物业管理费预算方案

预算案说明-年度公共水电费
项目
数量
计算公式
小计
园林灯、路灯 200个
电梯、
17台
梯间灯
318个
大堂\架空层灯 200个
厅前灯
318个
水景水费 绿化用水
2500立方 40000㎡
冲洗地面用水 2.4万㎡
办公用电
其他节日用电\水泵房用电等
冲洗车库用水 18183 ㎡
200个×0.04KW×12H×30D×12个月×0.61元/度 17 ×15KW×2H×30D×12个月×0.61元/度 318×0.04KW×12H×30D×12个月×0.61元/度 200个×0.04KW×12H×30D×12个月×0.61元/度 318×0.04KW×12H×30D×12个月0.61元/度 2500×4次/年×3倍×2.8元/立方 40000㎡×1吨水/㎡·年×2.8元/立方 2.4万㎡ ×1吨水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方 5000元/月
费用预算中人工占预算总费用的50%,由于我们要 提高服务水准,故总体费用较高
预算案说明
人手编制说明：详见附表 一期为101~105人其中物业80人,会所21人 一、二期为131人,会所27人 以上编制包括清洁、绿化人员
人手配置以增加客服，减少安管人员，提 高快速、及时响应业主服务为宗旨编制， 增设了区域管家5人，装修事务专员1人， 设施开通专员1人，品质及文化专员1人， 让业主体验到物业高效、专业的服务
物业管理费预算案
二00七年十月十一日
现在状况
目 服务目标及费用设想
录
预算案说明
存在问题暨建议
第一部分 现在状况
现在状况
1. 晶苑房地产在常平、香港、上海发展需要物业管 理提升一个档次，且在相应一段时间不落后
2. 物权法、劳动合同法出台后，对物业管理行业成 本的增加
3. 水费等能源费用仍有上升的趋势，使物业管理费 用上升
前考虑 5.设备房应考虑外间的值班室,便于日常记录\休息\工
作
存在问题暨建议
若不实施一费制,则建议将公共水电费另计,85 万/年,建筑面积为100088㎡,每月水电费分摊 约为0.7~0.8元/㎡,则建议
管理费为2元/㎡(不包括公共水电费,每月抄 表分摊)
但此收费与国家物业管理费收费办法中明 确包括公共水电费相抵触
公共水 电费用 占费用 的20%， 对公共 水电建 议如下
1.水景、泳池的水可否用于浇灌绿化，然后再向水景补水， 保持水景的流动性，减少洗水景的频率，水景以25000立方， 泳池以1000立方，计可节约年水费约5万元 2.绿化浇灌以喷淋为主,节约人工及用水,且需安装水表 3.车库用电线路设计为两路,白天及夜晚开启不同的线路,节 约用电
费用设想
不是越便宜越好 我们不能削弱高品质服务的影响力 普遍的误解：较低的物业服务费意味着提高房地产
的市场竞争能力？ 消积的管理方式：永久关闭夜景照明、放弃维护
购买奔驰、宝马、保时捷时人无讨价还价： 购买的信念： 个人身份+安全性+可靠性+售后服务+价值保持 拥有高品质的服务才能保持物业价值
费用设想
1.8万㎡ ×1吨水/50㎡·次×12次/年×2.8元/立方
2.1万
12万 3.4万 2.1万 3.4万 8.4万 11.2万 16128 6万 10万 1.2万
车库用电
18183 ㎡ 以10 ㎡配置灯一具,40W,另半地下室共2200个灯 23万
小计
85.5万
第四部分 存在问题暨建议
存在问题暨建议
会所
2911.59 4.5
幼稚园 3466.8
3
商业
750.36 4.5
车位
219
180
其他(办证) 小计
收费率 90％
100% 100% 90% 15%
收入/年 支出/年 年度盈亏
128374
26204 20801 6753 11826
76000 269959
2253874 -1983915
2009年度费用设想
100% 124804.8
4.5
90%
40519.44
3
90%
50000
180 15%*3个 6723 月
180 219*60%* 270864+1
12个月
5228
Βιβλιοθήκη Baidu
1000000
2057504 300万
-100
2010年度费用设想
项目 住宅 会所 幼稚园 商业 其他 车位
车位
