房地产项目开发流程与运营管理

内部控制：设计图纸的图纸质量、 出图时间、图纸变更（ 报建图纸的变更）；

现场配合：项目现场现状、项目现场接待； 外部协调：当地各级政府包括规划局、建设局、国土局、 城管、质检站、消防等各类工作协调；

合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合（主要 是现场）、

合作方报建工作（劳保金、中标备案、淤泥证等）、合作

客服、物业部：物业策划方案。
关键要素：各类设计方案、合作方资源、项目营销总纲、土方
开挖及边坡支护
关注风险点

工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表

工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准

设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图

工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部关注变更和 报建图纸
– 高周转开发模式
– 稀缺资源开发模式

万科：7对眼睛项目决策模型 龙湖：城市地图决策体系
项目定位决策各部门职责

投资开发部：建设规划许可证——国有土地使用证。 营销部：编制项目经营策划书（包括市场调研深化、项目定位报告、定 价方案、示范区方案）。

设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。
方的资源配合（尤其是专业部门）。
目录 一．房地产项目的整体开发流程
工程部：编制项目工程节点计划。
财务部：概念版投资收益（三个指标）。 成本部：可研版成本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。 采购部：营销合作方资源（广告、代理公司、概念性设计单位） 。
关键要素：项目经营策划书、概念设计深化方案。
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
拿地各部门职责

投资开发部：收集土地信息——项目立项报告（分公司）——项目立 项审批（董事会）——项目可研报告（集团）——项目投资决策（董 事会）——项目获取（招牌挂、股权收购）——成交确认书移交给项 目公司。

营销部：初步市场调研及定位草案。 设计部：概念规划设计方案。 工程部：现场踏勘（确定是生地、熟地还是毛地）。 财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。

概念设计研究 区域确认概念设计研究结论 规划方案设计 区域规划设计评审会 单体确认 限额设计 设计差错率（设计错漏变更 费用/总变更费用）

实施方案完成 基础施工图 全套施工图完成 景观设计 销售包装设计 设计周期
项目重要节点

组织项目论证 项目取得
市场调研 初步项目定位
用地规划许可证 国有土地使用证
规划许可证 （办理房地产预售 施工许可证（ 基础提前施工报建） 许可证） 项目营销招商方案策划 租售前准备（含前期客户积累） 方案设计 扩初设计 施工图设计
产权初始 登记
项目定位
租售事务管理
规划要点/规划草案
概念规划设计 景观/专项／二次设计、部品策划 设计配合 采购策划、总包监理招标 地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工 物业方案策划、设计配合、物业 公司选聘 设计阶段成本控制及测算、形成 控制性目标成本确定 合约框架
城管大队 执法大队
规划局
开发办
建委基建科
放 线 管 理
预 售 许 可 证
施 工 许 可 证
质检站 散水办 劳保办 定额站 安检站 安 全 许 可 定 额 鉴 别 劳 保 统 筹 散 水 押 金
规划局
质 检 委 托
中 标 通 知 书
房 地 产 项 目 一 般 报 批 报 建 流 程
加快项目报批报建进程
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房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
企业视角的房地产流程
产品策划
项目论证 营销策划 销售实现 规划设计 施工管理 产品交付 物业服务
客户视角的房地产流程
看楼
比较
决策
签约
等待
收楼
收拾
乔迁
居住
发展商
物业管理
4
各节点与时间标准
项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)；
设计前准备：0天； 设计过程：多层55天 高层70天； 成果确认：不计时间
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房地产设计管理程序优化
论证阶段
概念规 划草案 拿地节点
策划阶段
方案设计 概念规 划方案 建筑、 规划方案
方案报建
设计管理阶段
扩初设计
结构设计
施工图设计 施工图设计
工程 管理
部品 设计及 定板
扩初设计
建筑平面
设备选型
实施方案设计阶段
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
房地产项目开发四大核心要素

