房地产开发投资风险分析
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9.1.2 房地产开发投资风险的类型
1、政策风险
2、市场风险 （1）购买力风险 （2）变现风险 （3）利率风险
3、经营风险 4、法律风险 5、其他风险
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过求解项目的盈亏平衡点来分析投 资项目对市场需求变化适应能力的一种方法。换言之， 盈亏平衡分析是分析投资项目投资后达到一定效益时成 本与收益的平衡关系，从中找出一个平衡点，在这一点 上，项目的经营恰好不盈不亏。因此，盈亏平衡分析又 叫保本分析、收支平衡分析或临界点分析。
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
例9-1
某开发项目占地15000平方米，规划要求该地容积率不超过1.3。开发 方案的固定成本费用1900万元，单位变动成本为840元/平方米，据市场 调查，预计单位售价可达2700元/平方米，设销售税率为5%。试求： （1）保本开发量； （2）按规定的容积率，该项目可获得的最大利润； （3）当开发量为16000平方米时，项目的利润及项目安全率（按式9-11 计算）。
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.3 房地产开发投资风险的防范与控制
9.3.2 房地产开发投资风险的控制
（2）风险的特征
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.1 房地产开发投资风险概述
9.1.1 房地产开发投资风险的含义
（2）风险的特征
① 风险的客观性 ② 风险的随机性 ③ 风险的可测性和可控性 ④ 损失-收益的双重性
2、房地产开发投资风险
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.1 房地产开发投资风险概述
本章重点
（1）房地产不确定性分析 （2）房地产开发投资风险的防范思路及其控制措施
本章难点
房地产不确定性分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.1 房地产开发投资风险概述
9.1.1 房地产开发投资风险的含义
1、风险的含义及其特征 （1）风险的含义
风险是指由于某些随机因素引起的导致预期效果与实 际结果之间的差异，以及这种差异的程度和出现这种差异 的可能性大小。例如，如果对于某项投资，如果其仅有一 个可能结果，则这种差异为0，即风险也为0；如果有多 种可能结果，则这种差异可能就不为0，即风险不为0； 并且，如果差异越大，则说明风险也可能越大。
因素 估算值
表9-2 项目参数估算值
期初投资 1500万元
年销售收入 年经营费用
600万元
250万元
期末残值 200万元
计算期 6年
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.3 房地产开发投资风险的防范与控制
9.3.1 房地产开发投资风险的防范
1、风险预控 2、风险回避 3、风险组合 4、风险转移
9
房地产开发投资风险分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
本章能力要求
（1）理解和掌握风险及其特征、房地产开发投资风险因素等内容； （2）理解和掌握房地产不确定性分析的概念、原理及其作用； （3）掌握房地产开发投资中有关线性盈亏平衡分析的简单应用； （4）掌握房地产开发投资中有关敏感性分析的简单应用； （5）理解和掌握房地产开发投资风险的防范思路及其控制措施。
房地产投资分析（2012修订版）
电子Biblioteka Baidu业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
例9-2
某住宅区开发项目，根据市场预测，商品房售价为6000元/平 方米，单位变动成本为2000元/平方米，固定成本为1200万元，销售 税率为5%。问：
（1）开发商最少应开发多少销售面积方可保本？ （2）不考虑销售税时，可售面积至少为多少？ （3）若期望从该项目获得1000万元的销售利润，应有多少可销售 的商品房面积？
1、盈亏平衡分析的数学模型 （1）固定成本与可变成本
（2）盈亏平衡分析的数学模型
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
（2）盈亏平衡分析的数学模型
R 1 aPQ CV Q CF
2、线性盈亏平衡分析
房地产开发项目的线性盈亏平衡分析假设项目总销 售收入和总成本费用是房地产开发面积的线性函数，如 （9-3）式就是线性盈亏平衡分析的函数式。
9.2.1 盈亏平衡分析
4、盈亏平衡分析的优缺点 (1) 盈亏平衡分析的优点
（2）盈亏平衡分析的缺点
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.2 敏感性分析
1、敏感性分析的含义
2、敏感性分析的步骤 ✓选定需要分析的不确定性因素 ✓确定敏感性分析的经济效果评价指标 ✓计算所选不确定性因素变动引起的评价指标变化 ✓判定敏感性因素
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.2 敏感性分析
3、单因素敏感性分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
例9-4
9.2.2 敏感性分析
某项目，其基本方案的参数估算值如表9-2所示，试以 净现值指标为对象，以投资、销售收入和年经营费用为 不确定性因素，进行单因素敏感性分析。（设基准折现 率为10%）
（1）试计算该项目的保本开发量。 （2）又若该项目欲获利500万元，开发量为多少？此时是否符合 规定的容积率？
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
3、线性盈亏平衡分析的图解法
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
例9-3
某开发项目购地13000平方米，城市规划要求该地容积率不得 超过1.5。开发方案确定的固定成本费用为1720万元，单位变动成本 为820/平方米。据市场调查显示，项目建成后，平均单位售价可达 2500元/平方米，销售税率为5%。
1、政策风险
2、市场风险 （1）购买力风险 （2）变现风险 （3）利率风险
