下称原制度)中的相关规定相比,房地产企业开发成本明细项目的具体核算内容发生了4个方面的变化。

引入作业成本法新制度的最大亮点是,引入了新的成本管理方法作业成本法。

体现在房地产企业开发成本核算来看,主要是将原制度在期间费用开支的部分费用计入了开发成本,使成本信息更加真实、完整。

主要项目有,将原制度在管理费用、销售费用开支的项目,计入了开发成本前期工程费。

比如安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、招投标管理费以及临时围墙、围栏、围板的设计、建造、装饰费用等。

将原制度规定在管理费用、销售费用开支的项目,计入了开发成本开发间接费。

比如:预结算编制与审核费、质监费、安全监督费、工程保险费、广告设施及发布费、销售环境改造费、临时销售通道工程费、售楼处装饰装修费、样板间费用、前期物业管理费等。

将原制度规定在销售用度开支的项目,计入了开发成本基础设施建设费。

比如,开发项目内的各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等室外零星设施用度。

新增借款用度项目无论是原制度还是国家的企业所得税、土地增值税税收政策规定,房地产企业的成本项目均为6个,即土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费。

会计实务优秀获奖文档首发!而《新成本制度》在房地产企业原本的6个成本项目基础上,新增了第7个成本项目借款用度,并明确规定其用来核算吻合资本化条件的借款用度。

也就是说,对房地产企业在商品房开发过程当中,即取得《施工许可证》后工程开工至工程竣工交付取得《大产权证》期间,因房地产开发项目借款而发生的用度,需求进行资本化处理,计入开发成本借款用度核算。

这一变化,解决了房地产企业核算借款用度计入哪个成本项目的难题,对企业来讲是一大。

营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产公司会计办理一、开发阶段,归集开发成本1、购买土地、支付拆迁赔偿费、市政配套费契税等借:开发成本(按XX 项目、成本对象进行明细核算)——土地征用及拆迁赔偿费贷:银行存款等科目2、发生开发成本借:开发成本(XX 项目、成本对象)——先期工程费——基础设备费——建筑安装工程费——公共配套设备——借钱花费(或列开发间接花费,借钱花费不可以抵进项)借:开发间接花费借:应交税费—应交增值税(进项税金)贷:银行存款等科目说明:如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。

借:开发成本—XX 项目 (对象 ) —— XX贷:银行存款(对付账款)不可以分清成本对象的,其支出应先归集至开发间接花费,再在各成本对象之间按必定标准分派。

成安分派的一般方法:占地面积法、建筑面积法、直接成本法、估算造价法。

此中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】 31 号】建议:建筑面积。

二、预售阶段,获得预售收入1、未完工收到预收款借:银行存款等贷:预收账款—XX 项目2、次月预交增值税【预售收入/(1+11%) X3% 预缴】,次月缴纳时:借:应交税费—未交增值税贷:银行存款3、次月按预缴的增值税,预缴城建税、教育费附带、地方教育费附带及缴纳土地增值税等税费借:应交税费—城、教、土增税等贷:银行存款三、完工销售阶段,确认收入、成本1、完工分派开发间接花费借:开发成本——各项目、成本对象贷:开发间接花费2、完工结转开发产品借:开发产品——各项目借:固定财富或投资性房地产(转作出租或自用)贷:开发成本——各明细3、交房并切合确认收入条件借:预收账款等贷:主营业务收入——XX 项目(房号)贷:应交税费—应交增值税(销项税额)备注:主营业务收入为不含税的所有价款和价外花费,按11%税率计算销项税金。

