房地产开发项目收入和税费估算
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A、房地产属个人所有且进行自营活动
房产税=70%房产原值×税率（1.2%）
B、对房屋进行出租
房产税=租金收入×税率（12%）
3、土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物 及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所 取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：
土地增值税实行四级超额累进税率，从30%~60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数， 下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目 金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目 金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第 3 节
项 目 收
LOGO
·入
房税
地费
产估
开算
发
5.3 房地产开发项目收入税费估算
简述：
房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地 使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、 代建工程收入等。
房地产开发项目税费：销售费用、经营费用、营业 税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地 增值费、企业所得税、契税、印花税等。
（一）、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用
（1）、销售费用内容： 广告费、代理费、服务费宣传费等。
（2）、销售费用计算： 销售费用=销售收入×适用百分比（3%~5%） 2、出租经营费用
（1）出租经营费用内容： 广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等
（2）、销售费用计算： 出租经营费用=年出租收入×适用百分比（20%）
一、 房地产开发项目营销收入分析估算
从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终 目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的 确定和营销收入与的估算。
1、售租方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实 可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。 售租方案内容： A、售租方式、售租比例 B、可售租面积 C、售租进 度计划及各计划进度内售租量 D、售价、租金 E、收 款计划
营业税=营销收入×5% 城乡维护建设税=营业税× 7%(5%、1%）
教育费附加的=营业税× 3%~4% 两税一费=营销收入× 5.5%
2、房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产 税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后 的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下：
3、销售和出租经营收入
房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、 租金收入和自营收入。
①销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套 设施销售收入。
销售收入=可出售建筑面积×销售单价
②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。
租金收入=可出租建筑面积×租金单价
③自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行 商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到 的收入。
二、 房地产开发项目税费分析估算
目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要 指销售费用和出租经营费用。
目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也 叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得 税、土地增值税、契税、印花税。
税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和 项目投资与成本、收入的基础数据估算。
综上所述，可将土地增值税的计算列出表格
土地增值税计算表
序 号项 目 1 转让房地产总收入 2 扣除项目金额 2．1 取得土地使用权所支付的金额 2．2 开发成本
2．3 开财 目发务 计费费 算用用且利有息银能行按机清 构算 证项 明 2．4 与的转，让据房实地计产算有，关其的他税金费用
按2.1+2.2的5%计算。 2．5 财财政务部费规用定利的息其不他能扣按除项清目算 3 增项值目额计算或无银行机构证 4 增明来自百度文库的率，三项费用合算，按
注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率 对租金收入的影响。
没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。
三者的关系表示如下： 潜在总收入=可出租面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入 =潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入－运营费用
适2.用1+增2.值2的税率10%计算。
5
6 增值税
计算基础
详见销售收入表
2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装 工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费等 管理费用、销售费用、财务费用（详见书中 阐述） 营业税、城乡建设维护税、教育费附加、印 花税 （土地使用权金额+开发成本）×20%
(1) -(2)
(3)÷(2)
增值额50%以下部分：
30%
增值额超过50%至100%部分： 40%
增值额超过100%至200%部分： 50%
增值额超过200%部分：
60%
应纳税额=土地增值额×适用税率
公式一:
（二）、税金估算
1、营业税金及附加
营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过 程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、 教育费附加（通常也叫两税一费）。
