物业项目经理的13个专项管理工作【最新版】

物业项目经理的13个专项管理工作

物业寄语:物业项目经理的工作分为日常管理和专项管理，日常管理的7大项前面我们介绍过了，本文主要介绍项目经理的13个专项管理工作，一个优秀的项目经理一定要做好这些，因为这是本职工作，是考验管理能力的基本条件。下面我们就来逐一梳理这13个专项管理工作:

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客户服务管理客户服务是最基础的工作之一，处理业主的日常事务，为业主提供便利，是物业服务形象的窗口，项目经理要带领团队做好客户服务管理，主要是以下工作:(1)基础性服务:业主档案管理、业主装修手续办理、投诉建议处理、物业费收取、各种温馨提示和日常通知。(2)特约服务:家政服务、室内维修、接送服务等等。

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物业消防管理消防管理是安全管理工作的重中之重，项目经理作为主要的负责人，一旦发生消防安全事故，项目经理付主要责任，消防管理要从以下5个方面操作:(1)明确消防责任人(2)制定全面的消防安全管理制度(3)配备各种消防设施(4)张贴明显的消防指示牌和温馨

提示(5)定期举行消防演练

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业主入伙装修管理业主收房入住，装修房屋是需要到物业办理装修手续，项目经理要督促好员工做好此项工作，防止日后出现安全隐患和邻里纠纷。装修管理一般分为以下5个步骤:(1)装修管理文件:包含装修申请表、装修管理协议、装修管理办法、施工人员登记表、临时出入证、《安全责任书》、施工许可证、动用明火许可证。(2)装修禁止行为和注意事项:依据《住宅室内装饰装修管理办法》，提醒业主装饰装修过程中的禁止行为和注意事项。(3)装修现场检查:依据物业装修管理制度，物业经理或者物业其他岗位人员要严格执行装修现场检查，重点对建筑物结构、暖气和燃气管道、防水、违规搭建、公共区域和公共设备设施进行检查。(4)违规行为处理:如发现装修过程中存在违规行为，一定要及时做好取证工作，立即通知业主进行整改，并且验收整改结果，记录成册。(5)装修验收:物业在接到业主书面验收申请时，应当组织工程部门专业人员参加验收，验收合格后在装修验收表上签字确认验收情况，并收回装修出入证，装修公司当日进行清场，如有收取相关押金，应当退还业主。如果验收不合格，应立即停止验收，待整改完成后再进行正式验收。

物业秩序管理物业秩序管理就是要求物业做好管理区域内安全防范的工作，保障业主的生命和财产安全，因此维护好物业管理区域内的秩序是必不可少的，项目经理要指导好秩序部门做好安全管理和秩序维护工作。同时要不定期进行检查监督，秩序维护工作主要分为以下4种:(1)门岗管理:严格执行来访人员登记制度，车辆进入可以使用智能道闸系统，大件物品出行需要业主同意等等。(2)巡逻管理:按照日常巡逻制度，对辖区内的公共道路，公共设备，楼栋，车库进行定时或者不定时巡逻。以便及时发现问题，及时解决。(3)监控管理:监控管理是现代消防和安全管理必不可少的一部分，项目经理要确保辖区安全，做好监控管理是必选项。监控中心需要24小时人员在岗，值班人员需要持证上岗，具有相关专业设备的操作技能，同时要经过系统培训，能够对风险进行识别，跟踪监控等等。(4)车辆管理:车辆的出入及停放可能随时出现问题，比如突发着火，机动车辆占用消防通道或者主要道路，就会引发严重后果。所以不要忽视车辆管理，一般能够做到人车分流的最好，无法实现的可以尽可能的规划车位。同时车辆出入要对货物进行查验，防止业主财产受损。项目经理需要落实好车辆登记制度，管理员需要掌握一定的交通指挥手势，以便能及时疏导车辆。

