商品房买卖双倍赔偿构成要件：须因欺诈导致合同目的不能实现

商品房买卖双倍赔偿构成要件：须因欺诈导致合同目的不能实现【裁判要点】

民法上的欺诈，必须是一方故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，对另一方的权益构成实质影响与妨碍，即必须是因欺诈导致另一方权益的减损。

【法律规范】

商品房买卖双倍赔偿制度，源于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条的才下规定：

第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购

房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；

（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；

（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

【理解适用】

（一）双倍赔偿的构成要件

从该司法解释第八条的内容看，适用双倍赔偿的前提条件是：“无法取得房屋，合同目的无法实现”。从以该司法解释第九条的内容看，适用双倍赔偿的前提条件是：“导致合同无效或者被撤销、解除”。

在这里，对第八条的理解应无争议；但对第九条的理解，则存在一定争议。因为，对第九条的理解，首先必须要解决另外一个问题，即第九条所列的三种情形，是否一定“导致合同无效或者被撤销、解除”？

运用文意解释的方法进行分析，第九条的内容，并无“所列三种情形必然导致合同无效或者被撤销、解除”之规范意思。在这里，

“所列三种情形”以及“导致合同无效或者被撤销、解除”，均是适用该法律规范的前提条件。

因而，对第九条的完整理解，应当是：具有所列三种情形，且因该三种情形导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可向出买人主张双倍赔偿。相反，如果虽然具有所列三情形，但是并不“导致合同无效或者被撤销、解除”，则买受人不能向出买人主张双倍赔偿。比如：虽然具有所列三种情形，但是，如果其中享有优先权的其他买受人、押抵权人、被拆迁安置人放弃该优先权的，或者出卖人事后又取得商品房预售许可证明的，则并不能“导致合同无效或者被撤销、解除”。

那么，问题来了：对第九条所列的三种情形，在什么情况下才会“导致合同无效或者被撤销、解除”呢？

对此，需要运用体系解释的方法进行分析：第八条所针对的是本合同订立之后实施的危及本合同的行为，而第九条所针对的本合同订立之前就已经存在的危及本合同的行为或状况。不管是第八条，还是第九条，此两者的目的，都是为了救济本合同的受损后果。因而，第八条及第九条，两者适用的原则，实际上应当是一致的。换言之，对第九条所列三情形，如果要获得双倍赔偿，其适用的前提条件仍然应当是：“无法取得房屋，合同目的无法实现”。

如此，问题又来了：既然如此，那么第九条为什么没有直接规定“无法取得房屋，合同目的无法实现”的适用条件，而是规定“导致合同无效或者被撤销、解除”的适用条件呢？

这是由于，第九条所针对的三种情形，均是在本合同订立之前的合同行为或事实状态；并且，这三种先合同行为或事实状态，相对本合同来说，具有物权效果上的优先权。因而，在这里，对本合同的效果，不宜表述为“无法取得房屋，合同目的无法实现”；而是表述为“导致合同无效或者被撤销、解除”。不过，在这里，“导致合同无效或者被撤销、解除”与“无法取得房屋，合同目的无法实现”，两者具有相同的法律效果。

（二）对欺诈的理解

对欺诈的理解，有三个层次：一是“普通情感”上的理解；二是“民通意见”上的理解；三是“裁判方法”上的理解。

1.“普通情感”上的理解。这个好理解：在交往中，你掩瞒了我，你就在欺骗我。

2.“民通意见”上的理解。《民通意见》第68条规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。

3.“裁判方法”上的理解。一方故意告知虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，必须对另一方的权益构成实质影响与妨碍。如果一方告知虚假情况，或者隐瞒真实情况，未对另一方的权益构成

了实质影响与妨碍，则不构成具有裁判意义的“欺诈”。因为，一方可能会因各种原因和动机而隐瞒真实情况，而该隐瞒对另一方来说，并不必然构成权益减损；在不构成权益减损的情形下，该另一方不得主张对方为“欺诈”。

【裁判案例】

（一）案件基本事实

原告：吴某某，成年。

被告：泰元公司。

案件事实：2017年12月25日，泰元公司与吴某某签订《商品房买卖合同》及补充协议（附件十二），约定：泰元公司将其开发的七星花园A区大底盘1层60号门面卖给吴某某，建筑面积17.03平方米，房屋总价款259,800元，买受人采取一次性付款方式；商品房交付时间为2018年12月30日；出卖人于2020年12月30日前，取得该商品房转移登记的相关文书，交付给买受人，同时还约定了相关权利义务。合同签订当日，吴某某一次性向泰元公司付清了购房款259,800元。

2018年8月1日，于贵州省松桃永华房地产交易中心处查询，吴某某购买的涉案门面已于2015年4月1日办理商品房买卖合同备案，购房人王某某，是否按揭情况“是”。至今泰元公司与吴某某签订的《商品房买卖合同》未能网签、未能备案。

（二）一审法院裁判

吴某某起诉请求:1.撤销吴某某与泰元公司签订的《商品房买卖合同》；2.泰元公司退还吴某某已付房款279,800元，并支付逾期交付门面违约金8,394元；3.判令泰元公司赔偿吴某某已付房款一倍279,800元的经济损失；4.判令泰元公司赔偿吴某某精神抚慰金8,000元。

一审法院认为：泰元公司将涉案门面出售给王某某后，又将涉案门面出售给吴某某，泰元公司故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，应当承担违约责任及赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”根据上述规定，吴某某在与泰元公司签订商品房买卖合同时，泰元公司隐瞒了涉案房产已经出卖的事实，至今涉案《商品房买卖合同》未能网签、未能备案，合同无法履行，泰元公司的行为已构成欺诈，吴某某可以请求撤销合同、返还已付购房款及赔偿损失，并可以请求泰元公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。至于泰元公司在