银泰中心酒店式公寓定位报告
酒店式公寓深度调研报告
北京棕榈泉国际公寓
装修标准 运营管理
装修风格
法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、悠然度假、法国新 浪漫六中装修风格选择
橱柜、洁具
德国原装LEICHT配大理石台面、美国KOHLER、德国KALDEWEI浴缸
地面、墙面、门窗 日本东洋TEX实木复合地板美国SIDELITY壁纸
装修设计单位 G.I.L艺术设计顾问公司
酒店式公寓深度调研报告
目录
相关概念（ ）
酒店式公寓、产权式酒店、 SOHO 、LOFT或studio
北京项目概况（华荣公寓、富顿中心、棕榈泉国际公寓、贡院6 ） 号、雅诗阁酒店、东方瑞景、丽舍服务公寓、通用时代、建外SOHU
天津项目概况（泰达国际公寓、国际大厦、奥林匹克大厦）
酒店式公寓调研总体分析（分类、特点、品牌、北京 ） 项目分析、天津项目分析
北京华荣公寓
北京富顿中心
项目概况
项目名称 物业地址 总占地面积 总建筑面积 总层数 开发商 设计单位 施工进度 交付时间 租售性质 租售价格 客户性质
北京富顿中心 朝阳区劲松桥东北角（距国贸1500米，规划地铁10号线终点站） 3.9公顷 10.04万平方米 A、B、C写字楼24层，D公寓27层 北京昆泰房地产开发集团 华成国际建筑工程有限公司 竣工 2003年 全部售完，21世纪不动产代理租赁 一室56平米双床6000元/月（半年），一室70平米单床5000元/月（一年） 大部份为公司与代理商签约
装修标准
石材、实木地板、大理石窗台板、阳台防滑地砖、户门实木防火门、内门木门
地面、墙面、门窗 、、门锁博兰、智能门锁。外窗为平开上悬断桥隔热铝合金窗、高档双层中空
玻璃、德国诺托外窗五金、兆美牌遥控电动窗帘
最新北京商业综合体综合研究——银泰中心详细调研
柏悦府 酒店
柏悦居
柏悦居、柏悦府配套 （Vip俱乐部、会所）
商业
9
产品设计|交通动线 三大堂设置，专属电梯刷卡入户，将三类人群区分
柏悦居 专享大堂
柏悦府专 享大堂
柏悦酒店专享 大堂
10
产品设计|户型解析
柏悦居户型分类简单仅两种，两种户型投资均具有投资价值，从户型设计方面 两种户型对应满足“居住、商务”两类业主需求
7
产品设计|整体平面布局中心口双入口设置，联通商业，与写字楼形成动静分区
5F\6F会所，俱乐部
B1-3F商业配套
银泰大厦
中心入口
写字楼
写字楼
写字楼独立入
写字楼独立入口
口
8
产品设计|功能分区
酒店配套
所有功能区按照楼层严格区分，并将酒店配套放置顶层
纵向功能分区 商业裙楼：B1-3F 柏悦居、柏悦府配套 VIP俱乐部： 5F——会议、餐饮 会所： 6F——游泳、健身 柏悦居： 7F-33F 柏悦酒店： 34F-49F 柏悦府： 50F-58F 酒店配套： 63F大堂、59FSPA、60F会议室、61F餐厅、62F酒吧
所属商圈:CBD核心区 交通状况:
北临长安街，与国贸遥相呼应， 东临东三环路，是长安街的地标性建筑。 地铁1号线和10号线的国贸站均与项目直接相连， 毗邻使馆区，且与机场联系便捷。
北京银泰中心综合体项目整体定位
北京长安街第一高，CBD核心区地标性建筑； 集多种功能为一体的大型建筑综合体项目。
4
项目规划
12
产品设计|户型解析
柏悦居大户型满足客户商务兼居住型需求，并且满足其“个性化、展示空间大 、隐藏生活空间、设计封闭式储藏空间”等特点
某商业写字楼项目定位策划报告
某商业写字楼项目定位策划报告尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：1. 产品定位该商业写字楼项目定位为高端商务办公楼，主要面向企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等。
我们将通过精心设计的建筑、先进的设施设备以及高品质的服务，为租户提供优质的办公环境。
2. 区位定位我们选择将该商业写字楼项目落地于市中心繁华商务区。
这里交通便利，商业氛围浓厚，有着良好的商务服务基础和高端客户资源。