决策资金
决策项目
决策人力

决策时间
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人、时间！
房地产项目开发决策模型

项目常规五种投资开发模式
– 城市运营投资模式 – 城市运营与大盘结合模式 – 现金流项目开发模式
房地产项目开发流程与运营管理
讲师：李豪
2014/07/04
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
房地产项目开发流程（住宅项目）
开 发 经 营 许 可 证
项 目 手 册
固 定 资 产 投 资 计 划
项 目 立 项
建 设 用 地 规 划 许 可
土 地 测 量 ︑ 评 估
土 地 确 认 ︑ 报 批
土 地 交 易
开 发 管 理 费
墙 改 基 金
消 防 设 施 费
环 境 评 估 及 排 污 费
方 案 审 批
建 设 工 程 规 划 许 可
• 七通一平 • 施工图纸、资料、 材料、设备准备 • 临时用地或临时 占道手续办理 • 施工许可批文及 办理开工手续 • 设计、施工、监 理单位的协调
• 申办《预售证》 • 竣工验收建设 或《销售许可 证》 • 商品房销售 工程规划验收 取得相关证书
• 进行权属登记，
• 办理银行按揭 • 物业移交
各节点与时间标准
主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）；
开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）；
主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
前期策划与设计周期指标
拿地与项目论证时间
设计周期：高层215天；多层180天 大盘（一期多层）305天
论证阶 段
策划阶 段
设计管理阶 段
概念规划
概念规 划草案
大盘至少3个月 至少1～1.5个月
市场定位：15天； 概念规划：32天； 成果确认：8天；
实施方案
方案设 计 扩初设 计
施工图
55天(多层) 70天(高层)
概念规划/ 战略规划
大盘180天 中小盘55天
高层/复杂户型多层90天 多层70天
设计前准备：0天； 设计过程： 高层：方案50天+ 扩初35天 多层可省扩初，方案65天； 成果确认：5天；
概念设计：大概6周； 详规设计：大概6周； 单体方案：大概12周； 扩初方案：大概6周；


施工图设计：施工标准和结构形式大概10周；
景观设计：大概5-6周； 样板房及会所设计：大概4周
常见的问题： 进度问题：进度难以控制、专业公司难以衔接。 质量问题：评价体系和评价经验的缺失。
设计控制点
房地产企业土地获取主要渠道

பைடு நூலகம்
获取土地五类渠道：
1. 政府招拍挂（招标、拍卖、挂牌）
2. 收购、合作 3. 招商引资，配套土地 4. 变更土地性质 5. 划拨
拿地及价格考虑因素

市场未来预期
项目或区域发展预期
规划条件的市场实现及经济实现 企业发展战略和机会成本 竞争对手状况分析
概念规 划草案 概念规 划方案
建筑、规划方案 结构、设备 初步方案 产品配置建议 模型研究 部品材料调研 部品材料清单 部品材料定板封样
土建扩初
施工图设计指引
施工图
销售配合资料 产品、技术创新研发 景观概念方案设计 景观方案设计 销售示范区设计 景观施工图设计
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主要设计阶段与周期

项目计划管理的工具

项目计划管理


项目里程碑管理
项目节点管理 项目供应商管理 招标与合约管理 风险管理
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
成本部：控制性成本目标（限额指标、成本控制系统规范）、可研版成
本（根据设计部提供的规划要点进行估算）。

采购部：制定项目合约计划方案、市场调研合作方资源。
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
项目时间计划管理的工具

房地产开发基本模式：（七阶段、七专业、53个关键活动/节点）
内部立项 项目论证阶段 项目取得 项目策划阶段 项目策划会 方案设计阶段 方案评审会 初设-施工图阶段 主体结构开工 开盘销售 竣工 程管理阶段 销售管理阶段 入伙 产品交付阶段
项 目 发 展 营 销 设 计 工 程 采 购 客 服 成 本
详规报建 方案报建 初步设计报建 施工图报建 开工时间 开盘时间
各部门职责

投资开发部：方案设计报批批复意见书——建设工程规划许可证—— 基础施工许可证。

营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。 设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审（含单体设计方
案）——景观方案评审——初步设计成果评审（含基坑支护设计图）
——建筑施工图评审（含基础设计图）——正式施工图评审。

工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——基础施
工。

财务部：方案版投资收益（三个指标）。 成本部：方案版成本、施工图预算（根据设计部提供的规划要点进行估 算）。
各部门职责

采购部：施工图顾问单位——景观、室内、方案设计单位——监理单 位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。
目录 一．房地产项目的整体开发流程
二．土地获取节点计划与控制
三．项目定位决策节点计划与控制
四．产品设计节点计划与控制
五．项目报建节点计划与控制
七．施工建设节点计划与控制
八．推广销售节点计划与控制 九．入伙交付节点计划与控制
项目报批报建流程
开发办 计委 规划局 国土资源局 开发办 人防办 墙改办 消防支队 环保局 国 有 土 地 使 用 权 证 基 础 设 施 牌 套 费 人 防 异 地 建 设 费 规划局
工程施工配合、租售配合及入园手续配合
工程条件评估
主体结构施工至 具备预售条件
工程施工至 竣工验收
销售及入伙配合
工程施工配合
销售配合
产品交付管理 入住事务管理
前期成本估算
测算
动态成本管理 工程实施阶段的成本管理
结算
战 略
投资估算
项目运营策划 （含项目计划）
投资目标执行监控 项目计划动态管理
项目后 评估
1
前期
2
土地获取
3
策划定位
4
规划设计
5
工程施工
6
开盘销售
7
入伙交房
• 土地信息收集 • 获取土地使用 • 区域市场调研 • 方案设计 • 政策、市场调 研 • 可行性研究 权 合同 • 获得用地规划 许可证 • 确权 • 办理土地证 • 项目定位 • 施工图设计 • 方案送审 • 取得施工许可 证 • 工程招标 • 签订土地出让 • 设计建议
建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）；
总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工 图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）；