4、同时,结转交房部分所对应的成本:借:主营业务成本贷:开发产品——各项目(房号或附房号明细)5、扣减收入对应的土地价款当期同意扣除的土地价款 =(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期能够扣减的土地价款 /( 1+11% ) *11% 借:应交税费——应交增值税(营改增抵减的销项税额)贷:主营业务成本——XX 项目月底,计算还没有缴纳的增值税=(所有销项税额-营改增抵减的销项税额)-所有进项税额 =a 借:应交税费——应交增值税(转出未交增值税)a贷:应交税费——未交增值税a次月,申报缴纳增值税:借:应交税费——未交增值税a贷:银行存款a结转当期已售面积所对应的税金及附带:借:营业税金及附带贷:应交税费 --城、教、土增税等项目工程的先期工程费是指项目开发先期发生的水文地质勘探、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建和“三通一平”费等先期花费,详细包含:一、勘探费。

“营改增”后房地产企业节税筹划案例

“营改增”后房地产企业节税筹划案例

“营改增”后房地产企业节税筹划案例房地产业销售企业“营改增”前主要涉税种类有:城市维护建设税、教育费附加、印花税、契税、土地增值税、所得税、营业税等。

其中所得税、土地增值税和营业税是涉税金额较大的税种。

“营改增”后房地产企业的涉税种类发生了变化,不再征收营业税全面改征增值税。

其中纳税额较大的主要有增值税、所得税、房产税三种税,本文将主要对这三种税收的变化进行分析。

“营改增”前,房地产企业销售不动产缴纳营业税,适用的税率为5%,计税价格=工程成本×(1+成本利润率)÷(1-营业税税率),应纳税额=计税价格×5%;企业出租不动产缴纳营业税,适用的税率为5%,计税价格为租金收入,应纳税额=租金收入×5%。

房地产销售企业采用简易征收办法的不动产销售行为、一般纳税人采用简易征收办法的经营性租赁行为均适用于5%的增值税税率,应纳税额=含税销售额÷(1+5%)×5%房地产业涉及的其他税种资料:表1-1 房地产业涉及的部分税种汇总表税种应税项目计税方法备注个人所得税财产转让所得、财产租赁所得以每次收入额税率20%企业所得税应纳税额×25%房产税自有房屋房产原值×(1-30%)×1.2%根据北京市规定租赁房屋房产租金收入×12%由于房地产开发企业开发的商品房在出售前,对房地产开发企业而言是一种产品,因此,对房地产开发企业建造的商品房,在售出前,不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

5月1日营改增后,征收房产税、土地增值税、个人所得税的计税价格和收入,均为“裸价”,即不含增值税的价格和收入。

二、节税案例分析方案1:销售不动产适用简易计税的节税案例晨曦房地产企业为一般纳税人,2016年7月,销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目,取得销售收入44 000 000元(不含税),假设采用简易计税方法缴纳增值税:应纳税额=44 400 000×5%=2 220 000元该企业若采用一般计税方法纳税:房地产开发企业中的一般纳税人(以下简称一般纳税人)销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

房地产企业增值税会计核算规范处理示例(结合纳税申报)

房地产企业增值税会计核算规范处理示例(结合纳税申报)

房地产企业增值税会计核算规范处理示例(结合纳税申报)2017-04-03地产税务肖雅洁房地产纳税服务网感谢您关注房地产纳税服务网公众号:fdcnsfww欢迎扫码微信好友申请加入:本文政策依据为房地产企业增值税相关政策及财会【2016】22号,为了便于说明核算和纳税申报的关系,假定所有项目从收款到结转,都是在营改增以后发生,且假定当期收款,当期结转。

某房地产企业本月发生了一下事项:1、本期新项目销售收款(不含税)10亿元,老项目(简易计税)收款(不含税)1亿元。

新项目销项税额=100000*11%=11000万老项目(简易计税)应纳税额10000*5%=500万填报增值税预缴申报表,前往大厅申报,应预缴(1110/1.11*3%+1050/1.05*3%=600万)。

会计核算:收款时:借:银行存款 121500贷:预收账款-预收购房款-新老项目合计110000应交税费-待转销项税额 11500预缴时:借:应交税费-预交增值税 600贷:银行存款 600评:在确认预收账款,核算规则并不要求按照新老项目进行价税分离,为了后期核算方便,建议该科目增加新老项目标记。

