【会计实操经验】商业房产出租和自用如何纳税哪种方式更划算

只分享有价值的知识点，本文由梁志飞老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！

【会计实操经验】商业房产出租和自用如何纳税哪种方式更划算

H印染公司2012年12月购入一处商业房产，购置账面原值600万元，房产建筑面积1500平方米，每平方米购置成本为4000元，土地权证面积300平方米。企业打算部分出租，部分自用，企业财务人员咨询，出租与自用如何缴税，哪种方式划算。不少企业将房产作为企业办公经营用房或者对外出租，无论采用哪种形式，都涉及房产税、城镇土地使用税。城镇土地使用税暂行条例规定，城镇土地使用税以企业实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对拥有土地使用权的单位征税。无论是出租还是自用，都是按实际使用土地权证面积×单位定额税（如当地定额税为8元/平方米）作为应缴税额。因此，出租或自用对缴纳土地使用税计算无影响。根据房产税相关规定，房产税采用从价计征。对经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。自用房屋应缴房产税＝房产原值×（1－原值减除比例）×1.2%，当地税务机关核定的“原值减除比例”为30%。当房屋出租时，应缴房产税＝租金收入×12%。依据营业税相关规定，出租房屋应缴营业税＝租金收入×5%。应缴城建税、教育费附加、地方教育附加，分别是营业税的5%、3%、2%，应缴印花税是租金收入的0.1%。当以租金收入作为基数时，上述各项合计综合税费率为5%×（1＋5%＋3%＋2%）＋0.1%＋12%＝17.6%。企业打算出租部分房产时，则自用部分应缴房产税＝（房产建筑面积－出租房产建筑面积）×单位购置成本×（1－30%）×1.2%，出租部分应缴税费＝租金收入×17.6%。上述案例中，该企业房产的单位购置成本应缴房产税为4000×（1－30%）×1.2%＝33.60（元），不