在这个地理位置上，我们将与周边高端商业、金融机构以及科技企业形成良好的互动合作关系。
3. 设施定位商业写字楼定位为高端办公楼，我们将提供一系列先进的设施与服务，包括多功能大厅、大型会议室、高速网络、安全监控、地下停车场等。
此外，我们还将在楼内设立咖啡厅、健身中心、休闲区等配套设施，为租户提供更加便利和舒适的办公体验。
4. 服务定位我们将致力于为租户提供全方位的优质服务。
包括但不限于前台接待、通讯服务、保洁服务、IT技术支持以及安全监控等。
我们的专业服务团队将24小时全天候为租户提供紧急事件处置，确保租户的工作和生活的便捷与安全。
5. 定价策略根据市场需求以及竞争对手的价格水平，我们将定价在高端办公楼的相对高水平，以确保租户能够享受到高品质的办公环境和服务。
同时，我们也会根据市场反馈及时调整定价策略，以保持市场竞争力。
以上是我们对某商业写字楼项目定位策划的总结。
通过高端办公楼的产品、优质服务、便捷设施和良好的区位，我们相信该写字楼项目能够满足目标客户的要求，同时提升整体地区商业价值。
谢谢阁下的审阅与支持。
此致敬礼尊敬的领导：经过市场调研和分析，我们对某商业写字楼项目的定位策划进行了深入研究。
在商务中心区域的发展背景下，我们为该项目制定了如下定位策略：6. 市场定位该商业写字楼项目的市场定位主要针对企业总部、金融机构、科技公司以及高端服务行业等，这些行业对办公环境的品质和地理位置要求较高。
银泰in77 A区考察报告
空间布局充分考虑了人的需求，如舒 适的购物环境、便捷的交通流线等， 为顾客提供舒适的购物体验。
绿化与景观设计
立体绿化
银泰in77 a区采用立体绿化设计，利用屋顶、墙面等空间进行绿化，增加绿地 面积，美化城市环境。
景观节点
在建筑设计中，银泰in77 a区注重景观节点的营造，通过水景、雕塑、植被等 元素，创造出富有艺术感的景观空间。
a区内有多个高端品牌旗舰店、时尚精品店 和潮流服饰店，提供丰富的购物选择。
娱乐设施
金融服务
a区内有电影院、KTV、电玩城等娱乐场所 ，为消费者提供多样化的休闲方式。
a区内有多家银行、证券公司和保险公司等 金融机构，方便消费者办理各类金融业务 。
人流量分析
a区地理位置优越，位于市中心 繁华地段，人流量较大。
线上线下融合
线上购物平台的兴起使得线下实体商业面临挑战，但线下商业 在体验和服务上具有优势，银泰in77 a区应积极探索线上线下
融合发展模式。
绿色环保理念
随着社会对环保问题的关注度提高，绿色、环保、可持续发展 的理念逐渐深入人心，银泰in77 a区应注重环保和可持续发展
。
a区未来规划
01
02
03
商业业态升级
05
银泰in77 a区运营情况分析
商户经营状况
商户数量与分布
银泰in77 a区共有各类商户200余家，涵盖了时尚零售、餐饮、休闲娱乐等多个领域。各商户在空间布局上呈现出多 样化的特点，满足了不同消费者的需求。
商户经营状况评估
根据实地考察和数据分析，大部分商户的经营状况良好，销售额稳步增长。其中，时尚零售和餐饮类商户表现尤为突 出，成为拉动整体销售额增长的主要力量。
上海酒店式公定位报告(120p)
住宅
商办
高端酒店及酒店式公寓聚集预示着片区未来将会导 入大量高端居住人群，给本案带来较大的市场机会；
酒店及酒店式公寓 信息来源：易居cric系统
但像万豪这样世界级酒店集团大体量产品的介入给 本案开发带来较大的风险，需要关注自身开发节奏。
5 项目前期物业分析
本案大盘效应明显，完善的社区配套、便利的交通资源及高科技环保技术引入使其房价 处于新城绝对高位，区域标杆形象已经建立
• 三湘四季花城住宅销售负责经理及现场售楼员 • 松江规划局负责新城规划审批人员 • 松江地区楼盘，包括文翔名苑、贝尚湾园、上海青年城等楼盘策划及销售人员…… • 新城重点商业及酒店式公寓，包括开元地中海及新城站商业策划及销售人员
2. 我们调研了以下楼盘：
• 9号线沿线酒店式公寓，包括上海风景、佘山假日半岛…… • 松江地区重点在售楼盘，包括御上海、保利西子湾、绿地诺丁山、德邑小城、乐莫苑、奥林匹
市场现状
