中级经济师房地产专业高频考点打印版(全章节)

中级经济师房地产专业高频考点打印版（全章节）
第一章房地产经济基本理论
【本章考情概述】
根据历年考情，本章考试分值在9分左右，主要介绍了房地产经济的基本理论，包括区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论。

本章基本为原文考核，不涉及案例分析题的考核，建议考生对本章的一些内容对比记忆，并通过做题巩固知识点，以达到“事半功倍”的效果。

区位理论【考频：近五年考察12次】
【考点点评】区位理论总共包含4个理论，即农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

“杜能圈”是农业区位理论的重点内容，中心地、中心地职能、中心性、需求门槛和商品销售范围是中心地理论的重要内容，同心圆理论是城市空间结构理论的重要内容。

学习本章内容一定要分清层次，把思路梳理清晰。

【经典真题示例-2017年】区域内向周围地区居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市，称为（）。

A．中心性
B.中心地
C.中心地职能D．中心服务半径
【答案】B
【解析】中心地是指区域内向其周围地域的居民点的居民提供各种商品和服务的中心城市或中心居民点。

中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。

不包括制造业方面的活动。

中心性是指一个中心地对周围地区的影响程度，或者说中心地职能的空间作用大小。

需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平。

商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程，或者中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。

【经典真题示例-2017年】关于城市空间结构理论的说法，错误的有（）。

A．多核心理论的假设前提是城区内土地是均质的
B.同心圆用地结构中第一环带是中心商务区
C.城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择
D.商业区位的空间取向要综合考虑商品生产者和消费者等多元因素E．扇形理论强调城市土地利用过程中并非
只形成一个商业中心
【答案】ADE
【解析】A选项，多核心理论没有假设城区内土地是均质的。

D选项，商业区位的空间取向主要考虑接近和方便消费者。

E选项，多核心理论强调城市土地利用过程中并非只形成一个商业中心。

房地产供给【考频：近五年考察6次】
【考点点评】现实中，某种房地产在某一时间的潜在供给量为：
潜在供给量=存量-灭失量-转换为其他种类房地产产量+其他种类房地产转换为该种房地产量+新开发量房地产供给的决定因素有如下四点：①该种房地产的价格水平。

②该种房地产的开发建设成本。

③该种房
地产的开发技术水平。

④房地产开发商对未来的预期。

房地产的价格上升，则供给量上升；房地产的开发建设成本上升，则供给量下降；房地产开发技术水平上升，则供给量上升；开发商预期未来房地产价格会上升，则未来供给量会增加，现期供给量会下降。

房地产供给曲线表示的就是供给量与价格之间的关系，
得到了一条向右上方倾斜的供给曲线。

这个考点一般会以多选题形式考察，大家可以结合生活日常来记忆。

【经典真题示例-2017年】决定房地产供给量的因素主要有（）。

A．房地产的价格水平
B．房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期
E．房地产开发商对未来的预期
【答案】ABE
【解析】决定房地产供给量的因素：①该种房地产的价格水平。

②该种房地产的开发建设成本。

③该种房地产的开发技术水平。

④房地产开发商对未来的预期。

选项C和选项D是决定房地产需求量的因素。

城市及其产生和发展【考频：近五年考察7次】
【考点点评】本考点的主要内容有城市的概念、城市与乡村的区别、城市的分类及其产生和发展，其中城市的分类和产生和发展是考察的重点。

按照不同的分类标准，城市分类结果不同，容易混淆，所以大家一定要对比记忆，重点记忆按照城市平面几何形状、城市内部结构和城市道路格局分类得到的结果。

城市的发展演变可划分为四大阶段：绝对集中阶段、相对集中阶段、相对分散阶段、绝对分散阶段。

记忆口诀为“先集中后分散，绝对在两边”。

【经典真题示例-2017年】按城市内部结构，城市分为（）。

A．沿海城市和内地城市
B.平原城市和山地城市
C.单中心城市和多中心城市
D.带状城市和组团城市
【答案】C
【解析】根据不同的分类标准，可将城市划分为不同的类型。

具体内容见下表。

【经典例题】居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有(
)。

A ．人口年龄构成不同
B ．人口职业构成不同
C ．产业结构不同
D ．职能类型不同
E ．地形地貌不同
【答案】BCD 【解析】考察城市与乡村的区别。

城市与乡村的区别：(1)在人口职业构成上不同于乡村；(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村；(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村；(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。