例如:应交税费-待转销项税额(一般计税) 11000应交税费-待转销项税额(简易计税) 5002、本期认证可抵扣进项税额100万,其中20万进行进项税额转出,系非正常损失造成。

会计核算:借:应交税费-应交增值税(进项税额)100贷:银行存款 100借:营业外支出 20贷:应交税费-应交增值税(进项税额转出)20评:常规处理方式,与以前处理一致,如果有需要分期抵扣的,需要先计入待抵扣进项税额,实际抵扣时再转入进项税额。

3、本期新项目结转收入10亿元并开具发票,销售比例80%。

该项目土地款4亿、拆迁款1亿。

老项目(简易计税)结转收入1亿元,期初预缴税款余额5000万可抵扣土地款(4+1)*80%=4亿元本期新项目应纳税额=(100000*1.11-40000)/1.11*11%-(100-20)=6956万元。

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例

营改增后企业会计核算与税务处理措施——以房地产企业为例岳继东【摘要】在经济市场的持续进步与推动下,我国房地产公司迎来了新一轮发展机遇;同时,为了更好地调整与规制各类产业健康发展、维护经济市场稳定秩序、降低各公司企业的纳税负担,我国政府开展了营业税改增值税的税制改革,对房地产公司的生产与经营活动产生了一定程度上的影响。

作为房地产公司,如何积极应对国家的营业税改增值税税制改革,加强自身的财务管理与纳税筹划水平与能力,做好会计核算与税务处理工作,以降低房地产公司的经营成本、提高房地产公司的经营收益,成为现阶段房地产公司正确应对营业税改增值税税制改革的关键问题。

本文结合个人参与房地产公司税制改革的工作经验,分析我国当前房地产公司在营业税改增值税税制改革过程中,遇到与应注意的问题,并提出具体的参考意见与改进方案,以供同行借鉴。

【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)031【总页数】2页(P100-101)【关键词】税务处理会计核算纳税筹划【作者】岳继东【作者单位】大连鑫地创建实业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F275房地产行业的健康发展,需要依靠科学的财务管理与会计核算,以提升房地产公司应对、防范经济风险的能力。

从现阶段我国房地产公司的经营与管理状况来看,根据房地产项目的所在地域不同,其对应的地方税收管理政策与规定也有所差别,主要需要进行筹划管理与缴纳的税收项目包括公司所得税和土地增值税。

一般来说,房地产开发企业财务核算的内容主要有5个方面:第一,筹措开发项目所需资金;第二,及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本,并加强成本管理,降低成本;第三,正确核算开发经营收支,加强经营管理,提高经济效益;第四,强化商品房销售管理工作,及时收回价款;第五,按照国家有关政策,正确地对企业利润进行分配。

房地产开发企业生产经营及其商品的特殊性决定了其财务核算的特殊性。

由于房地产开发企业的各个阶段特点不同,其财务核算的侧重点也有所不同。

案例分析:房地产企业营改增

案例分析:房地产企业营改增

案例分析:房地产企业营改增案例背景A公司是一家大型房地产企业,目前对其房产销售和租赁收入缴纳5%营业税。

过渡到增值税税制后,预计这两项收入适用的增值税税率将上升至11%,但支付的增值税进项税可以抵扣。

A公司发现营改增带来以下三大挑战:财务指标的冲击营业收入:由于增值税属于价外税,不计算在营业收入内,所以A公司在房产销售和租赁服务含税价格不变的前提下,营业收入将有所下降。