目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因 纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的， 税率为7％，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%， 纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％； 教育费附加的税率一般为3%~4%。计算公式如下
2、售租计划（程序、步骤） A、确定项目计算期 （销售、出租） B、进行各项分析（售租计划、收款方式） C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式
价格：a、期房/现房 b、区位； 收款方式：a、一次性付款 b、按揭付款
c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表
详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书 的第八章予以阐述。
房产税=70%房产原值×税率（1.2%）
B、对房屋进行出租
房产税=租金收入×税率（12%）
3、土地增值税
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物 及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所 取得增值额为征税对象征收的一种税。计算原理如下：
土地增值税实行四级超额累进税率，从30%~60%。 （1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数， 下同）的部分，税率为30%； （2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目 金额100%的部分，税率为40%； （3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目 金额200%的部分，税率为50%； （4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
第 3 节
项 目 收
LOGO
·入
房税
地费
产估
开算
发
5.3 房地产开发项目收入税费估算
简述：
房地产开发项目收入:销售收入、经营收入、土地 使用权转让收入、自营收入、配套设施销售收入、 代建工程收入等。
房地产开发项目税费：销售费用、经营费用、营业 税、城乡建设维护税、教育税附加、房产税、土地 增值费、企业所得税、契税、印花税等。
（一）、销售费用及出租经营费用估算 1、销售费用
（1）、销售费用内容： 广告费、代理费、服务费宣传费等。
（2）、销售费用计算： 销售费用=销售收入×适用百分比（3%~5%） 2、出租经营费用
（1）出租经营费用内容： 广告费、代理费、打印费、宣传费、物料消耗费等
（2）、销售费用计算： 出租经营费用=年出租收入×适用百分比（20%）
一、 房地产开发项目营销收入分析估算
从投资分析的角度出发，市场分析与预测的最终 目的就是对投资项目租售方案的确定、租售价格的 确定和营销收入与的估算。
1、售租方案 房地产项目应在项目策划方案的基础上，制定切实 可行的出售、出租、自营等计划即售租方案。 售租方案内容： A、售租方式、售租比例 B、可售租面积 C、售租进 度计划及各计划进度内售租量 D、售价、租金 E、收 款计划
营业税=营销收入×5% 城乡维护建设税=营业税× 7%(5%、1%）
教育费附加的=营业税× 3%~4% 两税一费=营销收入× 5.5%
2、房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产 税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。 对于非出租的房产，以房产原值一次减除10~30%后 的余额为计税依据计算缴纳。计算公式如下：
3、销售和出租经营收入
房地产投资项目的收入主要包括房地产产品的销售收入、 租金收入和自营收入。
①销售收入包括土地转让收入、商品房销售收入和配套 设施销售收入。
销售收入=可出售建筑面积×销售单价
②租金收入包括出租房租金收入和出租土地租金收入。
租金收入=可出租建筑面积×租金单价
③自营收入指开发企业以开发完成后的房地产为其进行 商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到 的收入。
二、 房地产开发项目税费分析估算
目前我国房地产开发投资中涉及到的费用主要 指销售费用和出租经营费用。
目前我国房地产开发投资中涉及到的主要税金 包括营业税、城市建设维护税、教育费附加(通常也 叫两税一费)、城镇土地使用税、房产税、企业所得 税、土地增值税、契税、印花税。
税金的计算方法需要根据国家税收管理政策和 项目投资与成本、收入的基础数据估算。
综上所述，可将土地增值税的计算列出表格
土地增值税计算表
序 号项 目 1 转让房地产总收入 2 扣除项目金额 2．1 取得土地使用权所支付的金额 2．2 开发成本
2．3 开财 目发务 计费费 算用用且利有息银能行按机清 构算 证项 明 2．4 与的转，让据房实地计产算有，关其的他税金费用
按2.1+2.2的5%计算。 2．5 财财政务部费规用定利的息其不他能扣按除项清目算 3 增项值目额计算或无银行机构证 4 增明来自百度文库的率，三项费用合算，按
注意：空置期（项目竣工后暂时找不到租户的时间）和出租率 对租金收入的影响。
没有考虑空置率或出租率的租金收入叫潜在总收入； 考虑了空置率或出租率以后，从潜在总收入中扣除空置和租 金损失，再加上其他收入，就得到了该物业的实际总收入； 如果再考虑出租期的运营费用，则租金收入就是净租金收入。
三者的关系表示如下： 潜在总收入=可出租面积×单位租金 实际总收入=潜在总收入×（1-空置率）+其他收入 =潜在总收入×出租率+其他收入 净经营收入=实际总收入－运营费用
适2.用1+增2.值2的税率10%计算。
5
6 增值税
计算基础
详见销售收入表
2.1+2.2+2.3+2.4+2.5 地价款与相关手续费 土地征用及拆迁费、前期工程费、建筑安装 工程费 、基础设施费、公共配套设施费、开发 间接费等 管理费用、销售费用、财务费用（详见书中 阐述） 营业税、城乡建设维护税、教育费附加、印 花税 （土地使用权金额+开发成本）×20%
(1) -(2)
(3)÷(2)
增值额50%以下部分：
30%
增值额超过50%至100%部分： 40%
增值额超过100%至200%部分： 50%
增值额超过200%部分：
60%
应纳税额=土地增值额×适用税率
公式一:
（二）、税金估算
1、营业税金及附加
营业税金及附加是指在房地产销售、出租与自营过 程中发生的税费，主要包括营业税、城乡建设维护税、 教育费附加（通常也叫两税一费）。
目前营业税的税率是5%；城乡维护建设税的税率因 纳税人所在的地区而有所差别，纳税人所在地为市区的， 税率为7％，纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%， 纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1％； 教育费附加的税率一般为3%~4%。计算公式如下
2、售租计划（程序、步骤） A、确定项目计算期 （销售、出租） B、进行各项分析（售租计划、收款方式） C、确定各期销售比例、销售数量 D、确定价格、收款方式
价格：a、期房/现房 b、区位； 收款方式：a、一次性付款 b、按揭付款
c、分期付款 E、编制售租计划表与资金回收计划表
详细的租售方案制定方法和租售价格的确定方式将在本书 的第八章予以阐述。