公共维修养护管理工程部门主要的责任就是维修维护公共区域设备设施的正常运行，项目经理的工作就是要监督指导工程部门做好上诉工作的同时，减少这方面的维修养护成本，为公司开源节流。物业设备工程管理是个复杂的系统，涉及范围众多，原理复杂难懂，一定需要专业的人员来实施操作。项目经理不必面面俱到，啥都要懂，但是基本的操作和管理还是需要掌握的。(1)、明确房屋日常养护的内容及要求:要制定维修养护计划表的前提就是要了解房屋日常养护的内容，公共区域和共用设备设施。公共区域包括:屋顶、外墙、楼梯间、小区道路、各种公共管道等等。共用设备设施包括:给排水系统、消防系统、供电系统、电梯、监控系统等等。除此之外还需要了解他们的具体更新养护要求。(2)、编制房屋维修养护计划:根据日常养护的内容和要求，编制维修和养护计划表。指定相关负责人去落实计划，作为项目经理需要定期进行检查，考核计划完成的情况，如果计划在实施的时候出现困难，要及时完善和修改计划的内容。(3)、落实和实施维修养护计划:这一块是工程部去完成的，项目经理需要做的就是监督和考核完成的情况，并做好相关的记录。因为涉及的系统众多，项目经理切不可大意，一定要仔细，细心，以免出现隐患和突发事件。

物业环境管理为业主提供一个干净整洁、优美的居住环境是项目经理的重要职责，环境管理是常规管理工作的一项，包括保洁工作和绿化工作，项目经理要指导保洁人员定时、定点的做好物业管理区域的生活垃圾收集、处理和清运工作，以及安排绿化工作人员对绿植的养护工作，为小区业主创造一个干净而充满活力的生活环境。(1)保洁工作:分为三步骤，第一制定保洁工作标准，第二是制定保洁计划，第三是建立检查机制。(2)绿化工作:同样分为三步骤，第一是制定绿化养护质量标准，第二是制定绿化养护作业标准，第三对绿化工作进行检查。

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社区文化管理作为项目负责人，项目经理应当积极组织社区文化活动，组织邻里在活动中加强沟通，同时促进物业和业主之间的良性互动，共同打造和谐的社区。(1)确定活动的类型:根据小区住户的类型，确定不同的活动类型，比如老年人较多，可以组织常规的文体活动，如:棋牌、艺术比赛等。比如孩子比较多，可以组织亲子活动，儿童才艺比赛等。也可以按照节日确定活动类型，中秋节、春节、儿童节等等。(2)制定活动方案:根据确定的活动类型，制定相关方案。编制方案需要考虑:时间、地点、主题、形式、活动对象、组织安排、

后勤保障、预算、赞助等等。(3)活动的动员及开展:制定好方案后，可以开展动员业主们参加活动，通常是联合居委会开展，可以让居委会协助宣传发布通知，物业印发宣传手册，管理区域内醒目位置张贴海报，动员积极分子进行排练预演等等。从而达到活动的顺利开展的目的。(4)做好风险的把控:活动进行的过程中，做好风险把控，防止出现意外和安全事故，维持好现场的秩序，做好记录工作，以便后期进行总结。

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物业收费管理物业收费包含:物业费和增值服务费，物业费的收取关乎物业企业的正常运转，物业是服务性行业，既然是服务，肯定会有人满意，有人不满意，也就存在拒绝物业费的现象。增值服务费是物业为业主提供特约服务收取的费用，费用按照市场调节价来定。物业项目经理作为负责人，为了公司的利益着想，一定要做好物业费的收取工作，同时避免与业主产生纠纷。这是考核项目经理能力的重要指标。(1)物业收费标准公示:根据物业服务合同约定的费用(物业费和增值服务费)进行公示，张贴在物业管理区域内的醒目位置，同时和其他上墙制度在物业服务中心一起挂出。(2)制定收费常规流程:制定好催收物业费通知单，通知业主交纳费用。(3)物业收费的追讨流程:对于多次书面通知业主交纳物业费无果的情况，可以采取电话，律师函，联合催交的形式催收，都没有实际效果的可以采取诉讼的形式维