新城区域住宅开发早期发展 迅速，但办公氛围匮乏， 传统酒店式公寓面临诸多挑 战和风险
项目核心目标
如何克服目前市场现状，在满足政府要求的情况下实现本项目的利益最大化？
2 项目面临问题解析 本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、超越竞争、产品塑造
区域突破
超越竞争
产品塑造
•松江新城早期”空城效应 “所带来后遗症如何医治？
3 项目地块现状分析
9号线松江大学城站出站即达本案，项目具备极佳的交通资源和昭示性，周边未来将有 完善配套支撑
会展 及科 技孵 化区
欢乐谷 配套区
本案
9号线站点
市民广场
松江客 运中心
•项目在本片区中位置极佳，9号线出站过天桥即达，嘉松公路沿线，通达性便利。南侧是已建成的市 民广场，无论在视野景观还是风水都属上成；
成都重庆商业综合体考察报告
酒吧、特色餐厅等设施
国际品牌服饰、世界名品店、数
码广场、超市、餐饮名店、美食
广场外，还包括国际电影院、动
感电玩城、高级商务会所等。
恒大中心（HDCentre）办
公楼
恒大中心总体量约6万平方米开 启“纯租赁”模式，以单一产权， 保证企业经营管理与维护的统一 性。这种模式是商务地产革新与 国际商务新趋势。也将带来良好 的客户质量和更高品质的物业服 务。纯租凭业态，统一管理，统 一运营，别于传统写字楼的专业 化物业服务，最大限度地保证物 业的高端商务品质。超国际甲级 写字楼为企业稳定发展护航，充 分保证入驻企业形象，高端企业 入驻首选。
IFS国金中心商场
IFS国金中心商场
成都国际金融中心定位：共八层 的超级购物中心，将汇聚近300 个品牌将成为成都最高档次、最 具规模和影响力的地标性建筑物， 将引进数百个成都最具代表性的 商铺，其中包括世界上出名的国 际名牌、港澳名牌，再加上其九 龙仓本身之马哥孛罗酒店等，有 望成为西部较具影响力的商贸中 心，
维拓记——成都-重庆商业综合体考察
成都-第一天
恒大广场 IFS国金中心商场
远洋太古里
成都恒大广场
恒大广场位于提督街99号，成都中央商务区CBD核心原点，毗邻城市东西主干道蜀都大道核心段总府路，，占地52亩， 总投资超过56亿元，由国际级购物中心（TheONE)、超甲级写字楼（HDCentre恒大中心）、顶级住宅及超五星级酒店 （St.Regis瑞吉）组成，汇集各国美食和国际知名品牌，奢华的酒店服务、高标准的住宅享受、全新的购物体验以及高品质的 写字楼物业品质、将成为成都全新的地标级城市综合体。项目总体量430,000平方米，项目裙楼1-5层及B1层为100,000平米购 物中心。4栋塔楼分别为42,000平米酒店，60,000平米写字楼及2栋144,000平米高级公寓。三座塔楼修成后，还将专门修建面 积12万平方米的三层地下停车场，共有机动车停车位1533个，非机动车车位2000个，停车问题可以完全解决。
北京城市高端公寓市场分析
8.0
人保大厦：76,362 ㎡ 银泰大厦：75,307 ㎡ 37,018 ㎡ 柏悦府：17,410 ㎡ ，共28套
柏悦居：39,212 ㎡ ，共216套
52166 ㎡ 柏悦府、柏悦居 写字楼 酒店、商业 63层，249.9米，长安街沿线最高建筑 44层，比国贸Ⅰ、Ⅱ座高30米左右 比建外SOHO高一倍左右
均价为13302元/平方米，同比上涨3.5%，环比上涨2.9%。
成交面积（万平方米）
250
成交套数（右轴）
20000 18000
200
16000 14000
150
12000 10000
100
8000 6000
50
4000 2000
0
0
20 08 .1 0
20 08 .1 1
20 08 .1 2
20 08 .6
银泰中心在《福布斯》的广告 ——2006-11-1
银泰中心在《环球企业家》的广告 ——2006-12-1
21
营销动作·公关活动
