2023年房地产行业预测分析

2022年房地产行业预测分析

以万科和恒大所代表的两种模式，2022年发生了巨大的变化。万科作为全国最大的住宅开发商，增长后劲不足；恒大作为最早完整布局三四线城市的开发商，已经面临区域市场枯竭的问题。

两家公司共同的问题是，中国住宅开发市场面临的风险在加大。频繁爆出的天价地正在蚕食住宅开发商的利润空间，一二线并非平安的避风港；三四线住宅售卖“收割了一茬”便难以为继，整体住宅高库存供大于求。

世联地产董事长陈劲松认为，中国房地产市场单边上扬的时代已经结束，2022年城市间分化的局面还将加剧，市场的不确定性大幅上升，甚至不排解某些城市和区域会消失崩盘。

2022年是房地产历史上地王最多的一年，不完全统计，全年地王消失超过20幅。

虽然目前房企回归一二线城市的动作并未停止，猜测分析认为，京沪深穗四个一线城市已经走过了房地产高速进展的最快阶段，而从目前趋势来看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。

在目前整体市场容量衡定的状况下，一线城市新居的成交量相对峰值已经回落。报告网猎取的数据显示，2022年北京市新建商品住宅的成交面积为约946.3万平米，相比2022年的峰值消失了约45万平方米的降幅；上海2022年的新居成交量则比2022年的峰值下降

约40%。

在此背景下，开发商回归一线城市的开发难度和风险都在加大。北京亚豪机构指出，从2022年成交地块的土地成原来看，将来纯商品住宅市场“豪宅化”的趋势越来越明显，2022年年初，北京楼市将会有一批中高端项目集中上市，占比将显著上升。

但与此同时，2022年这批高价地在将来面临的去化风险也在增加。丁祖昱分析，将来一线城市刚需住宅板块面临较大调整，豪宅市场也将面临去化的压力。

刚需客户群体购买力上升幅度有限，对于单价和总价的承受力量有限；而豪宅不是必需品，需求量也相对固定。从其2022年监测的数据来看，上海全年成交千万级豪宅3000余套，北京成交2000余套，广州和深圳加起来不过1000套。

在一线和部分二线城市的高地价项目中，地价已经占到整个产品成本的40%以上，风险在于，随着将来房价涨幅放缓、下跌，房企的利润空间将被挤压，甚至可能亏本。

2022年将连续当前城市分化的态势，住宅供应面积增加10%左右，而需求却有所衰退，行业整体的去化率会低于2022年，估计销售面积同比增长5%，全国均价增长5%，销售金额增长10.2%，增速均远低于2022年。

2022年行业增速的下滑，导致许多开发商在2022年初面临着巨大的偿付危机，不得不降价来保证现金流的平安。在2022年，行业增速的下降同样会带来较大冲击，会有部分加杠杆过度的开发商面

临去库存的压力。

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