利润和业绩指标:尽管成本同时会下降一定幅度,但由于收入下降更多,因此利润总额和利润率均会有所降低。

EVA(经济增加值)、IRR(内部收益率)等业绩指标也会受到相应冲击。

现金流:由于房地产项目前期支付大量进项税,一般只有到项目中后期产生房产销售收入和租赁收入后进项税才能得以抵扣,因此营改增可能会加剧公司在项目前期的现金流压力。

税负的影响税率上升与税负转嫁:预计房地产业与建筑业的增值税税率为11%,高于营业税税率5%。

A公司面临税率上升和建筑企业转嫁税负的问题。

进项抵扣:土地出让金、城市基础设施配套与征地补偿费用、融资成本等是否包含进项税、该进项税能否抵扣,将直接影响A公司的增值税负担。

相关政策目前仍不明朗。

附加税的上升:城建税和教育费附加以企业实际申报缴纳的流转税(含增值税与营业税)为计税基础。

一旦流转税支付额上升,城建税和教育费附加也将“水涨船高”。

财务管理的变革财务核算体系:A公司需要改造财务核算体系和ERP系统,以满足增值税税制的需要。

例如,为便于账务处理和发票开具,A公司需要设置增值税相关会计科目,梳理供应商和客户的情况,明确其是否系增值税一般纳税人、小规模纳税人或非增值税纳税人。

在采购方面,系统需要反映其是否属于增值税的应税或免税项目,并且设置各类货物及服务的税目、税率数据。

在销售方面,系统应能够分别列示不含增值税的价格、适用的增值税税率和包含增值税的总价格等信息。

增值税发票管理:在增值税税制下,增值税专用发票在各业务环节的管理规范尤为重要,包括专用发票的领购、开具、保管、报废,进项发票的认证、抵扣、作废或丢失时的处理等。

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例

“营改增”后房地产企业增值税会计处理——以一般纳税人销售自行开发老项目为例
实务 园地 ·Practice f ield
“营改增 "后房 地产企业 增值 税会计 处理
以一般纳税人销售 自行开发老项 目为例
澳 门科技 大学商学院 蔡 旺清 宋 宇 江 西财 经大学会 计 学院 蔡 成
准确 把 握经 营 管 理 活动 中的 “营改 增 ”政 策 , 对 于房 地产 开发企 业至 关重要 ,不仅 能有 效规 避涉 税风 险 ,而且还 可合法 降低运营成本 。本 文依据 “营 改增 ”的一 系列规定 ,结合房地产企业 (一般纳税人 ) 典型业务— —老项 目,探讨 增值税 的会计处 理。
基金项 目 :本 文系广西高校科 学技 术科研 项 目 (编号 :KY2015YB307)阶段性研究成果。
58”新会计(月刊)2018年第1期(总109期)
Practice field·实务 园地
表 (2) 一 般 纳 税 人 和 小 规 模 纳 税 人 收 到 预 收 款 时 其应预缴 的增值税额计算公 式比较
纳税人
般纳

税人
公式
备注
适用一般计税法的,
出 估 龉
预收款

,,,
适用税率为11%;
一l+适用税率或征收率 适用简易计税法的, 来自小规模 纳税人 额

×3%
征收率为5%。
(五 )会 计 科 目选 用
由于财政部 2016年 7月 8日公布 的 《关 于征求 (关于增 值税 会计 处理 的规定 )意 见 的函 》(以下简 称 “征 收意见 稿 ”)仍存 在诸 多不 完善之 处 ,因此 , 财政部 又于 2016年 12月 3日发布 了 《关 于印发 (增 值税 会计 处理规 定 )的通知 》(财会 [2016]22号 , 以下 简称 “22号文 件 ”)。与 “征 求 意见 稿 ”相 比, 笔 者认 为 ,“22号文 件 ”有 两大 亮 点 :一 是 明确 指 出简易计 税法 和一 般计税 法 ,是 两个 独立 的核算 体 系 ,这 与笔者 观点 相 同 ;二是将 “简 易计 税 ”由原 来 的三 级科 目上升 为二级 科 目,使简 易计 税法 真正 做 到 了名 副 其 实。 房地 产 开发 企 业 (一 般 纳税 人 ) 应设置 的一级会计科 目、二级会 计科 目 (明细科 目 ) 和三级会计 科 目 (专栏 )见表 (3)。