营销活动 北京银泰中心铂金赞助精华品牌全球峰会 北京银泰中心举办香港预售展览新闻发布会 银泰中心获“最具城市名片价值的地标性建筑” 北京银泰中心柏悦府获“年度豪宅设计大奖” 国际精英圣诞新年盛会 银泰中心领跑“企业责任” Swatch全球最大陀飞轮精品店入驻北京银泰中心Park Life 首届银行家高峰论坛 银泰中心成为白金赞助伙伴 科技创新构筑精品—银泰中心项目 北京银泰中心刷新北京第一高楼记录 249.9米 北京银泰中心柏悦居 香港热销创价格新高 银泰中心 欲与国贸试比“高” 京城最贵住宅CBD银泰中心 九成买家有海外背景 京城最贵住宅 银泰中心夺冠 [2008-1-9] [2005-5-20] [2006-4-19] [2006-9-18] [2006-10-8] [2006-12-20] [2007-5-28] [2007-7-11] [2005-6-22] [2005-12-16] [2006-4-27] [2006-11-9] [2007-5-30]
房地产项目定位报告
未来竞争分析
中海曲江项目
曲江大道 （城市重要干道）
往大雁塔 容积率约2
容积率4.31 约1700户
容积率3.89 约1500户
项目总占地约900亩，建筑面 积共150万㎡
其中别墅产品约16.2万㎡；
小高层产品约30-40万㎡；
高层产品约70-80万㎡；
32-33F高层
11-16F小高层
3F联排别墅、 双拼别墅
经济价值分析 大唐不夜城（大型商业MALL）一期工程将于08年完工，其中包含有大剧院， 届时区域成熟度将迅速提升。同时曲江新区管委会提出了“200亿元打造西部 第一文化品牌”的宏伟构想，提出了以30个重大项目为为载体，打造“大唐 盛境”，重塑大唐盛世风貌。
项目SWOT分析
项目优势 区位优势：曲江之于西安，相当于华侨城之于深圳。 项目地理位置优势：曲江核心、东邻大唐芙蓉园、南邻大唐文化艺术长廊——唐诗公 园： 规模优势及容积率优势，傲视曲江的纯粹低密度社区： 坡地地形更能发挥景观优势： 通过金地西安公司进入西安一年以来的宣传，市场已经对金地逐渐了解，加之金地曲 江·尚林苑的即将推出，将大大加深金地品牌在西安市场上的影响力。 芙蓉湖畔项目与尚林苑项目在政府关系、开发、营销推广上均可实现渠道共享及外围 关系统一协调，可节省大量的费用及提高开发效率
项目推广卖点：大规划楼体围合景观，大楼间距，大开间
公司愿景及实力分析
曲江高端住宅专家、西安高尚住宅打造者
通过金地在曲江的首个项目金地曲江·尚林苑的推出，金地成功
建立起城市高尚住宅打造专家的市场地位。同时拥有了曲江高尚 住宅开发的话语权。
芙蓉湖畔项目属性定位、市场站位 根据以上对于项目本身、项目价值、区域市场状况、竞争状况及公司实力愿景 的分析，得出本项目的属性定位及市场站位
银泰中心-酒店式公寓定位报告
套数 户型区间
客梯数
21套 400—1600平米
3部
银泰中心操作模式——面向涉外高端商务人士需求
客户主要来源于国外及港、澳地区，所占比例为70%左右，客户职业主要以私营企业主、商人为 主，比例占到65% ； 面向涉外高端商务人士，实现高价格和高形象的突破，成就CBD第一公寓市场地位。
40年产权公寓市场——公寓发展阶段，投资属性产品，尚未进入 一线物业市场阵列
涉外需求牵引下的公寓契机——以涉外公寓需求，牵动市场， 支撑高价高速
国际公寓高端市场占位——细分市场梳理高端产品线，奠定国际 公寓的市场高端地位
主力 面积区间 主力 销售均价
类别 高层电梯豪宅 （含公寓豪宅）
物业形态
开发状态 在售项目居多，后 续规划项目相对较 多 在售项目居多，后 续开发量较少
小面积公寓能否承载银泰品牌下的高端使命，能否实现整盘的价值最大化？
困局之思1：酒店式公寓角色——木桶原理的尴尬和内部产品 线的割裂
银泰中心： ——成都里程碑式的精神领袖型建筑； ——成都的世界级建筑封面之一。 顶级综合体物业： ——国际甲级写字楼； ——华尔道夫酒店； ——顶级奢侈品商业； ——260-380平米公寓豪宅； ——100平米以下酒店式公寓。 木桶原理的尴尬和内部产品线的割裂：
2011年以前典型公寓项目 2012年典型公寓项目
2011年前市场供应以60平米以内中端小户型产品为主，且供销两旺； 2012年综合体公寓物业仍以100平米以下产品为主，其中铁狮门晶融汇为68-94平米，AFC中航国际广场为 47-76平米等； 潜在供应 40年产权公寓仍以 100平米以下小面积物业为主，本案 1000余套的酒店公寓压力堪忧。
