众联地产2013郴州房地产市场

房地产开发投资147.6亿元，增长26.7%；
全市GDP与城乡居民人均收入的快速增长，有力的保障了房地产市场的持续繁荣发 展，进一步推动房地产投资的快速增长。同时财政收入与公共预算增长，保证了全市各 项市政配套到位，为改善居民生活环境，带动城市经济发展起到积极作用。
2013郴州城市建设发展
1、 “大十字”城镇群经济社会发展规划、区域规划、土地利用规划和全市县城总体规划修编(修改) 以及村镇规划编制进程加快。郴永大道全线通车，环市城区半小时城镇圈形成，加快“大十字”城 镇群永兴方向的融城进程，助力城东新区的发展； 2、汽车总站搬迁，2013年4月运行了14年的老郴州汽车总站将 “告别”国庆北路区域，搬迁至位于 北湖区郴江镇高壁村的新郴州汽车总站过渡车站发车，对城市发展以及周边道路压力、周边环境和
2014年预测： 目前市场存量8万㎡左右， 2014年预计将有3个新项目入市分别 为东岭逸景、星湖湾、御景豪庭。 周边在售项目将在2014年达到11个。 同时2014年神憩乾珑二期、华尔星 城二期、君临天下三期都将会有大 批量货量推出，预计全年片区供应 量将达到40万平米以上，将是片区 竞争最为激烈的一年。
2013年各月土地挂牌、成交市场
总结： 1、2013年全年土地成交总面积共计108.48万㎡，总计金额18.5亿元，成交单价113.7 万元/亩； 2、挂牌与成交之间的比例为2:1。整体市场对土地的需求是供大于求，特别是在上半 年，整体市场的成交量都很低。在第三季度是挂牌和成交的高峰期。预期在未来的一年将 会有大体量的楼盘集中面世； 3、在成交地块中，土地集中在城西和城东两个板块，无疑在未来这将会是城市重点 发展方向。
众联地产2013年郴州房地产市场报告
郴州市众联房地产策划有限公司
二零一四年一月
2013郴州宏观经济环境
2013年全市地区生产总值1682亿元，同比增长11%;社会消费品零售总额625亿元，增长 12.7%; 2013年财政总收入216.1亿元、公共财政预算收入146.5亿元，分别增长18.7%和22.4%; 2013年城乡居民人均可支配收入分别达19000元、8400元，分别增长9%和14%，农村居民 收入增幅连续4年高于城镇居民; 2013年全市固定资产投资达到1474.1亿元，比上年增长34.2%，高于全省8.1个百分点。其中
不断增大，对于市场的潜力将会持续凸显。 3、产业结构的不断优化，郴州作为湖南承接产业转移的首要区域，把握住这一历史 性的机遇，打造湖南最开放的城市，成为湘粤赣省际中心城市； 4、城市建设进程的加快，打造郴州“大十字”城镇群，加快郴资桂永融城运动，提 高城市城镇化率，进一步推动城市整体发展。 2013是郴州快速发展的一年，多年飞速增长的GDP有力支撑了郴州城市化的进程， 促进了郴州房地产市场的繁荣发展。
2013年郴州积极进行产业转移接洽，打造郴州特色的产业结构，优化城市经济发展 模式，助力城市建设发展。
2013郴州宏观经济发展小结
1、2013年郴州GDP持续保持高速增长，同比增长11.1%，增速高于全省1个百分点， 居全省第2位，稳居全省第一方阵；
2、郴州的持续发展， 势必会不断的给带来新的机遇和商机，未来市场的需求将会
开盘热销，揭开了2013年郴州楼市繁华大幕，一扫2012年年底市场冷清迹象，4月天一
华府刷新郴州楼市最高价，单价突破7000，后续项目纷纷跟进，市场涨声一片；7月保 利地产隆重登场，9月开盘成交均价达到7500，最高价8000以上，进一步奠立市场价格 基础；12月郴州楼市有史以来最大规模房展会，完美收官。2013年的郴州楼市量价齐升， 房地产市场持续繁荣。
2013年郴州市场
13年，郴州市房地产市场竞争加剧升级，正式进入营销战国时代。 具体表现为：
1、房地产营销升级为综合实力品牌之争；
2、项目营销全面升级为资源竞争，已经渗透到项目营销中所涉及的各个层面（广告资源、 活动资源、渠道资源）； 3、客户竞争进入白热化，在客户资源的争夺上回归到最原始的肉搏战，谁能最先接触到 客户，谁将在竞争中取得优势； 4、活动营销成为常态，城市级、明星类的活动营销开始展露，案场暖场性质的活动营销 成为日常工作；
