万科十年的经营协调性分析

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表 1：万科十年的经营协调性数据表
项目
１ 年份
１９９９
２ ２０００
３ ２００１
主营业务收入
２，９１２，３８５，５６１．４３ ３，８７３，２９６，７０６．５１ ４，４５５，０６４，７７７
总资产
４，４９４，６６４，４６５．９５ ５，６２２，２４７，２１４．９５ ６，４８２，９１１，６３１
（三）万科十年经营协调，成果显著 万科协调发展的直接成果就是企业规模不断扩 大，总资产从 １９９９ 年 ４４．９ 亿元扩张为 １１９２ 亿元，增 长了 ２５ 倍。在规模增长的同时，资产的收益稳定上 涨，从 １９９９ 年到 ２００８ 年，每年的净资产收益率都稳 定在１０％以上（见表 ２）。 三、万科经营协调的原因 （一）持续专注于战略目标 万科审时度势地制定了一套依靠自身积累而成 长、按照专业化道路发展的战略道路。为此，万科抵制 种种诱惑，用了长达 １０ 年的时间完成专业化进程，从 １９９３ 年起明确定位为专业的城市住宅开发商以来， 一直在持之以恒地集中精力提升自身专业能力，专注 于该战略的实现。 战略专注使万科应对外部环境变化更加专业，良 好的应变能力使其能稳步实现“均好”的价值观念，让 企业的发展更具协调性。 （二）规模、品牌、客户价值为重的市场拓展 市场的拓展是万科实现协调经营的根本保证。第 一，万科注重市场拓展，销售收入年年攀升（１０ 年平 均每年增长 ２３％以上）。第二，重视品牌效应，不断通 过努力实现万科品牌的内涵、提升品牌形象，积极处 理品牌危机，加强品牌管理，努力创新产品。第三，更 为重要的是万科以客户价值需要转变运营机制，变被 动适应为主动管理，从以项目为核心的运营方式，转 向以客户价值为中心的运营方式。 这种以客户价值为导向的经营机制使万科通过 加强产品与服务创新提升了万科客户的忠诚度。在万 科拥有“客户口碑带来的品牌号召力”的同时，也自然 地促使万科需要以“专业化基础之上精细化，有质量 增长”为目标，通过不断提高资本与人力资源回报率 获得企业的协调发展。 （三）出色把握竞争性关键要素 处理成长与危机的矛盾，把握成长中的关键要 素，在竞争中胜出是地产企业的第一要务，地产企业 只有掌握行业竞争的关键要素— ——资金、土地与人 才，才可能获得协调发展。万科在这些方面展现胜人
票据）
（３）
企业通过集资、增利等原因增加营运资本，就能
直接提高现金支付能力，企业通过加速周转、减少浪
费等原因降低营运资金需求，也会直接提高现金支付
能力。
企业因增加投资、出现亏损等原因减少营运资
本，就会直接减少支付能力，企业因赊账增加、库存积
压等原因增加营运资金需求，也会直接降低现金支付
能力。
企业的现金支付能力，是长期投融资协调、现金
６，７７３，０９１，７０９
房地产开发
China Real Estate
４ ２００２ ４，５７４，３５９，６２９ ８，２１５，８２２，３０８ ４，６５９，０３１，９５２ １０１．８５％ ４，１８９，３８４，１０７ ９１．５８％ ４６９，６４７，８４５ ９ ２００７ ３５，５２６，６１１，３０２ １００，０９４，４６７，９０８ ４６，６２０，５７２，５９０ １３１．２３％ －３１，１４５，５１０，９８８ －８７．６７％
５．陈利根．国外（地区）土地用途管制特点及对我国的启 示．现代经济探讨．２００２．３
６．倪杰．我国城市化进程中土地集约利用问题及对策．经 济纵横．２００６．１３
注：本文得到国家社科基金项目（批准号：07BJ Y090）资助 李求军 / 责任编辑
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房地产开发
常。但因为宏观政策调整，在各年中收入与营运资金
需求的变化幅度并不完全匹配。最后，市场形势在观
察期内是趋好的。在 ２００７、２００８ 年，资金需求为负，仔
细分析其报表，可见 ２００７、２００８ 年其他预付款项下都
有 ２００ 亿元以上的资金，说明当年的产品具有良好的
市场需求，市场销售业绩显著。总之，营运资金需求体
营运资本
１，５２７，３５９，６３５
２，４９９，８７１，７４５