国际城南：成都国际化城市名片； 顶级城市综合体：顶级城市综合体，含国际 甲级写字楼、 世界最豪华最著名五星酒店华尔道夫酒店、顶级奢侈品商业、 公寓豪宅和酒店式公寓等。
北京银泰中心简介
北京银泰中心简介北京银泰中心（Beijing Yintai Centre）位于建国门外大街2号，地处北京中央商务区(CBD)核心地带，北临长安街，东接三环路，踞国贸桥“金十字”西南角。
根据首都规划委员会规划，长安街两侧建筑限高250米，北京银泰中心中央主楼高249.9米、63层，是长安街上的最高建筑。
其建设与规划，经国务院总理办公会审批，曾连续多年列为北京市重点建设项目。
简介概要北京银泰中心主楼由极致尊贵的精品型酒店北京柏悦酒店（Park Hyatt Beijing）和现代豪华公寓柏悦居(Park Hyatt Residences)和专属府邸式公寓柏悦府(Park Hyatt Penthouses)组成；两侧对称配置186米、44层的超甲级智能化写字楼银泰写字楼和人保写字楼，三栋方形高塔品字矗立，呈鼎足之势；悦•生活(Park Life)把三幢塔楼连接在一起，其中4层(地上3层、地下1层)为商业配套设施，荟萃顶级奢华品牌旗舰店、会议宴会设施、中西餐饮和健身休闲等设施，是全新概念的高品位商业、休闲、健康、美食及娱乐生活目的地。
建筑数据开工日期 2004年5月竣工日期 2008年3月结构类型中央主楼纯钢结构东西两侧写字楼钢、钢筋混凝土结构建筑高度 249.90米占地面积： 31,305平方米总建筑面积： 349,998平方米地上总建筑面积： 263,998平方米地下总建筑面积： 86,290平方米团队名单开发商：北京银泰置业有限公司全盘物业管理公司：凯悦国际酒店集团写字楼物业管理公司：第一太平戴维斯物业顾问(北京)有限公司楼层规划北京柏悦酒店------极致尊贵的精品酒店北京银泰中心拥有的凯悦酒店及度假村集团在大中华地区首家精品酒店——北京柏悦酒店，是凯悦集团在中国投资并全盘管理的第一个项目，凯悦集团也是北京银泰中心功能定位顾问和装修设计总监。
凯悦旗下的“凯悦”、“君悦”和“柏悦”三品牌，均昭然展示最高质量的服务，给予客人完美舒适和尊贵的感受。
精选五星级酒店案例分析
餐饮娱乐设施：
乐厨：拥有活泼的开放式设计 1881时尚悠闲的美食厨房 悦景 意合园 主席楼：共设有14个可容纳8至22 人的豪华房间 糖立方 顶楼：位于38楼 大堂酒吧：位于38楼 水乡水疗中心：位于酒店3楼，总面 积264平方米 健身中心：位于酒店3楼，总面积达 到281平方米 游泳池：25米室外恒温游泳池位于 酒店3楼
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织
流线概念分析
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
流线组织 交通流线分析
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
- 酒店拥有13个会议及宴会场地， 包括宴会大礼堂和盛会厅。
-宴会大礼堂： 宴会大礼堂可容纳 840人。
-宴会大礼堂迎宾厅：位于宴会大 礼堂外面的迎宾区域
酒店功能配套
客房设施：
房型： 君悦双人客房: 君悦豪华客房: 嘉宾轩客房: 嘉宾轩双人客房： 嘉宾轩豪华客房 ： 君悦套房： 君悦行政套房： 总统套房： 主席套房 ： 酒店式公寓单人房： 酒店式公寓双人房：
深圳华润中心（二期） – 君悦酒店 City Crossing – Grand Hyatt Hotel Shenzhen, China
酒店功能配套
会议设施：
- 2,300平方米的多功能会议 及宴会设施
- 3层可容纳1,200人的超大 无柱宴会厅
北京商业综合体银泰中心案例分析
银泰中心银泰中心10.3.1 项目介绍¾ 北京银泰中心由北京银泰置业有限公司开发，由世界著名建筑师波特曼的设计事务所负责设计，项目建筑由三栋塔楼组成，随着工程进度的推进，项目逐步成为建国门外、长安街东段的标志性建筑之一。
