商业用房投资常识
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商业用房投资常识
商业用房投资常识
与年利率百分之一点几的银行储蓄;指数上窜下跳令人无法捉摸,稍不留神就可能被深套几年的股票;或需要不少国际政治、经济或金融知识才能操作,而且并非只赢不输的外汇投资相比较,有可观收益的商铺已成为一种重要且热门的投资渠道。
何谓“商铺”?
简单的说是用于通商的地点。那么为何称之为“铺”呢?在刚刚出现和平自愿
交易的古代社会,人们通常用木板搭设放置物品的“铺”就逐渐引申出另一种含义,即设有门面出售商品的处所。现代商业高度发达,社会分工越来越细,且由于商品的品种繁多,各种具体用途的商铺日益增多,归纳起来主要有如下四种类型:
一、按用途分类:
零售业、餐饮业、旅游业、体育、娱乐业、服务业、金融业等
二、按面积规格分类:
小型商铺:店铺面积在100平方米以下
中型商铺:店铺面积在100-500平方米
大型商铺:店铺面积在500平方米以上三、按商铺间的关系分类:
卖场式间隔铺位:例如“路桥市场”每一铺位面积在3-20平方米左右
商业街排列式商铺:例如“迎春步行街”每一间面积在20-100平方米左右
独立式商铺:面积在2000平方米以上,适合于经营大型百贷业、餐饮业、
娱乐业等
四、按占有形式分类
自用商铺:指商铺产权人自行使用自己名下的商铺
租赁商铺:产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易,取得或分时段
取得现金收益;对承租人而言,承租人用现金或分时段的租金
付出取得一定时间内的
商铺使用权利。
转租商铺:商铺最终使用人并非与
商铺权利人取得使用商铺的权利,
商铺
最终使用人与转租人发生权利、义务关系。
游戏规则1——商铺投资的法则
1、选址—拥有足够的人流
房地产界有一句名言,叫“地段,地段,还是地段”,这句话或许更适用于商铺。
商铺的利润回报,是靠足够的人气支撑起足够的交易量。而拥有足够人流的好
地段,就是生意兴隆的可靠保证,若选址偏僻,顾客寥寥,自然生意惨淡,必
然失败而归。因此,地段可谓是商用房的生命线。一项事业的成功往往和离不
开天时、地利、人和这三个客观条件。经商也同样离不开地利,地点有利才能
生意兴隆。中国有句古话叫“借地生财”,这句商业谚语是说:借用、租用、利
用别人或外地的地理优势经商,从中赚钱发财。还有“店不卖钱移闹市,生意好调柜台”等商业谚语,都是强调地理条件对经商的作用。
2、定位——有效吸引购买
成功的选址可以为商铺带来充足的人流,但只有促成这些人流在自己的商进行交易,才可能实现真正的赢利目的。如果让光顾者心动并采取购买行动,需要投资者对自身的商业形态,所经营的产品及服务进行仔细定位。首先考察周边人口或辐射人口的消费力,由此确定与之相适应原商铺经营档次。在具体操作上可以参考商圈内现
有商铺的定位,尤其是著名商圈内的商铺。著名的商圈通常已经树立了固定而深刻的特殊形象,其所吸引的群体也就具有确定性,可测性。
游戏规则2—如何选铺经营
1、权衡利弊择优选点
一般选址认为三叉路口,拐的位置是好位置,坡路、偏僻角落的地方位置较次,南向街面的店铺显然优于北向街面,十字路口要优于直行路段。但是类似与“路桥市场”、“电脑城”等这种同类产品集中经营的大卖场,鉴于人们“再进去看看,里面也许更好”的想法,往往区域中间位置的成交量要高于区域两头的位置。大卖场式的商位,最忌独立,其他例如靠近边缘的次入口处,公用厕所附近都是影响经营效果的位置。总之,在选择地理位置方面,无论是投资者还是经营者,都要根据经营业种、经营规模认真观察、细细揣摩。
地理优势的特征
人们常去的地方;人口集中的地方;购买力较高的地方;
靠近市场的地方;方便顾客的地方;有利物资交流的地方
同时,投资商铺还必须结合地段进行充分调查,例如店铺据地的人口分布情况、经济发展状况、生活方式、消费水平、其他企业与店铺的状况等;考虑附近聚集的单位性质和工作性质能否带来商机?该商铺经营什么业种才能获得较高的收益。总之,只有仔细权衡各个地点的利弊,选择相对最优地点,这样你才能降低风险,获得期望中的投资收益。
无论是投资客还是经营者,还想提醒您;商品或服务的质量重于商店的地址,商店地址重于商店的规模。
2、有效运用口岸战略
周边设施评估
投资者在注重商铺地段的选择时,往往忽略了对周边设施的了解。有的店铺虽然开在区域干道旁边,但干道两边有栅栏,使生意大受影响。我们认为,选择临街铺面(尤其是100平方米以下
的小型商铺),对有车道和人行道的街道,街道宽度为25米左右最易形成人气。这样的宽度,车辆行驶时视线很自然能扫到街两边的铺面,行人在街道边行走,也很自然的进入店铺,如果街道过宽有时反而聚不起人气。车道、自行车和人行道分别被隔开,这种小型商铺位置形成一种封闭交通,对开设店面是不太有利的。
人口情况评估
一般来讲,凡居民较集中的地方,都可以建立食杂、小百货、小吃等各种店铺;越是缺乏商业网点的地方,营业条件越能得到改善,特别是一些有消费特色的个体经营行业,如乐器、科技设备、专用器材、音乐茶座、咖啡饮料等,更没有必要开到商业闹市区去,那里容易被挤垮;而经营价格较高的衣料、服装、箱包鞋帽、家用电器、化妆品等,店铺则应设在商业街或商业中心。
座落于延陵东路的好福记大酒店正是在对人口情况有充分了解的情况下,结合餐饮业的具体情况,选择竞争对手难以预料的位置,得到出奇制胜的效果。事实证明作为高档餐饮店,好福记除了自身规模优势外,其所处的位置交通便捷,
道路通畅,更为重要的是紧张的停车问题得到了解决,同时还弥补的该地段市场空缺。
行人目的评估
选择店铺还必须观察行人来此的目的,是匆匆过路,还是溜达,寻求消遣,同一地点,很可能白天人如潮涌,晚间却空无一人,不深究行人的目的(比如,有很多人经过此地只是换车)就很可能导致失败。
评估店铺口岸要领
该地区交通情况是否良好?
该地区是否有方便的银行服务?
该地区是否离商品主要供应商较近?
该地区是否有吸引人群的事物,如公园、戏院等?
该地区内是否能一店独占其利?
与邻近商店是否能形成互补?
若在市中心开,道路是否良好,停车空间是否足够?
店铺在该地区是否有便利的运输系统?
正确对待经营对手
“同行是冤家”,选择店铺经营地点最好避免