截止到2013年12月31日，郴州市城区在售项目为76个，其中25个项目为2013年新
开盘项目，包括像保利、五矿青园、金科钻石山、中源国际城等项目。截止到目前为止， 全市商品房存量面积预计约在120万㎡左右，市场供应量巨大。 2013年在售商品房实际成交均价约为4300元/㎡，同比2012年增长10%，市场整体成 交价涨幅较快，阶梯型价格在2013年成型，高端项目与低端项目单价相差4000元以上；
郴州房地产市场分析
2013年1—11月郴州房地产市场基础数据分析： 郴州市房地产投资：全市共完成房地产开发投资123.6亿元，同比增长 25.3%； 1—11月，商品房施工面积1620.4万平方米，同比增长48.4%。全市新开工 面积656.6万平方米，同比增长63.5%。 1—11月，全市商品房销售面积291.2万平方米，同比增长37.7%； 1—11月，全市商品房销售金额103.1亿元，同比增长60%。
2013郴州房地产市场整体情况
2013年郴州房产局批准市城区预售套数为24913套，批准预售面积为275.4万㎡， 批准预售项目为64个（包含部分团购房、集资房）；
2013年郴州全市商品房销售面积为324.8万㎡（包含下面县市），同比增长20%，其
中市城区销售面积预计约为180万㎡左右，约合销售套数1.7万套（包含团购房、集资房 项目）。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ013郴州房地产市场整体情况
郴州房地产企业数量众多，项目良莠不齐
目前全市的房地产开发企业有352家，其中二级资质5家，三级资质179家， 四级资质21家，暂定资质146家。其中北湖区177家，苏仙区58家，资兴市18家， 桂阳县15家，宜章12家，永兴15家，临武6家，嘉禾10家，桂东2家，汝城14家， 安仁24家。投资商分类（房地产开发企业构成情况），郴州本土企业277家，外 商投资企业74家。外商投资企业构成情况，其中珠海25家，外资5家，福建11家， 长沙15家。通过招商引资，保利集团、友阿集团、步步高集团、碧桂园、大汉集 团等全国知名房地产商相继进驻郴州。
骆仙板块（精装 产品）
龙泉—龙形 板块
爱莲湖板块
五岭板块 梨树山板块 武广新区
东城新区板块
爱莲湖板块
爱莲湖片区是城东新区的重要组成部分， 也是郴州房地产开发的热点区域之一，2013 年片区内在售项目为8个，2013年总供货量 为1900套左右， 总面积为20万㎡，2013年 总去化约为1100套左右，去化面积约为12.5 万㎡，其中最主要的去化项目为神憩乾珑与 华尔星城，作为2013年整个片区销售情况最 好的项目。
城东新区—白水片区
城东新区白水片区，依靠苏仙区政府的 整体搬迁而带动的新兴片区，整个片区的规 划发展在2013年取得了重大的进展，郴州国 际会展中心竣工、郴州最高端酒店温德姆豪 庭的开业、郴永大道的全线通车 ，都为整个 片区带来大量的利好消息。同时在2013年整 个片区也是房地产开发最具规模的一年，整 个2013年片区内以碧桂园、中源国际城为代 表的项目，成为市场上半年的热点区域。
结论： 2013年前三季度郴州市场房地产投资额持续增长，表明开发商对于郴州房地产市 场保持较高的投资热情，商品房新开工面积与施工面积有大幅增长，并且2013年前 三个季度的商品房销售已经基本达到2012年全年水平，房地产市场供销两旺。
2013郴州市场各版块情况分析
下湄桥板块 苏仙岭板块 北湖公园板块
2013郴州产业发展
1、 2013年5月郴州 （北京）与央企对接合作座谈会暨项目签约仪式在北京举行，与央企签约项目 15个，总投资金额469亿元。郴州将作为央企战略布局的重要基地和新一轮发展腾飞的重要平台， 将进一步有力推动郴州经济的飞速发展。