3、经营风险 4、法律风险 5、其他风险
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是通过求解项目的盈亏平衡点来分析投 资项目对市场需求变化适应能力的一种方法。换言之， 盈亏平衡分析是分析投资项目投资后达到一定效益时成 本与收益的平衡关系，从中找出一个平衡点，在这一点 上，项目的经营恰好不盈不亏。因此，盈亏平衡分析又 叫保本分析、收支平衡分析或临界点分析。
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
例9-1
某开发项目占地15000平方米，规划要求该地容积率不超过1.3。开发 方案的固定成本费用1900万元，单位变动成本为840元/平方米，据市场 调查，预计单位售价可达2700元/平方米，设销售税率为5%。试求： （1）保本开发量； （2）按规定的容积率，该项目可获得的最大利润； （3）当开发量为16000平方米时，项目的利润及项目安全率（按式9-11 计算）。
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.3 房地产开发投资风险的防范与控制
9.3.2 房地产开发投资风险的控制
（2）风险的特征
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.1 房地产开发投资风险概述
9.1.1 房地产开发投资风险的含义
（2）风险的特征
① 风险的客观性 ② 风险的随机性 ③ 风险的可测性和可控性 ④ 损失-收益的双重性
2、房地产开发投资风险
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.1 房地产开发投资风险概述
本章重点
（1）房地产不确定性分析 （2）房地产开发投资风险的防范思路及其控制措施
本章难点
房地产不确定性分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.1 房地产开发投资风险概述
9.1.1 房地产开发投资风险的含义
1、风险的含义及其特征 （1）风险的含义
风险是指由于某些随机因素引起的导致预期效果与实 际结果之间的差异，以及这种差异的程度和出现这种差异 的可能性大小。例如，如果对于某项投资，如果其仅有一 个可能结果，则这种差异为0，即风险也为0；如果有多 种可能结果，则这种差异可能就不为0，即风险不为0； 并且，如果差异越大，则说明风险也可能越大。
因素 估算值
表9-2 项目参数估算值
期初投资 1500万元
年销售收入 年经营费用
600万元
250万元
期末残值 200万元
计算期 6年
房地产投资分析（2012修订版）
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9.3 房地产开发投资风险的防范与控制
9.3.1 房地产开发投资风险的防范
1、风险预控 2、风险回避 3、风险组合 4、风险转移
9
房地产开发投资风险分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
本章能力要求
（1）理解和掌握风险及其特征、房地产开发投资风险因素等内容； （2）理解和掌握房地产不确定性分析的概念、原理及其作用； （3）掌握房地产开发投资中有关线性盈亏平衡分析的简单应用； （4）掌握房地产开发投资中有关敏感性分析的简单应用； （5）理解和掌握房地产开发投资风险的防范思路及其控制措施。
房地产投资分析（2012修订版）
电子Biblioteka Baidu业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
例9-2
某住宅区开发项目，根据市场预测，商品房售价为6000元/平 方米，单位变动成本为2000元/平方米，固定成本为1200万元，销售 税率为5%。问：
（1）开发商最少应开发多少销售面积方可保本？ （2）不考虑销售税时，可售面积至少为多少？ （3）若期望从该项目获得1000万元的销售利润，应有多少可销售 的商品房面积？
1、盈亏平衡分析的数学模型 （1）固定成本与可变成本
（2）盈亏平衡分析的数学模型
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
（2）盈亏平衡分析的数学模型
R 1 aPQ CV Q CF
2、线性盈亏平衡分析
房地产开发项目的线性盈亏平衡分析假设项目总销 售收入和总成本费用是房地产开发面积的线性函数，如 （9-3）式就是线性盈亏平衡分析的函数式。
9.2.1 盈亏平衡分析
4、盈亏平衡分析的优缺点 (1) 盈亏平衡分析的优点
（2）盈亏平衡分析的缺点
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.2 敏感性分析
1、敏感性分析的含义
2、敏感性分析的步骤 ✓选定需要分析的不确定性因素 ✓确定敏感性分析的经济效果评价指标 ✓计算所选不确定性因素变动引起的评价指标变化 ✓判定敏感性因素
房地产投资分析（2012修订版）
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9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.2 敏感性分析
3、单因素敏感性分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
例9-4
9.2.2 敏感性分析
某项目，其基本方案的参数估算值如表9-2所示，试以 净现值指标为对象，以投资、销售收入和年经营费用为 不确定性因素，进行单因素敏感性分析。（设基准折现 率为10%）
（1）试计算该项目的保本开发量。 （2）又若该项目欲获利500万元，开发量为多少？此时是否符合 规定的容积率？
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
3、线性盈亏平衡分析的图解法
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
房地产投资分析（2012修订版）
电子工业出版社
9.2 房地产开发投资的不确定性分析
9.2.1 盈亏平衡分析
例9-3
某开发项目购地13000平方米，城市规划要求该地容积率不得 超过1.5。开发方案确定的固定成本费用为1720万元，单位变动成本 为820/平方米。据市场调查显示，项目建成后，平均单位售价可达 2500元/平方米，销售税率为5%。