¾ 项目位于CBD 东三环国贸桥西南角，与中国国际贸易中心遥相呼应，成为CBD 重要的商务多功能建筑群。
¾ 项目占地面积31,305平方米，总建筑面积350,000平方米，主楼高达249.9米，共63层，为长安街沿线最高建筑，包括酒店和酒店式公寓，由凯悦¾ 国际酒店管理集团管理和部分投资。
酒店主楼两侧的是两座186米高、每栋7.2万平方米的写字楼，底层为商业和酒店的公共部分。
表10.11：银泰中心物业配比表物业类型 规模 档次 公寓 260套 豪华顶级 写字楼 14.4平方米 甲级 酒店 237间客房 豪华五星 商业 约3万平方米高档资料来源：银泰中心10.3.2 写字楼¾ 两栋写字楼共有大约15万平方米的建筑面积，两栋塔楼分别位于主楼的东、西两侧，每栋44层，目前一栋为人保大厦，一栋为银泰写字楼。
¾ 写字楼的标准层为1,849平方米，布局方正，使用率高。
每层层高4米，装修后高度可达3米，交房条件包含网络加高地板。
每栋写字楼配置12部双轿厢客梯，高区和低区各6部，品牌均为世界最先进的原装进口电梯。
双轿厢客梯的运用在北京属首例，它有助于提高时间效率和提高楼层使用面积。
高区梯速为6m/s ，低区梯速为3.5m/s 。
¾ 空调采用四管制的区域可变风量系统（V A V ），可以使用户根据不同的季节、天气和区域的不同自行调整室内温度。
¾ 写字楼除了一栋出售给了人保之外，另一栋还没有开始销售，预计要到2006年夏季开始销售，售价散售不低于3,000美金/平方米，整售将会稍低。
10.3.3 公寓¾ 公寓位于249.9米的主楼中，为长安街沿线最高的公寓，分为3.4米和3.8米层高两种公寓，共260套。
酒店定位及运营方案
酒店定位及运营方案第一部分：酒店定位一、酒店概况1.1.酒店简介我国酒店业在过去几年里持续快速增长，成为世界酒店业的一部分。
随着国内外旅游业的迅速发展，酒店行业逐渐被认为是一个繁荣的商业领域。
在这个竞争激烈的市场中，酒店定位显得尤为重要。
1.2.酒店定位概述酒店的定位是指为了满足特定人群的需求而制定的策略。
酒店的定位可以是基于价格、服务、地理位置、品牌等多方面考虑。
一个成功的酒店定位既要考虑市场需求，又要兼顾自身条件。
1.3.酒店客群定位在酒店定位中，可以通过对客户的需求、众多的数据进行搜集和分析来找到目标客户的位置。
比如，在城市的繁忙商业区周围，我们看到一部分人对酒店的需求是快速入住、舒适环境、高品质的睡眠服务。
而同时，在一些旅游景点附近的酒店客人可能更关心的是店面周围的美景、交通便利、食宿一体等。
1.4.酒店运营目标在酒店运营目标中，我们主要是要回答酒店将在目标市场中达到什么目标，提供什么样的服务，并且以什么样的方式去获得客户的关注。
同时，要解决酒店的定位优势和竞争劣势，如何将定位与目标市场有机结合。
二、酒店定位的优势和劣势2.1.酒店定位的优势定位对于酒店来说是非常重要的，可以通过恰当的定位来激发酒店的经营活力。
从多个方面比如价格、服务水平、地理位置来找到具体的优势。
在此处以四星级酒店的定位优势做出如下阐述：价格优势：价格是消费者环顾市价时的首要考虑因素，对于高端酒店客人而言一个优惠的价格可能更让他们做出购买决策。
服务优势：酒店服务是一般酒店的核心竞争力，四星级酒店具有更高标准化的服务水准，提供贴心周到的服务能满足客户对其需求的多样化。
地理位置优势：地理位置是酒店的自然资源，酒店在繁华的商业区，旅游区都能提供更多客户机遇。
品牌优势：酒店通过搭建一个良好的品牌形象，留下消费者对酒店的深刻印象，品牌优势正能够提供防御市场竞争的有效保障。
2.2.酒店定位的劣势每一家酒店都有一定的定位劣势，只有明确了定位劣势，才能在经营运营中有所选择，知道该如何进行针对性的改进。
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告
酒店式公寓产品定位豪宅分析报告酒店式公寓产品定位豪宅分析报告起源于法国的酒店式公寓，近年来在中国市场迅速发展。