房地产老项目营改增账务处理案例

房地产老项目营改增账务处理案例

房地产老项目营改增账务处理案例
房地产企业甲公司机构所在地为丛台区,共有二个项目,分别为石家庄乙项目和丛台区丙项目。

注:标黄部分可先忽略。

2016年5月业务如下:
石家庄乙项目预收款105万元(含税)。

借:银行存款105
贷:预收账款[乙项目][5%征收率] 105
借:应交税费-应交增值税-已交税金[乙项目] 3
贷:应交税费-未交增值税 3
结转预缴增值税
借:应交税费-未交增值税 3
贷:应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 3
2016年6月业务如下:
缴纳增值税
借:应交税费-未交增值税 3
贷:银行存款 3
乙项目预收款210万元(含税)
借:银行存款210
贷:预收账款[乙项目][5%征收率] 210
借:应交税费-应交增值税-已交税金 6
贷:应交税费-未交增值税 6
确认增值税收入315万元(不含税)
借:预收账款[乙项目][5%征收率] 315
贷:主营业务收入[乙项目][5%征收率] 300
应交税费-未交增值税15
如果还没有达到合同约定的交房时间,不能确认收入:
借:预收账款-增值税[乙项目] 15
贷:应交税费-未交增值税15
借:应交税费-应交增值税-转出多缴增值税 6
贷:应交税费-未交增值税 6
7月缴纳增值税:
借:应交税费-未交增值税 6
贷:银行存款 6
注:通过“应交税费-应交增值税-应交税金”核算的目的是为了准确反映该项目累计已预缴增值税金额。

该金额亦可通过预收账款贷方发生额与3%的预征率计算得出。

但应注意到,会计科目发生额不会跨年结转。

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例

房地产开发企业“营改增”后不同计税方式的账务处理案例自财税2016年36号“营改增”纲领性文件发布后,国家税务总局又出台了涉及不动产的14号、15号、16号、18号等公告,这也突显房地产业营改增的复杂程度。

“营改增”后,适用于不同计税方式有着不同的账务处理,房地产企业需要根据自身实际情况选择计税方案。

适用简易计税方法案例:A公司为房地产开发企业,A公司在主管国税机关登记为一般纳税人,并且将其房地产老项目备案为按简易计税方式征税。

2016年5月销售房地产老项目楼盘一套,销售合同中注明含税价105万元,当月收到预收房款42万元,8月收到剩余房款63万元,并向客户全额开具发票。

(以下涉及单位均为“万元”)问:做出A公司2016年5月—9月相关会计分录?案例解析:2016年5月收到预收款:借:银行存款 42贷:预收账款 422016年6月预缴税款:借:应交税费———未交增值税1.2贷:银行存款 1.2预缴税款=[42÷(1+5%)]×3%=1.2文件依据:税总2016年第18号公告中第十条、第十一条、第十二条规定:第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目,应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条应预缴税款按照以下公式计算:应预缴税款=预收款÷(1+适用税率或征收率)×3%适用一般计税方法计税的,按照11%的适用税率计算;适用简易计税方法计税的,按照5%的征收率计算。

第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

2016年8月收到剩余房款,确认收入:借:银行存款 63预收账款 42贷:主营业务收入 100应交税费———未交增值税52016年9月申报缴税借:应交税费———未交增值税3.8贷:银行存款 3.8申报缴税额=应纳税额-预缴税额=5- 1.2=3.8文件依据:税总2016年第18号公告中第十五条规定,一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的,应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间,以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。