第二章建设用地使用权获取【本章考情概述】根据历年考情，本章考分在10左右，主要介绍了国有建设用地使用权的获取、闲置国有建设用地的处置和集体建设用地的使用制度。

本章内容多在单选或多选题中考察，主要是对原文考察。

建议大家学习本章时理清章
节结
构，分清层次，避免混淆，通过习题巩固知识点。

1.建设用地的概念和分类【考频：近五年考察5次】
【考点点评】本考点也是记忆类考点，介绍了建设用地的概念和分类，其中建设用地的分类是考察重点，
也是
易混淆考点。

因为实际需要的不同，建设用地有多种分类。

分类情况如下：①建设用地所有权——国
有建设用地和集体建设用地；②建设用地的来源——新增建设用地和存量建设用地；③建设用地使用期限
——永久性建设用地和临时建设用地；④建设用地服务的产业类型——农业建设用地和非农建设用地；⑤建设用
分类标准分类结果
城市人口规模超大城市（城区常住人口1000万人以上）、特大城市（500~1000万）、大城
市
（100~500万）、中等城市（50~100万）和小城市（小于50万）
城市行政级别
一是直辖市。

二是地级市。

三是县级市。

四是建制镇城市职能
商贸城市、工业城市、交通枢纽城市、商贸城市、旅游城市城市地理位置
南方城市和北方城市，沿海城市和内陆城市，边境城市和内地城市地形地貌
平原城市、山地城市、丘陵城市、盆地城市、高原城市、河谷城市城市平面几何形状
块状城市、带状城市、星状城市城市内部结构
单中心城市、多中心城市城市道路格局
棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市
地用途——工业建设用地、民用建设用地和军事建设用地；⑥建设项目生产规模或总投资额的大小
——大型项目建设用地、中型项目建设用地和小型项目建设用地。

针对此考点，大家一定对比记忆，切实做到一一对应。

【经典真题示例-2017年】下列用地中，不属于临时建设用地的是（）。

A．进场道路用地
B．施工工棚用地C．材料堆场用地D．在建厂房用地
【答案】D
【解析】按照建设用地使用期限可将建设用地分为永久性建设用地和临时建设用地。

而临时建设用地是指
在实施建设过程中需要临时使用的土地，如进场道路、材料堆场、工棚等用地。

ABC三个选项都属于临时建设用地而D选项不是，所以答案为D。

【经典例题】下列建设用地中，属于按建设用地服务的产业类型分类的有（）。

A．农业建设用地
B．非农业建设用地C．工业建设用地D．民用建设用地E．军事建设用地
【答案】AB
【解析】按建设用地服务的产业类型，分为农业建设用地和非农业建设用地。

第三章房地产市场调研
【本章考情概述】
根据历年考情，本章考分在9左右，本章主要介绍了房地产市场调研的作用和分类，房地产市场调研的程序，解释了房地产市场调研的基本内容，房地产市场调研方法、设计调研问卷开展有关调研工作，撰写房地产市
场调研报告。

几乎每年都会以单选和多选的形式考察，重点考察的知识点有房地产市场调研的分类、原则和基本内容，还有房地产市场调研方法和调研报告的相关内容。

本章还是以原文考察为主，考试难度不大，但知识点较多，易混淆，建议考试复习时对比记忆，以题带点，巩固知识。

房地产市场供求调研【考频：近五年考察5次】
【考点点评】本考点包括三个方面的内容，即供给调研、需求调研和交易调研。

三个调研方面又分别包含不同的内容：供给调研——①房地产开发用地供给调研；②增量商品房供给调研；③存量商品房供给调研；
④商品房出租供给调研。

需求调研——①房地产购买力调研；②房地产消费者调研；③房地产消费动机调研；
④房地产消费行为调研。

交易调研——①房地产成交量调研；②房地产成交价调研；③房地产成交区域调研；
④房地产成交者构成调研。

学习本考点可以从大到小，层层记忆，也可以寻找规律更便于记忆，例如供给调研都是从供给角度出发，需求调研是从消费者角度出发，交易调研是从成交角度出发。

【经典真题示例-2017年】下列房地产市场调研内容中，不属于房地产交易调研内容的是（）。

A．房地产开发企业土地储备量
B．房地产成交量C．房地产成交价格
D．房地产成交者构成
【答案】A
【解析】房地产交易调研内容的是：房地产成交量；房地产成交价格；房地产成交者构成。

