产品定位分析

第六章、项目产品定位分析

一、项目产品和投资组合总体方案

根据项目市场定位、规划控制条件以及产品功能设计的要求，以“项目规划设计方案一”为基础，确定四个项目产品组合可能性方案：

备注：车库层高按2.18米，不计入建筑面积

二、构建投资分析模型

1、项目产品定位工作流程

2、投资效益分析工作模型

三、投资分析相关参数

1、依据

⑴安徽省建筑和装饰工程预算定额；

⑵巢湖市同类工程竣工决算的指标；

⑶主要设备和材料的现行价格。

⑷文件规定的相关报建规费

2、投资成本构成与支付遵循原则

⑴项目土地费，期初支付土地费100%；

⑵前期费用，勘察设计费、工程前期费项目开始时支付费用总价的30%，至正式开始动工前支付剩余的70%；项目报建费按工程量每期初分别支付；

⑶建安工程费，按分期实施进度付款，期中支付50%，完工支付50%；

⑷基础设施费，按主体工程封顶后半年完成，其款项支付进度与工程进度基本

相同；

⑸管理费用，按工作的进展分期适当增加；

⑹财务费用，按2年本金一次偿付，利息分期支付；

⑺不可预见费，按2-4项费用当期发生额占其费用总额比例的3%；

⑻销售费用，按营销前半年占30%，其余按时均摊；

⑼营业税金及附加，按销售收入分期支付。

四、A方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单

位:万元

3、预计销售收入

位:万元

4、分期销售收入

位:万元

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额38106万元

⑵项目总成本30393万元

⑶项目所得税前利润7713万元

⑷所得税前投资利润率为（7713÷30393）×100%=25.4%

⑸项目实现净利润5168万元

⑹所得税后投资利润率为（5168÷30393）×100%=17.0%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率39.2%

所得税前财务净现值（Ic=8%）5347万元所得税后财务内部收益率28.0%

所得税后财务净现值（Ic=8%）3284万元

五、B方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单位:万元3、预计销售收入

位:万元

4、分期销售收入

位:万元

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额41525万元

⑵项目总成本31728万元

⑶项目所得税前利润9797万元

⑷所得税前投资利润率为（9797÷31728）×100%=30.9%

⑸项目实现净利润6564万元

⑹所得税后投资利润率为（6564÷31728）×100%=20.7%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率47.6%

所得税前财务净现值（Ic=8%）7084万元

所得税后财务内部收益率35.8%

所得税后财务净现值（Ic=8%）4450万元

六、C方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单

位:万元

3、预计销售收入

4、分期销售收入

位:万元

5、静态投资效益评价

⑴项目预计实现销售总额45301万元

⑵项目总成本34843万元

⑶项目所得税前利润10458万元

⑷所得税前投资利润率为（10458÷34843）×100%=30.0%

⑸项目实现净利润7007万元

⑹所得税后投资利润率为（7007÷34843）×100%=20.1%

6、动态投资效益评价

⑴项目现金流量分析

⑵项目财务评价指标

所得税前财务内部收益率 48.8%

所得税前财务净现值（Ic=8%） 7581万元所得税后财务内部收益率 36.7%

所得税后财务净现值（Ic=8%）4779万元

七、D方案投资效益测算

1、投资成本测算

2、投资计划

单

位:万元

3、预计销售收入