房地产企业营改增后会计核算 案例

房地产企业营改增后会计核算 案例

房地产企业营改增后会计核算案例案例:房开企业甲2016年3月获取天津市J地块,支付土地出让金11100万元,大配套费1500万元。

2016年10月取得商品房预售许可证,当年取得含税预售销售额11100万元。

当年支付工程价款含税11100万元,并取得增值税专用发票并认证抵扣。

2017年1-6月,取得预售收入22200万元并销售完毕。

2017年10月,该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。

会计核算示例:1、房开企业获取土地,并支付土地出让金和大配套费借:开发成本-土地获取成本-土地出让金10000应交税费-应交增值税(营改增待抵扣销项税)1100贷:银行存款11100借:开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500贷:银行存款15002、2016年房开企业取得商品房预售收入,并预缴增值税借:银行存款11100贷:预收账款11100借:应交税金-应交增值税(预缴税金11100/1.11*0.03)300贷:银行存款3003、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税借:开发成本-建筑安装费10000应交税费-应交增值税(进项税金)1100贷:银行存款110004、2017年1-6月,房开企业取得预售收入并预缴增值税借:银行存款22200贷:预收账款22200借:应交税金-应交增值税(预缴税金22200/1.11*0.03)600贷:银行存款6005、2017年10月,房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续,确认收入并申报增值税确认收入并结转成本借:预收账款33300贷:主营业务收入30000应交税金-应交增值税(销项税金)3300借:主营业务成本:21500贷:开发成本-结转开发成本21500发生增值税纳税义务申报并交纳增值税,按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税(100%)借:应交税费-应交增值税(营改增待抵扣销项税)(红字)-1100贷:应交税费-应交增值税(销项税金)(红字)-1100转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=(3300-1100)-1100-900=200】借:应交税金-应交增值税(转出未交)200贷:应交税金-未交增值税200纳税申报交纳增值税借:应交税金-未交增值税200贷:银行存款200营改增之后,如果含税售价不变,土增税是增加的还是按上面的例子:开发成本土地建安开发配套合计增值税1000010000150021500营业税1110011100150023700销售收入现金流入不含税销售增值税3330030000营业税3330033300增值部分公式增值额增值率土增税增值税=B5-E2*1.320509.53%615营业税=B6-E3*1.3-B6*5%825 3.48%247.5营业税下要交土地增值税247.5万,而增值税下要交615万,多缴367.5万。

房地产企业全程会计核算案例分析

房地产企业全程会计核算案例分析

4、 开办费中业务招待费的税务处理 国家税务总局公告2012年第15号《国家税 务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税 务处理问题的公告》 五、关于筹办期业务招待费等费用税前扣 除问题
企业在筹建期间,发生的与筹办活动有 关的业务招待费支出,可按实际发生额的 60%计入企业筹办费,并按有关规定在税前 扣除;发生的广告费和业务宣传费,可按实 际发生额计入企业筹办费,并按有关规定在 税前扣除。
建筑面积丈量费 产权面积实测费 楼房放线验线费 地基测量钉桩费
二、前期工程费【指项目开发前 期发生的水文地质勘察、测绘、 3、勘察丈量费 规划、设计、可行性研究、筹建、 场地通平等前期费用】 【规划、 设计、项目可行性研究和水文、 地质、勘察、测绘、“三通一平” 等支出。】
水文勘测费 地质勘测费 文物勘测费 地基勘测费 沉降观测费 日照测试费 其他
土地买价或出让金 拍卖佣金 大市政配套费 税金(契税、耕地占用税) 土地使用费 土地闲置费 土地开发费 补交地价款(变更、超面积) 合作款项(地价及相关税费) 其他 拆迁补偿费 安置及动迁费 回迁房建造费 农作物补偿费 危房补偿费 劳动力安置费 其他
1、用于项目开发的土地 开发成本—土地征用及拆迁补偿费 2、用于建造固定资产的土地 无形资产—土地使用权
1、收到土地出让金、拆迁补偿费返还 时如何账务处理? 第一种 贷记“营业外收入” 第二种 贷记“专项应付款” 第三种 贷记“开发成本-土地征用及拆 迁补偿费”
《青岛市土地增值税清算管理办法》 青地税发【2008】100号》第二十二条 对于开发企业因从事拆迁安置、公共配 套设施建设等原因,从政府部门取得的补偿 以及财政补贴款项,抵减房地产开发成本中 的土地征用及拆迁补偿费的金额。
地方政策

