拆迁涉及的问题

旧城改造项目是一种极为特殊的房地产开发项目类型。其特殊性主要表现在三个方面：

1、房地产企业深度参与土地的一级开发工作，尤其是拆迁补偿和安置房建设；

2、旧城改造项目政府和企业通常共同协作，政府力量深度介入，政府作用至关重要，政府批文和相关文件指导整个项目实施；

3、旧城改造项目中通常会出现三类主体，分别是改造主体、投资主体和开发主体，对项目财税格局和风险的理解其实就来源于三类主体的结构模式。

下面主要谈谈三类主体在旧城改造中的特殊地位和结构模式。

一、改造主体

改造主体通常是旧城改造项目中安置房的承担主体，这里所谓的承担主体意味着安置房土地通常置于改造主体名下，安置房后续报建手续以改造主体名义实施。

在旧城改造项目中改造主体通常在城改方

案批复文件中明确，实务中多为三类：

1、以城改办为改造主体

2、以城中村改造公司（通常为设立的村集体企业）为改造主体

3、以房地产公司为改造主体

二、投资主体

投资主体是指城改过程中资金谁负责出，主要是指拆迁补偿安置费用和安置房建设费用两大部分资金。实务中，如果房地产企业参与城改项目，投资主体通常是该房地产企业，这一类主体同样会在城改方案批复文件中明确。

三、开发主体

开发主体是站在房地产开发项目的角度来谈，谁取得开发地块，并负责报建手续和商品房开发，谁就是开发主体。旧城改造中开发主体通常是批文所指定的投资主体，但也可能在土地摘牌时单设主体。

三大主体的结构模式:

旧城改造的复杂性首先体现在三大主体结

构模式的复杂性，实务中常见的结构模式主要有以下几种：

1、三大主体合一

房地产开发企业既是改造主体，也是投资主体承担投资义务，同时摘牌取得开发用地。这种情况下安置房也在房地产公司名下，所有拆迁补偿安置费用也都房地产公司名下，应将安置房视同销售同货币补偿一并计入开发用地的土地成本。

2、改造主体独立，投资主体、开发主体合一

改造主体独立意味着安置房不在房地产公司名下，不需要视同销售。同时房地产公司出资建设安置房和提供拆迁补偿费用，将两部分计入开发土地成本。

3、三大主体各自分开

改造主体和投资主体分开引发的问题上面已经说过。开发主体的分离导致出现一个严重的问题，就是安置所有支出在身为投资主体的房地产开发企业，而开发土地则出让给

另外一个房地产公司进行开发，安置支出如何合理分摊计入另一个房地产公司的开发土地成本，在实务中颇多争议。我们认为，这种分离并未影响开发主体的开发用地成本分担，但需要提供相关文件、协议、资金流来证明两个公司之间的关联，并得到税务机关的认可。

来源：中道财税