实地调研法【考频：近五年考察6次】
【考点点评】实地调研法是房地产市场调研中重要的一种调研方法，通过这个方法可以获得第一手资料。

实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

考试时多会以多选题形式考察这几种方法，通过这些方法进行调研得到的都是第一手资料，所以大家一定要跟文案调研法的几种方法区分开，注意对具体内容的识别辨析。

【经典真题示例-2017年】在房地产市场调研中，可通过（）方式或得第一手资料。

A．文档检索
B．小组访谈C．查阅文件D．资料剪辑
【答案】B
【解析】实地调研法可获得第一手资料，B属于实地调研法。

实地调研法主要有小组访谈法、深度访谈法、现场踩盘法、访问法、观察法和实验法。

【经典例题】如果调查内容为对房地产市场走势的判断预测或对房地产市场当前一些热点问题的看法等，应采用的调研方法为（）。

A．小组访谈法B．深度访谈法C．现场踩盘法D．观察法
【答案】B
【解析】深度访谈法主要用于对问题进行深层了解和探索性研究，如对中央和地方政府房地产宏观调控政策的看法，对房地产市场走势的判断预测，对房价问题某些现象的解读，对房地产市场当前一些热点问题的看法等。

房地产市场调研问卷设计的原则【考频：近五年考察5次】
【考点点评】房地产市场调研问卷设计的原则包含3个原则，即针对性原则、简明性原则、逻辑性原则。

针对性原则是要求调研问卷中设计的问题要围绕调研主题有针对性的提问。

简明性原则是要求问卷中的问题通俗易懂，题目数量不宜过多，题干不宜过长。

逻辑性原则是要求问卷中问题类别之间要有逻辑关系，问题排列上要有逻辑关系，统计分析上要有逻辑关系。

【经典真题示例-2016年】按照房地产市场调查问卷设计的逻辑性原则，问卷中的问题从先到后排列顺序通常是（）。

A.敏感性问题、较难回答的问题、容易回答的问题B．容易回答的问题、敏感性问题、较难回答的问题C．较难回答的问题、容易回答的问题、敏感性问题D．容易回答的问题、较难回答的问题、敏感性问题
【答案】D
【解析】逻辑性原则是要求问卷中问题类别之间要有逻辑关系，问题排列上要有逻辑关系，统计分析上要有逻
辑关系。

所以问卷中的问题从先到后排列顺序通常是容易回答的问题、较难回答的问题、敏感性问题。

第四章房地产投资项目经济评价
【本章考情概述】
根据历年考情，本章考分在19分左右，本章属于案例重点章，重点需要理解资金的时间价值以及计算，还有就是各项经济指标的含义的理解和记忆。

近年均在此部分考核案例分析题，考核难度较灵活、深入，需要考生对很多概念能够进行深刻的分析和理解。

因此建议复习时对于一些重点概念必须以教材为基础，结合历年考题的表达方式和出题规律进行理解和记忆。

出售型房地产开发投资项目的现金流量【考频：近五年考察6次】
【考点点评】出售型房地产开发项目的现金流入主要变现为销售收入。

出售型房地产开发项目的现金流出主要由土地取得成本、开发成本、开发费用和增值税等构成。

与此同时，还要记住这四个现金流出项的具体内容。

【经典真题示例-2017年】房地产开发项目的开发费用包括（）。

A．管理费用
B.材料费用C．销售费用D．财务费用E．人工费用
【答案】ACD
【解析】开发费用包括管理费用、销售费用和财务费用。

土地取得成本：（1）土地使用权出让金。

（2）城市基础设施建设费。

（3）土地房屋征收补偿费。

（4）土地使用权取得税费。

开发成本：（1）勘察设计和前期工程费。

（2）建筑安装工程费。

（3）基础设施建设费。

（4）公共配套设施
建设费。

（5）开发期间税费。

增值税：分为一般纳税人和小规模纳税人。

销售不动产的增值税一般税率为11%。

【经典例题】出售型的房地产开发项目现金流入，主要表现为（）。

A．租金收入
B．销售收入C．自营收入D．转让收入
【答案】B
【解析】出售型房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入，其现金流入也主要以房地产产品的销售收入体现。

房地产投资项目的财务报表【考频：近五年考察7次】
【考点点评】房地产投资项目财务报表包括基本报表和辅助报表。

基本报表主要有4个即现金流量表、财
务计划现金流量表、利润与利润分配表、资产负债表。

本考点主要考察几个基本报表的内容，例如表报的分类、编制目的、包含的科目和用途。

大家在学习时一定分清层次，对比记忆，注重细节记忆、理解记忆。

【经典真题示例-2017年】下列房地产投资项目财务报表中，没有“还本付息”栏目的是（）。

A．项目投资现金流量表
B．项目资本金现金流量表C．投资各方现金流量表D．财务计划现金流量表
【答案】A
【解析】项目投资现金流量表是以全部投资作为计算基础，或者说不分投资来源，在假定全部投资为自有资金的条件下，用以计算全部投资所得税前及所得税后的内部收益率、净现值及投资回收期等经济指标。