随着人们对舒适居住环境和便利服务的需求增加，酒店式公寓逐渐成为都市上班族、旅行者和长期居住者的首选。
随着消费水平的提高，越来越多的人对高端豪宅产品的需求也越来越大。
本报告将分析酒店式公寓产品定位豪宅的趋势和市场前景。
一、市场背景和需求分析随着国内消费水平的提高，豪宅市场逐渐形成。
根据相关数据显示，豪宅市场每年都有较大幅度的增长，且增长速度较快。
豪宅买家主要是高收入人群，在购房时更加注重品质和服务。
而酒店式公寓作为一种高端产品，能够满足这一需求，受到越来越多的关注。
二、酒店式公寓产品定位豪宅趋势分析1. 地理位置优势豪宅定位的一个重要方面是地理位置。
酒店式公寓定位豪宅需要选择优越的地理位置，例如城市中心商业区或旅游景点周边等。
这样才能更好地满足高端消费者对生活便利性的需求。
2. 设施和服务完善豪宅的另一个关键因素是设施和服务的完善程度。
酒店式公寓定位豪宅需要提供高品质的建筑材料和装修，以及先进的智能家居设施。
同时，还需提供一流的酒店式服务，如24小时管家服务、健身中心、私人泳池等。
这些设施和服务的完善程度关乎酒店式公寓产品在高端市场的竞争力。
3. 管理和运营规范豪宅产品需要规范化的管理和运营，以确保高端业主的品质生活。
酒店式公寓定位豪宅需要建立专业的物业管理团队，负责安全、卫生、设备维护等工作。
同时，还需要制定详细的管理规定和服务标准，确保产品的品质和服务的一致性。
三、市场前景分析目前，酒店式公寓市场正呈现快速增长的趋势。
随着国内消费水平的提高，对高品质和高端服务的需求也在增加。
酒店式公寓作为满足这一需求的产品，具有广阔的发展前景。
尤其是在大城市，高端市场需求巨大。
因此，酒店式公寓产品定位豪宅，在这个市场中有良好的发展潜力。
然而，酒店式公寓产品定位豪宅也面临一些挑战。
首先，豪宅市场竞争激烈，产品定位需要更加精准和独特，与其他高端产品区分开来。
商业项目定位报告案例
商业项目定位报告案例一、项目概述本商业项目位于市中心繁华地段，占地面积约为平方米，总投资预计达到2亿元人民币。
项目定位为高端商业综合体，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体，旨在打造城市商业新地标。
二、市场分析1、目标客群：项目所在区域为城市核心地带，目标客群主要为周边居民、白领职员、商务人士及游客。
2、市场现状：目前区域内已有众多商场、超市、餐厅等商业设施，市场竞争激烈。
但高端商业综合体尚属空白，具有较大发展空间。
3、竞争对手分析：主要竞争对手为附近百货商场、超市及餐厅等，但本项目通过差异化定位及特色经营，可形成竞争优势。
三、项目定位1、主题定位：本项目以“时尚生活”为主题，打造集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的高端商业综合体。
2、目标客户：目标客户主要为城市中产阶层，年龄层次以25-50岁为主，职业多为白领职员、商务人士及管理人员。
3、经营特色：本项目将引入国际知名品牌，提供高品质的商品和服务；同时设置特色餐饮、酒吧、咖啡厅等休闲场所，满足客群多元化需求。
四、商业模式与盈利能力分析1、商业模式：本项目将采用“租赁+自营”的商业模式，通过出租商铺获取租金收入，同时通过自营提高整体收益水平。
2、盈利能力分析：根据市场调查及预测，预计项目年营业额可达5000万元人民币，年净利润可达2000万元人民币。
五、营销策略与推广计划1、营销策略：通过线上线下相结合的方式进行营销推广，线上主要利用社交媒体、网络广告等进行宣传；线下将举办各类促销活动、主题活动等吸引客流。
2、推广计划：项目开业前三个月，将通过电视、广播、报纸、杂志等媒体进行广泛宣传；同时组织开业庆典、新品发布会等活动，提高项目知名度。
3、客户关系管理：建立会员制度，定期发布优惠信息及活动预告；同时设置客户投诉和建议渠道，及时反馈客户意见并改进服务。
4、品牌形象塑造：通过统一形象设计、广告宣传等方式塑造项目品牌形象；同时与国际知名品牌合作，提高项目整体档次和吸引力。
某楼盘整体定位及营销策略报告