2、2013年郴州成功承办首届湘南承接产业转移投资贸易洽谈会，省政府明确将以郴州为中心把湘 南打造成湖南会展业次中心区域。 3、2013年华润集团与郴州签署了战略合作框架协议，未来5年，华润集团将在郴州投资100亿元以 上。主要合作内容有深化管道燃气板块、深化电力板块、加大医药板块、推动房产置业和消费品业 务板块，积极引入集团优质资源包括房地产开发、现代服务业、金融服务等业务单元，实现强强联 合、战略共赢，对郴州城市发展具有重大意义。 4、以万华汽车城为代表的汽车产业商业地产席卷而来，作为湖南省和郴州市 “十二五”规划重点 项目，占地840亩，建筑面积75万平方米，预计总投资25亿元，将打造成集品牌整车展销、商用车 展销、二手车交易、汽配精品市场、生活及商业配套为一体的综合产业园区。2013年进入实质性的 工程阶段，将推动武广新区的进一步发展；
郴州房地产市场分析
郴州在售项目整体价格情况
2013年郴州市场，商品房成交价格出现明显上涨，截止到12月，市场在售项目 超过70个，市场报价超过4500以上的项目有近30个：
7000元以上项目：本案、天一华府（公寓）、龙泽福城国际（精装公寓） 6000以上项目：美美世界、龙泽福城国际（毛坯公寓） 5000以上：恒大华府、苏仙传奇、龙泉名邸、君临天下、汇龙万宝国际、华宁春城、 万花冲壹号、北湖壹号、国明皇御苑 4500以上：碧桂园、苏仙御景湾、新贵华城、华宁瑞城、湖光山色、神憩乾珑、第 一国际、御景华庭、中地翡翠湾、亿枫翠城、林语轩、江山丽城、玫瑰园、山水缘、 龙凤嘉园、鸿翔尚城、懿德园、学府世家
——数据来源于郴州市房产管国土资源局
2013年各月商品房销售面积
总结： ——数据来源于郴州市房产管国土资源局 1、2013年全年共计销售商品房面积为324.8万㎡（含县市）； 2、根据数据反映，每年成交高峰期分别在过年前后、暑假期间、传统的“金九银十” 和房交会所在月份，四个阶段。其他月份都显得很平均，市场没有很大的浮动，相对于三个 高峰期而言，其他月份就成为了传统的淡季； 3、最为年末的11月，因为12月的房交会，所以大部分购房者在11月都处于观望期，所 以造成了11月成为全年度成交最低的月份，这也显示出在传统的房交会的前一个月，市场会 迅速的进入一个淡季，所以的购房者都会冷静下来，期待房交会期间的各项政策。
2013年1~11月商、住土地市场
——数据来源于郴州市房产管国土资源局
总结： 1、2013年1~11月，共成交商业用地40.98万㎡；住宅用地63.12万㎡；商、住用地比 例为13:20。住宅仍是市场最大的需求体。 2、根据数据显示，9月份是全年土地成交最高的一个月，且以住宅用地为主，预计在 明年下半年将会有大批量的住宅面世。
2013郴州房地产市场
2013年郴州房地产市场是激荡的一年，同样也是品牌林立，大盘营销时代。一线品 牌开发商纷纷抢滩郴州楼市，保利、金科等品牌开发商的进驻，加剧了郴州房地产市场
的竞争。
2013年郴州楼市整体表现不错，成交量大幅增长，成交金额节节攀升，成交价刷新 郴州房价的新纪录，成为郴州房地产市场一个新的高峰。从2013年1月汇龙万宝国际的
2013郴州土地市场
2013年郴州共协议出让土地292.6万㎡，其中工业用地151万㎡，商业用地28.7万 ㎡，住宅用地15.8万㎡，商住用地97.1万㎡，合计金额30.66亿。
2013年1~11月土地挂牌、成交市场
——数据来源于郴州市房产管国土资源局
总结： 1、2013年1~11月土地成交总面积共计95.48万㎡，总计金额15.4亿元，成交单价 107.6万元/亩。 2、挂牌与成交之间的比例为2:1。整体市场对土地的需求是供大于求，特别是在上半 年，整体市场的成交量都很低。在第三季度是挂牌和成交的高峰期。预期在未来的一年将 会有大体量的楼盘集中面世。 3、在成交地块中，土地集中在城西和城东两个板块，无疑在未来这将会是城市重点 发展方向。
居民出行创造了良好的条件，是适应郴州城市发展的需要；
3、郴州国际会展中心、市体育中心体育馆、郴江路延伸段、骆仙铺片区城市道路及配套等城市基础 设施项目的陆续竣工，加快郴州成为现代化大都市的进程；
2013年郴州城市建设方面主要围绕着“大十字”城镇群进行，推进郴州新型城镇化 进程，重点打造郴州大道沿线区域，加快郴资桂永融城动作，郴州——作为一座新崛起 的现代化都市已经初具雏形。