面积 91210.38 2911.59 3466.8 750.36 1748.89
安全在于心细，事故出在麻痹。20.10. 2620.1 0.2603:33:5603 :33:56 October 26, 2020
踏实肯干，努力奋斗。2020年10月26 日上午3 时33分 20.10.2 620.10. 26
追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2 020年1 0月26 日星期 一上午3 时33分 56秒03 :33:562 0.10.26
客服的提升
设计多重服务，前台受理、区域管家、装修事务受理专员、设施开通专员、让业主足不出小区就搞 掂，另外，还为业主提供保姆、钟点工、清洁家居、小孩托管等个性化服务。社区文化的提升，结 合细儿园资源，从教育入手，深化社区教育文化，以此提高物业附加值
小区创示范/ISO贯标，提高业主对小区信任
行业一般在前期服务协议中约定，若物业企业取得市省国优，物业费相应上升 10%~25%
需下一步与东莞物业协会\物价局\房管局等 部门沟通后再定
期待您提出意见
谢谢!
黎宇清 yqli@crystal.com.cn 137--12--511--911
83335030-803
树立质量法制观念、提高全员质量意 识。20. 10.2620 .10.26 Monday , October 26, 2020
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
项目 高层18层 小高层11层 小高层9层 叠加别墅
会所 幼儿园
商业 车位
收费标准元/㎡·月 2.6~2.8 2.2~2.6 2.2~2.6 3.8~4.5 3.8~4.5 3 3.8~4.5
100~180元/个·月
2008年度费用设想
项目
面积 单价
住宅 22,176.00 2.8
物业费用
中除了人 工费用占 50%左右， 节省人员 建议如下
1.少设计出入口且合并部分出入口， 如人行与车行出入口合并在南2栋与4栋中间,用2个人/班来守护; 2.加强智能化安防的设计, 如人行出入安装刷卡系统及与监控中心\住户的对讲主机;如车 场设计自动道闸及收费系统
3.设计周边红外、探头、巡更系统，减少后期安管人员配置 4.大堂及电梯\车库均设置探头,减少安全隐患
财务收费 房地产竣工后的附属功能
体验式客户服务
综合资产服务＋一站式服务
风险评估＋战略规划＋危机管理＋训练有素 的安管专员
专业的建筑装饰维护＋家政服务＋后勤计 划＋执行＋环境政策＋针对传染病毒的卫生管理
全现的预防性保养计划＋健康及安全 风险评估＋设备持续升级／改善的资本开支
一站式礼宾服务＋一体化接待方案＋人情 味／个性化的业户关系计划
83
407
其他家政 小计
单价 2.8 4.5 3 4.5 3 180
180
收费率 90％ 100% 100% 90% 90% 30%
60%
收入/年 2758190 157225.8 124804.8 40519.44 50000 50000
500000
支出/年 年度盈亏
150000 3830738
480万
SWOT分析
W （weakness） 1、翰林物业属新建立，所有部门／ 职务均会涉及，增加了本身的费用、 成本及房地产的投资 2、团队是新的，也有服务质量达不 到设想的风险性，引起业主不满 2、由于是分期开发，服务面积达不 到，亏损期会延长
O（opportunity） 1、幼稚园教育品牌的支持 2、香港、深圳、常平购买者对较高 物业费的消费习惯 3、政府已经从政府指导价为物业费 备案，市场协商成为主流 4、竞争对手低档物业服务及收费使 高端楼盘及配套服务有一定市场
4. 房地产市场的繁荣，推动物业服务费用上升 5. 消费者对物业服务的期盼，要求上升，而服务的
提升，涉及的也是成本的增加 6. 行业以深圳来看，关内优质楼盘物业费大多在2.8
元/㎡~4元/ ㎡之间
S（strength） 1、小区前期开发物业费别墅在 2.5元/ ㎡,高层在2.5元 2、已经有了升价基础 3、有国际知名品牌物业公司在 支撑物业费的基础 4、新组建，有许多设想可以达 成，一张白纸服务项目可策划
4.路灯.园林灯也需多线路控制,安装电表 5.梯灯.电梯前室.大堂灯除消防要求的照明外,其他建议用感 应灯并采用节能灯具