营改增对房地产企业会计核算的影响【精品发布】

营改增对房地产企业会计核算的影响【精品发布】

营改增对房地产企业会计核算的影响【精品发布】“营改增”政策在我国实施多年,实践证明,这种方式对我国企业的发展具有积极作用。

对建筑企业而言,财务管理十分复杂,只有适应财务管理策略,才能确保其积极发展。

笔者就“营改增”给现代房地产企业财务会计核算带来的影响分析了具体的解决策略。

重要词:营改增;房地产企业;财务会计核算“营改增”政策使得整个房地产行业的财务会计职能和管理方案发生了变化,要求企业快速适应这一变化,随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。

一、“营改增”对房地产企业财务会计核算的影响(一)改变了税费的抵扣形式营改增改变了以往的企业税收抵扣方式,采用增值税发票抵扣后,企业的固定资产可以用于税收抵扣项目,从而大大降到了企业的缴税额,降低了其负债率。

以往的财务会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内,存在重复缴税现象。

而随着营改增的出现,增值税变成了价外税,但是企业要重视增值税发票的获得,一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用,反而增加了企业的税收缴纳,影响学习效果。

(二)对财务会计人员的核算提出了新的要求以往的财务会计管理制度与现代制度不同,“营改增”优化了财务会计职能,要求企业财务会计从业人员正确了解财务会计账目,正确核算企业项目,使其抵扣方式与经济发展相适应。

企业还应组织财务管理人员进行培训,使其能够更深刻的了解财务会计核算,掌握财务会计核算的方法,降低企业的成本。

尤其是对建筑企业而言,涉及项目之多,涉及范围之广,都对企业的财务管理效果和发展造成影响。

营改增政策实施后,企业应顺应这一政策。

(三)影响了企业现金流的分配随着“营改增”政策的实施,我国企业的现金流分配发生了变化,建筑企业也不例外,对于房地产企业而言,经济效益与成本之间的关系发生变化,这是由于营业税的计算方式发生变化。

在以往的营业税征收中,多采用预交制度,并且根据企业营业额统计缴纳,导致很多企业的资金短缺,无法满足继续经营的需求。

探究营改增后房地产开发企业的账务处理

探究营改增后房地产开发企业的账务处理

探究"营改增"后房地产开发企业的账务处理摘要:随着我国全面实施“营改增”税收政策,其对于减轻企业税收负担,优化税收结构,促进社会经济发展等,发挥着非常重要的作用。

然而对于房地产开发企业而言,“营改增”政策的实施对其账务处理带来了很大的影响,不利于房地产开发企业的长期发展。

基于此,就需要对“营改增”后房地产开发企业的账务处理工作,展开详细深入的研究。

关键词:营改增;房地产开发企业;账务处理引言:营改增后,房地产开发企业的增值税发票管理、成本核算、收入确定等账务处理工作难度在不断增加,对于财税工作人员也带来了很大的挑战。