由于把所有的投资看成自有资金，所以表中没有“还本付息”栏目。

动态盈利性指标及其计算【考频：近五年考察9次】
【考点点评】本考点主要内容有财务净现值、财务内部收益率和动态投资回收期。

考试时经常考察它们的概念和计算公式。

一定要明确区分开财务净现值和财务内部收益率的区别，前者是指项目按行业基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算内各计算时点的净现金流量折现到投资起始点的的现值之和；后者是指各计算时点净现金流量值累计等于零时的折现率。

本考点属于重要考点，在考试时经常以案例题的形式考察。

所以学习本考点一定要在记忆内容的同时，配合练习相关题目，以此来巩固知识。

【经典真题示例-2017年】财务内部收益率是项目在整个计算期内，使项目财务净现值（）时的折现率。

A．等于目标利润
B．等于零C．大于零
D．等于目标收益额
【答案】B
【解析】财务内部收益率是项目在整个计算期内，使项目财务净现值等于零时的折现率。

【经典例题】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至（）等于零止的年份。

A．净现金流量
B.累计净现金流量
C.现金流入减去现金流出
D.累计净现值
【答案】D
【解析】房地产投资项目的动态投资回收期为自投资起始点起至累计净现值等于零止的年份。

第五章房地产投资项目可行性研究
【本章考情概述】
根据历年考情，本章考分在7分左右。

本章主要内容有房地产投资项目可行性研究、房地产投资项目不确定性分析和房地产投资项目方案比选。

预计在以后的考试中，本章内容的重要性会有所提升。

第五章需要重点学习的内容是不确定分析中盈亏平衡分析、敏感性分析和风险分析等内容，明确记忆涉及到的公式和概念。

计算期相同的互斥型方案比选【考频：近五年考察4次】
【考点点评】计算期相同的互斥型方案比选需要具备三个条件：费用及效益计算口径一致；具有相同的计
算期；具有相同的时间单位。

计算期相同的比选方法有①净现值比较法，以净现值较大的方案为最优方案。

②净现值率比较法，在投资资金受到限制时使用此种方法，以净现值率较大的方案为最优方案。

③差额投资内部收益率法，只能用投资差额内部收益率进行比选。

④差额净现值法，只能用来检验差额投资的相对效果。

在什么条件下，用哪个方法进行计算，怎样计算，都是极有可能出题考察的，这四个方法的名称两两相似，所以可以两两对比来记忆，找到异同点。

【经典真题示例-2017年】在投资资金受到强制约束的情况下，计算期相同的两个或两个以上互斥性房地产投资方案比选，宜采用（）。

A．净现值比较法B．净现值率比较法
C．差额投资内部收益率法D．差额净现值法
【答案】B
【解析】在投资资金受到强制约束的情况下，一般宜采用净现值率比较法。

【经典例题】用净现值法对甲、乙、丙三个投资方案进行比选的结果是甲方案最优、乙方案次优、丙方案最差，用净现值率法对这三个方案进行比选的结果是（）。

A．甲方案一定最优B．乙方案一定最优C．丙方案一定最差
D．甲乙丙都有可能是最优方案
【答案】D
【解析】净现值率：净现值与投资现值之比。

因为投资现值未知，故都有可能为最优。

第六章房地产开发项目前期策划
【本章考情概述】
根据历年考情，本章考分在8分左右，本章主要内容有房地产开发的前期策划的概述、房地产市场研判、客户定位、项目定位和产品定位以及前期策划报告。

本章是非案例章节，所以学习本章还是以原文记忆为主。

房地产开发项目目标客户的确定【考频：近五年考察4次】
【考点点评】目标客户确定的过程，一般包括房地产市场细分、目标市场选择和目标客户选定3个主要环节。

房地产市场细分的主要考察内容有细分依据，即地理因素、人口因素、心理因素和行为因素等。

目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市场再进行细分定位。

本考点一般会以单选或多选考察。

【经典真题示例-2016年】在房地产开发项目的前期策划中，目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行（）分析。

A．收入结构B．年龄结构C．职业差异D．需求差异
【答案】D
【解析】目标客户选定的重点工作是对目标市场中的消费者总体进行需求差异分析，这个过程实际上就是对目标市。