香山项目阶段性总结

香山项目阶段性总结

Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】

一、营销计划大纲

会所

项目精神堡垒：可选用任何材料，请雕塑大师制作

（由黑狐负责VI 部分的整合建议）

小型观景台

户外大沙盘

售楼处

样板区

C 、大基地包装方案单元示意图

伍、别墅（VIP泊位）一、大定位：

主体及精神

二、小定位：

功能及配套设施

三、市场切片定位：市场客源选取

四、产品定位：

市场吻合度及产品差异性

五、论证（附加价值）：和理性及诱因（动机）

六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动（规划VS装修）

七、核心竞争力：

八、风险提示：

陆、酒店式公寓SOHO：一、大定位：

主体及精神

二、小定位：

功能及配套设施

三、市场切片定位：市场目标客源选取

四、产品定位：

市场吻合度及产品差异性1、

五、论证（附加价值）：和理性及诱因（动机）

六、推出时机须具备条件：

七、核心竞争力：

八、风险提示：

附注：

酒店式公寓、SOHO同时出手：

VIP泊位的定性及定价思考

一、VIP泊位的定性

1、它是360度全海景，附有游艇泊位的高档别墅。

2、它可能是私人物业，做为顶级成功人士的寓所

3、它可能是国际五星级酒店的顶级度假别墅，每晚租金8000元起

4、它可能是实力品牌企业的顶级招待所

5、它可能是游艇狂热者的度假天堂

6、它可能是国际游艇玩家的停泊港

二、成为商品房的基本条件

中国别墅市场已逐渐成熟，市场对商品房一有牢不可破的认知，必须具备完整的五证及足以让人倾倒的建筑及环境。通常别墅属于现房市场（现房才好卖），样板间的设计与品质将关键的影响看房者的购买信心指数。

三、现状与变化

1、07年销售期不具备商品房销售相关证照。

2、07年施工进度顺利，规模形象透过努力即可建成。

3、07年完成样板间至少2~3栋。

4、配套会所结构可完成。

5、区域内海水可引入，部分景观可完成。

6、国际俱乐会员机制完善，国际联网工作展现。

7、已初步建立全国知名度，须努力完善美誉度。

四、初期应变及长期计划

1、先卖地上物，不承诺产权

2、先卖地上物，承诺产权

3、产权有几种形式可选择（甲方与专业律师研究）

4、部分出售属私人物业，配以高档完善服务与管理，部分出售产权，回

租，属酒店经营的顶级度假别墅，业主享有增值、分红及每年使用天

数（免费）

五、价格

1、在完成单体细部方案及装修标准后，客观订定。

2、价格策略按地产专业及市场规律分阶段操盘。

3、分有产权、无产权两阶段收费，同时必须给予十分充分的保障及赎回机

制。

4、高档别墅不具有明显的比价效应，但品质与价值是绝对挂钩的。顶级客

层阅历丰富，将采取一分品质一分价的原则，加上大规模的整体价值

烘托来面对。

预约、营销别墅的基础要件

1、企业、集团公司基本包装

2、游艇码头、港务的管理公司

3、酒店的管理公司

4、物业管理公司

5、建筑规划的公司

6、景观设计的公司

7、灯光造景工程的公司

8、游艇设计生产的公司

9、企划及营销公司进驻，并完成筹备期工作。

10、接待中心完成：泛指内外接待中心（含小会所）

11、基础企划、营销、广告、媒体、执行具共识“合同”并以完成打

底铺垫工作。

例：基本印刷品……等

12、别墅区可先划定部分小区，先20~30套不同户型推出，后续快速

跟进规划完成：

但先推出的产品必须软硬体明晰详确。

例：栋距、绿地、设施、面积、户型、建材、软硬体配件、单

价、总价、计价方式，是否附何种游艇，是否有哪些管理

费，可享受哪些附加价值及配套。

13、预约方式、优惠方案、选房方式、特惠方式、付款方式

14、介绍流程、行销流程——行销策略、广告策略完成

15、行销人员招聘、专案式组训完成（月30~45天）就位。

16、其他。

大跨区中，简列本项目如何做好异地行销：

一、如何节省开支

二、如何增加目标客户层的接触机会

三、如何做好异地行销的小型事件行

一、如何节省开支

不必在异地设立办公室及生财设备——在五星级的酒店里租用大堂即

可。

优点：1、减少固定的办公室庞杂管销。

1、减少固定的办公室生财设备。

2、效果好，多用长一点时间，效果不好立即截至。

3、弹性灵活而机动。

二、如何增加目标客户层的接触机会

租用五星级酒店大堂的一个小区快块

优点：1、中国权贵特征，出入五星级酒店。

2、强迫自然性面对接触的机会。

3、效果好多用长一点时间，效果差可立即当月截止。

4、弹性灵活而机动。

5、并可循环性做区块的浸透及入侵。

三、如何做好异地行销的小型事件行销

不必自行操作，运用当地专业机构——开立游艇别墅高峰论坛。

1、花少许经费借当地厂商资源。

2、花少许记者费用，引发当地报道。

3、花少许经费，可邀到达官贵人论坛。

4、有些许炒作性，公众媒体有文章可做。

效果好时会有：1、陆续报道。2、追踪报道。