存在问题暨建议
物业办公场所事宜 1.客服中心及相应各部门办公室建议集中,便于提高
联系及工作效率 2.监控室预留二期\三期的线路(监控\对讲\消防\背景
音乐等) 3.在公共地方(如部分架空层首层设计公共洗手间) 4.对于工程\清洁\绿化\安管的办公\仓库事宜也需提
(二期预计09年10月1日交楼)
项目 住宅
面积 91210.38
会所 幼稚园 商业 其他 车位
2911.59 3466.8 750.36 1748.89
83
车位
407
其他(办证) 小计
单价 收费率 收入/年 支出/年 年度盈亏
2.8
90％ 770244+5
21897
4.5
100% 157225.8
3
专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20. 10.2620 .10.260 3:3303:33:560 3:33:56 Oct-20
第三部分
预算案说明
预算案说明
08年全年费用225万,其中1-10月费用152万,10月31 日收楼(行业操作在收楼前费用一般由开发商负责)
09年由于管理面积在10月1日前只有29000平方,其 余7万平方在10月1日交付,故收不敷出,亏损在100 万左右
2010年管理面积10万,年收入在380万,而费用在480 万,计入会所收入后,年度亏损在20万,若家政业务 开展顺利,以1000户×10% ×300元/户/月=36万,则 可持平
-100万
会所2008~2010年费用设想
项目 2008
2009 2010 小计
月收入 30000
100000 150000
月数 2
12 12
收入/年 60000
120万 180万 306万
支出/年 10万
60万 100万 170万
年度盈亏 -4万
+40万 +80万 +116万
综述:
2010年物业费收入380万及会所收入180万,物业支 出480万,会所在100万,小计亏损在20万/年,如果家政 及车场收入理想,则会持平
严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020 年10月 上午3时 33分20 .10.260 3:33Oc tober 26, 2020
作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2 020年1 0月26 日星期 一3时33 分56秒 03:33:5 626 October 2020
好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。上 午3时33 分56秒 上午3 时33分0 3:33:56 20.10.2 6
人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。0 3:33:56 03:33:5 603:33 10/26/2 020 3:33:56 AM
安全象只弓，不拉它就松，要想保安 全，常 把弓弦 绷。20. 10.2603 :33:560 3:33Oc t-2026- Oct-20
加强交通建设管理，确保工程建设质 量。03:33:5603 :33:560 3:33M onday , October 26, 2020
财务软件平台＋资产管理
房地产投资＋使用“俱乐部”
服务策划及费用设想
项目引入第一太平戴维斯或者仕邦魏理仕管理
通过品牌管理公司提高项目的形象，通过细节服务打动客户，为置业家庭提供贴心的管家服务。
加强基础服务：安管防护
从小区大门→区大门→入户大堂→电梯大堂→报警系统设置五重安防系统；另外，消防 自动报警系统，可视对讲闭路监控系统、门禁系统、智能停车场出入管理系统、保安 巡更管理系统、保安防盗系统、二十四小时闭路电视监控系统等智能化管理服务，为 业主营造一个舒适安全的家居空间
T（threat） 1、物业市场竞争的不规范性 2、万科等品牌物业服务收费情况仍不 了解， 3、此次目标客户主要为常平客户，对 物业服务费用较高的消费习惯不强 4、前期开发区域物业服务质素不高对 新区的影响
第二部分 服务策划及费用设想
传统
安保措施 日常清洁、绿化
建筑维修 （突发性维修） 客户服务（大厅接待）