某地产房地产项目拓展经验版

土地的完整性和规整性
地块相对完整对发展商具重要意义：
便于项目整体规划布局，容易出效果，各组团分期开发保证了完成和连续， 同时有利于日后小区物业管理
地块不完整不利于围合设计和管理，象北京万科城市花园裕华大道的分割， 迫使小区多面开口，影响区内交通组织，并造成安全隐患
S－15地 块
例：上海浦东S－15地块，宗地区位图。 11
1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置
道然
1、四至范围； 2、地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较； 3、地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并
计算因此而损失的实际用地面积； 4、地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及
全程分析
道然
概况描述 结论建议
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项目决策背景及摘要
1.2 房地产项目可行性分析 外部环境 内部因素
道然
城市发展规划及政策影响 宗地所属区域的城市定位
项目本身的特殊性 对公司总体发展战略的影响 项目在公司发展规划中的定位
项目的利润贡献
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1.2 房地产项目可行性分析----第一部分 项目概况
道然
要点：项目的基本情况要详尽、真实、清楚
《新项目发展计划体系》：
各分公司根据对当地市场的认识和现有资源情况，由项目发展部门牵头，经总经理层讨论确 定发展战略，集团企划部协助制订相应的新项目发展计划。该计划每年制定一次。
《项目发展信息通报》：一线公司考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约
（或自然终止）时为止都要求以项目发展信息通报形式上报集团。日常要求，每月定期上报两次。
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1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置
四季花城
汉口
建银大厦
内环线
汉阳
中南商圈
长江一桥 武昌火车站
长江二桥
徐东商圈 湖北省委
东湖风景区
中环线
武昌
亚贸商圈
武汉光谷 科技新城 范围示意
鲁广商圈 三湾地块
例：武汉三湾项目城区位置图。
道然
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1.2 房地产项目可行性分析—第一部分：宗地位置
道然
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深圳市道然企业管理咨询顾问有限公司
目录
第一部分 万科项目发展制度介绍 第二部分 房地产项目投资决策与评估 第三部分 万科项目合作经验借鉴
道然
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第一部分 万科集团项目发展制度介绍
道然
集团项目发展相关·制度
《项目发展管理制度》：
集团项目发展工作的基础制度，约定了整个项目发展的工作要求、决策过程。
对照，作为项目论证工作的考评依据。 3
房地产项目投资决策与评估
1. 投资决策需要考虑的因素 1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策 1.2 房地产项目可行性分析 1.3 万科集团项目投资策略
2. 万科集团的评估程序
3. 案例介绍
4. 在项目投资决策中容易犯的错误
5. 万科项目决策评估特色
道然
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《可行性论证报告内容指引》：规定了可研工作额的内容和成果标准。下一部分将全面介
绍。
《进入新城市可研报告内容增补》：作为新城市可研工作的补充要求。
《项目用地投标/竞拍管理办法》：针对新的土地出让方式，规定的项目发展工作方式、
决策过程。
《项目跟踪体系》：新项目签约后，要求每两月上报一次项目操作进展，并与可研报告列表
Fra Baidu bibliotek
1.1 买地是房地产企业最重要的投资决策
道然
土地是不可复制和再 生的稀缺资源
土地的不可控性
土地的不可更改
土地是房地产开发的 最重要成本
买地的动机不 是单一的
作为资源密集性行业，房地产开发的两大前提要素是资金和土地，其他专业资源都可以此为基础来 组织； 房地产开发的土地资源稀缺，相当程度上是可遇不可求的。发展商选择土地往往处于被动境地，可 供挑选的余地有限，必须在很小的范围内作出选择； 土地是最重要、最基础、最根本的原材料，它决定了产品的主要关键属性，是房地产开发的前提； 公司经营和战略的实现，必须有相应的土地资源； 土地具有唯一性，没有一块土地是相同的。
市场定位、规划设计、销售企划、物业管理等，很大程度上是由发展商的意识和专业水平及社会资 源组织能力所决定，发展商可主动地控制，进而控制产品的质素； 但土地具不可控性，一旦确定后，土地位置、价格、规划控制要点是不可改变的，作为房地产开发 的前提，其决定了在什么地方做出一个什么样的物业。
项目一旦进展受阻，发展商可通过调整价格、户型、销售包装等加以改进，但土地的位置、区域形 象、区域功能、规划控制不可更改； 在国内，由于发展商的运作水平差异很大，还有土地决策失误，通过策划成功的例子；而香港这样 的成熟市场，发展商的专业水平趋于社会平均化，基本上土地决策占项目成功与否的70%，后期调 整效果很微小。
建筑形式不同和地段不同，土地成本在总成本中的比重也会不同；但项目开发中，土地成本一般占 到30%左右，是最重要的成本之一； 而考虑到建安、配套的费用很大程度上可以通过项目滚动开发实现自助支付、摊低成本；税费等是 义务承担项目；因此，土地的成本还具有不可变性，是最大的成本之一。
持续经营的需要；
占有资源，遏制竞争对手的需要；
战略扩张的需要；
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未来增值的期望；
稳定的利润回报。
1.2 房地产项目可行性分析
可行性分析（技术分析）
项目决策背景及摘要
• 第一部分：项目概况 • 第二部分：法律及政策性风险分析 • 第三部分：市场分析 • 第四部分：规划设计初步分析 • 第五部分：工程、销售计划及后期物业管理 • 第六部分：投资收益分析 • 第七部分：管理资源配置 • 第八部分：综合分析与建议 • 第九部分：补充内容
项目开发进度的影响； 5、地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有
受保护的历史文物古迹、可利用的构建； 6、土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地； 7、地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。
了解宗地基本情况，尤其是市政配套状况，有助于把 握成本和工期； 项目周边社区配套及周边环境，直接关系到项目市场 定位的客观支撑力地产
项目概况内容框架
立即开发与作为土 地储备优缺点比较 土地升值潜力评估 土地价格 规划控制要点 大市政配套 周边环境 周边社区配套 宗地现状 宗地位置
（土地的自然质素和属性）