３，０１８，４４２，８９０
与主营业务收入比 ５２．４４％
６４．５４％
６７．７５％
营运资金需求
１，８０２，５４０，１６３
２，２５１，１８２，２８３
３，７７８，７７１，１９０
与主营业务收入比 ６１．８９％
５８．１２％
８４．８２％
现金支付能力
－２７５，１８０，５２８
２４８，６８９，４６２
－７６０，３２８，３００
项目
６
年份 ２００４
７ ２００５
８ ２００６
主营业务收入
７，６６７，２２６，２３７
１０，５５８，８５１，６８４ １７，８４８，２１０，２８２
总资产
１５，５３４，４２２，５３０ ２１，９９２，３９２，０６１ ４８，５０７，９１７，５７１
营运资本
８，８６３，４１７，８０２
年都为正，说明万科融资活动保证了投资活动的资金
需求，其长期投融资活动协调。
２．从营运资金需求上分析，万科的生产经营活动
有显著特点。首先，营运资金需求量大，占主营业务收
入的比例较高。这与资金密集型行业特点有关，地产
项目一般生产周期较长，附加价值较高。其次，收入和
营运资金需求的增长方向一致，说明万科营运趋势正
年份
主要的融资举措
１９９９
无
２０００
配股募集资金 ６．２５ 亿元
２００１
２００２ ２００３ ２００４ ２００５ ２００６ ２００７ ２００８
可转换债券 １５ 亿元 建行 １５ 亿授信 可转换债券 １９．９ 亿元 无 非公开发行募集资金 ４２ 亿元 增发募集资金 １００ 亿元 债券发行 ５９ 亿元
中国银行 ２０ 亿元战略合作银企协议 中国建行 １０ 亿元综合授信；招商银行 ６ 亿元综合授信； 中国农业银行 １０ 亿元综合授信，８ 亿元楼宇按揭； 中国建行 ５ 亿元综合授信；中国银行 １５ 亿元综合授信 中国银行 ７ 亿元授信 中国农业银行 ４６．９ 亿元综合授信
现万科资金管理水平、生产能力、产品价值实现能力
都在不断提高。
３．万科的现金支付能力很强。除了 １９９９ 年现金
支付能力为负，万科在观察期的现金支付能力都是正
值。这反映万科变现的资产满足归还短期负债资金需
求的能力很强，处于良性运转的状态，营运资本能够 保证生产经营所需的资金。
４．万科的经营协调呈现出十年动态协调。万科不 是某一年的静态协调，而是在长达十年的时期内呈现 出协调，是适宜战略下的正确投资决策、融资决策和 经营活动的成果。
收支协调的综合反映，是企业资金协调的“晴雨表”。
其中任何一部分不协调，都会给正常营运带来困难。
二、万科十年经营协调性情况
（一）万科十年的经营协调性数据
根据以上公式，我们对万科十年（１９９９—２００８）的
源自文库
经营协调性进行了分析（见表 １）。
（二）万科十年经营协调性分析
１．万科长期投融资活动是协调的。营运资本 １０
资源的合理有效利用。
参考文献 １．柴强．各国（地区）土地制度与政策．北京经济学院出版 社．１９９３ ２．赵尚朴．城市土地使用制度研究—— —欧美亚各国城市土 地制度探索．中国城市出版社．１９９６ ３．唐顺彦 杨忠学．英国与日本的土地管制制度比较．世界 农业．２００１．５
４．魏莉华．美国土地用途管制制度及其借鉴．中国土地科 学．１９９８．１２
China Real Estate
足归还短期负债资金需求的能力，由营运资本和营运
资金需求之差决定，即现金支付能力可通过资产负债
表中货币性资产 （货币资金 ＋ 短期投资 ＋ 应收票据）
和货币性负债（短期借款 ＋ 应付票据）的数值直接求
得。定义的公式表达是：
现金支付能力＝营运资本－营运资金需求＝（货
币资金＋短期投资＋应收票据）－（短期借款＋应付
７７，７６６，０８３，５７８
５ ２００３ ６，３８０，０６０，４３５ １０，５６１，０４０，０９６ ５，４１５，７１０，９５４ ８４．８８％ ６，４４４，８３６，３７３ １０１．０２％ －１，０２９，１２５，４１９ １０ ２００８ ４０，９９１，７７９，２１５ １１９，２３６，５７９，７２１ ４８，８６０，９２１，８３３ １１９．２０％ －４２，７８７，５１８，２２６ －１０４．３８％
中国银行 ５０ 亿元综合授信 中国建设银行 ２００ 亿元综合授信
表 4：万科十年的土地储备量
年份
１９９９ ２０００
２００１
２００２
２００３
２００４
２００５
２００６
２００７