为了应对这一状况,就需要企业从多个角度、多个方面出发,合理、有序展开账务处理工作。

一、“营改增”对房地产开发企业账务处理的影响(一)增值税发票管理“营改增”后,房地产开发企业应当重视增值税发票的管理。

与营业税发票不同,增值税发票具有抵扣功能,如果使用不当,就会增加企业税负。

因此房地产开发企业,就需要设立专门的发票管理岗位,负责增值税发票的领取、开具、保管等工作,确保发票的合法性与合规性。

(二)成本核算在“营改增”之前,房地产开发企业的成本核算主要是以价税分离的方式进行。

而“营改增”后,成本核算方式转变为价税合一,即成本与税金是分开列示的[1]。

这种核算方式要求企业在采购材料、接受劳务时取得合法有效的增值税发票,才能展开进项税额的抵扣。

(三)收入确认“营改增”后,房地产开发企业的收入确认也发生了一定的变化。

营业税下,企业通常以合同金额作为收入确认的依据;而增值税下,企业需要将合同金额分解为不含税收入与销项税额两部分,并分别进行账务处理。

此外,由于增值税属于价外税,企业与客户的合同中应当明确不含税价格与增值税金额,才能避免后期产生相应的纠纷。

(四)税务申报与会计核算“营改增”后,房地产开发企业的税务申报与会计核算也发生了变化。

在税务申报方面,企业需要按照增值税的相关规定进行纳税申报与缴纳税款;在会计核算方面,企业需要设立“应交税费-应交增值税”科目,对增值税进行专门的核算。

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房地产企业营改增后会
计核算案例
集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
房地产企业营改增后会计核算案例
案例:房开企业甲2016年3月获取天津市J地块,支付土地出让金11100万元,大配套费1500万元。

2016年10月取得商品房预售许可证,当年取得含税预售销售额11100万元。

当年支付工程价款含税11100万元,并取得增值税专用发票并认证抵扣。

2017年1-6月,取得预售收入22200万元并销售完毕。

2017年10月,该项目项目交付入住并向业主办理了房产转移手续。

会计核算示例:
1、房开企业获取土地,并支付土地出让金和大配套费
借:开发成本-土地获取成本-土地出让金10000
应交税费-应交增值税(营改增待抵扣销项税)1100
贷:银行存款11100
借:开发成本-土地获取成本-红线外市政设施配套费1500
贷:银行存款1500
2、2016年房开企业取得商品房预售收入,并预缴增值税
借:银行存款11100
贷:预收账款11100
借:应交税金-应交增值税(预缴税金11100/*)300
贷:银行存款300
3、2016年房开企业取得建安企业增值税专用发票并抵扣进项税
借:开发成本-建筑安装费10000
应交税费-应交增值税(进项税金)1100
贷:银行存款11000
4、2017年1-6月,房开企业取得预售收入并预缴增值税
借:银行存款22200
贷:预收账款22200
借:应交税金-应交增值税(预缴税金22200/*)600
贷:银行存款600
5、2017年10月,房开企业交付房屋并向业主办理产权登记手续,确认收入并申报增值税
确认收入并结转成本
借:预收账款33300
贷:主营业务收入30000
应交税金-应交增值税(销项税金)3300
借:主营业务成本:21500
贷:开发成本-结转开发成本21500
发生增值税纳税义务申报并交纳增值税,按销售面积比例抵扣土地差额计征销项税(100%)
借:应交税费-应交增值税(营改增待抵扣销项税)(红字)-1100
贷:应交税费-应交增值税(销项税金)(红字)-1100
转出未交增值税【销项税金-进项税金-预缴=(3300-1100)-1100-900=200】
借:应交税金-应交增值税(转出未交)200
贷:应交税金-未交增值税200
纳税申报交纳增值税
借:应交税金-未交增值税200
贷:银行存款200
营改增之后,如果含税售价不变,土增税是增加的
还是按上面的例子:
开发成本土地建安开发配套合计
增值税1000010000150021500
营业税1110011100150023700
销售收入现金流入不含税销售
增值税3330030000
营业税3330033300
增值部分公式增值额增值率土增税
增值税=B5-E2*2050%615
营业税=B6-E3**5%825%
营业税下要交土地增值税万,而增值税下要交615万,多缴万。

第一,虽然收入和成本都下降,但是由于房地产企业存在加计扣除30%的因素,导致增值率增加;
第二,营业税是价内税可以在计算土地增值税税前扣除,而增值税是价外税,无法在税前扣除,导致增值率增加;(这点最致命!营业税5%可以税前扣除是个很大的数字!)
所以营改增对房地产税负方面不全是利好,还存在于客户、供应商价格的博弈。

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