某楼盘整体定位及营销策略报告报告内容：一、整体定位：该楼盘定位为高端住宅楼盘，旨在为追求品质生活的买家提供舒适且豪华的居住环境。
该楼盘的建筑设计以现代风格为主，注重细节和功能性，打造出现代舒适的家居空间。
同时，该楼盘位于城市中心区域，交通便利，周边配套设施齐全，满足居民日常生活的各种需求。
二、目标人群：该楼盘的目标人群主要包括有稳定收入和较高购房能力的中高收入群体，他们注重生活品质，希望拥有一个舒适、豪华的居住环境。
此外，该楼盘还适合中小家庭、企事业单位高管以及高端创业人群等。
三、营销策略：1. 强调品质和舒适：在营销活动中，重点强调该楼盘的品质和舒适性，突出其高端住宅的特点。
通过展示楼盘的豪华装修和现代化设施，吸引目标人群的关注和兴趣。
2. 优质服务：提供优质的售前、售中和售后服务，从预售咨询到签约手续、装修等各个环节，确保购房者体验到无忧的购房过程。
此外，该楼盘可考虑提供贴心的物业管理服务，提供便利的生活配套设施，提高居民的居住品质。
3. 多渠道宣传：采用多种营销渠道进行宣传，如线上线下媒体广告、户外广告、电视、网络公关等，提高知名度和曝光率。
同时，利用社交媒体平台和楼盘官方网站建立有效的在线沟通和互动，吸引潜在购房者的注意。
4. 与品牌合作：与知名品牌合作，如建材、家居、家电品牌等共同开展营销活动，提供购房者优惠和礼品，增加复购率和品牌认知度。
5. 推出优惠政策：结合市场需求和竞争情况，针对目标人群制定差异化的价格和付款方式，推出一定的优惠政策，吸引购房者的关注和购买欲望。
综上所述，该楼盘整体定位为高端住宅楼盘，通过强调品质和舒适、提供优质服务、多渠道宣传、与品牌合作以及推出优惠政策等营销策略，旨在吸引并满足追求品质生活的目标人群的购房需求。
四、销售策略：1. 强调楼盘特色：在销售过程中，突出该楼盘的独特性和特色，如绿化环境、景观设计、配套设施等。
通过展示楼盘的优势，引起购房者的兴趣和想象力，增加购买的动力。
【精品报告】产品研究- 成都高端公寓案例分享报告
成都高端公寓案例分享阿玛尼公寓Each drawing comes from Mr. Armani personally每一笔线条，均出自阿玛尼先生之手3项目概况项目定位大中华地区首个阿玛尼奢华住宅位置及交通顺江路335号（望江公园对面）项目名称天玺阿玛尼开发商门里集团物业类型70年产权住宅占地面积（亩）27建面（万㎡）15容积率 5.98绿化率20%总户数约1344车位数930梯户比8T11 /8T12建筑高度（米）220标准层面积（㎡）1300住宅层高（米） 3.15在售面积区间82-300 ㎡交房标准三档装修标准：◆传奇版（含固定家具、厨卫）、◆魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具）◆荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装）◆订制服务物管公司/物管费用12元/ ㎡仲量联行提供意大利式全管服务项目特色地段、阿玛尼品牌、配套成都阿玛尼为国内首个阿玛尼奢华住宅，70年产权公寓，位于锦江之畔，与望江楼公园隔江相望，地段优越，定位高端，属成都市场顶级公寓行列。
规划布局阿玛尼艺术公寓2号楼范思哲公寓高度：240米文化东方酒店（六星级）业态：酒店楼栋低区服务式公寓、高区酒店办公（SOHO 、甲级写字楼）高度：333米工程进度：基坑阿玛尼艺术公寓1号楼1号楼2号楼楼层规划◆1F 玺璟会所◆2-62F 住宅◆63-65层跃层住宅◆30层天际养生康体会所◆66层焰荟空中艺术会所（焰池空中艺术泳池）楼层规划◆1F 翠璟会所◆2-62F 住宅◆63-65层跃层住宅◆30层天际养生康体会所◆66层跃荟空中森林会所（悦池空中森林泳池）B 型大套一A2型套二A2型套二A1型套二C 型套一D 型套三B 型大套一C 型套一C 型套一C 型套一B 型大套一◆标准层面积：约1300㎡◆梯户比：8梯11户◆产品分布：☐标准楼层：2-62层61-160 ㎡（A1\A2\B\C\D 型）☐特殊楼层：192 ㎡（E 型）☐景观面：套二、套三的户型分布在端头位置，双面采光，价值最高。