２００８
土地储备（万平方米） １３１．２ ４５０
９８０
７０６
７４４
８４４
１２０９
１５３６
１８２１
１７９３
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观察期内，万科直接在资本市场融资 ２４０ 多亿 元，同时，万科还多次利用手中项目以多种方式实现 融资创新，如 ２００５ 年“北国投北京万科西山项目集合 资金信托”募集资金 １．８ 亿元。又如，２００３ 年与国际 房地产投资银行签订合作协议，成功获得 ３５００ 万美 元资金支持。
在资金节约方面，万科的努力也是颇具成效的。 主要表现在土地储备成本的下降和大规模流水线生 产带来的成本下降，节约了资金的使用。
褚海鹏 深圳市天健（集团）股份有限公司
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China Real Estate
万科十年的经营协调性分析
一、企业经营协调性分析框架
企业的经营协调是指经营业务的各个环节，包括
投资、融资、生产、采购、销售、资金支付和结算等环节
要相互协调；各个环节的资金占用与来源，在时间上、
数量上要实现和谐一致，配合得当；要求长期投融资
营运资本 ＝ 所有者权益＋非流动负债 － 非流动
资产
（１）
营运资本一般要求为正，数额要能满足生产经营
活动对资金的需求。如果营运资本为正，则说明融资
活动保证了投资活动的资金需求，企业投融资活动协
调。如果营运资本为负，则表示投资活动所需要或占
用的资金，没有足够的长期性资金来保证，缺少的部
分必然来自于流动负债，企业将面临支付困难和不能 按期偿还债务的风险。
（二）生产经营活动协调性分析 企业生产经营活动的协调性可以通过对经营活 动资金需求的分析获得。 经营活动的资金需求，是经营活动顺利开展所需 要的资金与经营活动自身所创造或派生的资金之间 的差额，我们将其称为营运资金需求，用公式表示为： 营运资金需求 ＝（存货 ＋ 预付款 ＋ 应收帐款 ＋ 其 他应收款 ＋ 待摊费用）－（应付帐款 ＋ 预收帐款 ＋ 其他 应付款 ＋ 应付工资 ＋ 应交税金 ＋ 预提费用） （２） 营运资金需求并不是一般意义上的流动资金需 求，它是流动资产满足经营活动派生的负债之后，需 要筹集投入的那部分资金。它反映了企业生产经营活 动对资金的需求情况。这部分资金通常由营运资本来 保证，即长期资金来源被长期资金占用之后剩余的那 部分资金来保证。 （三）现金收支的协调性分析 现金收支的协调性通过观察企业的现金支付能 力获得。现金支付能力反映企业可立即变现的资产满
活动、生产经营活动、现金收支三个方面都呈现出协
调。
（一）长期投融资活动协调性分析
长期投融资活动协调性用营运资本来揭示。基于
财务的角度，企业把形成固定资产、长期投资等非流
动资产的活动称为投资活动；形成长期负债、所有者
权益的活动叫融资活动；企业投资和融资活动之间资
金的数量关系成为营运资本，其定义如式（１）：
房地产开发
China Real Estate
一筹的风范。 １．资金方面 地产公司要成功，除了以高效率建设高品质的房
屋外，金融的配合至关重要，扩张或产品定位与金融 不匹配都会给企业带来致命危机。好的地产公司需具 有好的资金融通渠道。万科在发展中建立了良好的银 企关系，并且形成了银行信贷、债券发行、资本市场募 集，项目并购组合等多渠道的融资途径（见表 ３）。
９，００１，１８４，０７４
２２，７６１，１４６，７８７
与主营业务收入比 １１５．６０％
８５．２５％
１２７．５３％
营运资金需求
７，０００，２７３，４５２
７，４７３，３３９，１９２
１５，９８８，０５５，０７８
与主营业务收入比 ９１．３０％
７０．７８％
８９．５８％
现金支付能力
１，８６３，１４４，３５０
１，５２７，８４４，８８２
９１，６４８，４４０，０５９
表 2：万科十年净资产收益率一览表
年份
１９９９
２０００
２００１
净资产收益率％
１０．９５ １０．３７ １１．９６
２００２ １１．３１
２００３ １１．５３
２００４ １４．１６
２００５ １６．２５
２００６ １４．４８
２００７ １６．５５
２００８ １２．６５
表 3：万科十年的主要融资举措