邻里中心发展的建议分析

趋势4：多元融资模式 • 由于投资巨大、回收 期长，单纯的银行贷 款模式很难满足商业 地产的开发需求，多 元化的融资模式成为 必需 趋势8：专业运营商 • 第三方专业为开发商 提供从前期土地评估 定位到后期运营管理 的专业服务公司，将 作为独立的参与角色 出现在商业地产领域 ，提供高价值的专业 化服务
资料来源：九洲远景分析
9
2
保障房建设的加速性
从2011年开始，将在5年的时间建设3600套保障房，国内的保障房建设 进入了快速增长期
• 3600套保障房，5年 内完成 • 5年内，导入约1.08亿人口 • 2011年完成1000万套 • 2012年完成1000万套 • 余下3年完成1600万 套 • 新增大型社区商业中心超过 1000个
• 按照单个邻里中心4万平米，承租按照1元/天/平米，每年递增3%，分租按照2元/天/平米，每年递增5%，每3年递 增30%，10年租期，利润率按照30%计算 • 10年总利润为9950万元
20
合作利润分成和输出管理收费模式，将随着分租型业务的增长，成为盈 利模式中的重要组成
• 合作利润分成：主要选取大的房产公司以及政府部门进行合作，通过建立稳定的合作关系，扩大业务量。
装潢
家政服务 成人教育
水果店
文具店
花店
西式快餐
浴场
复印打字
14
绿城建设选择邻里购物中心作为商业运营的主要方向，具有较强的优势
1
绿城集团的房产品牌优势
2
绿城代建的战略发展优势
发展邻里购物中心的战略
3
综合体事业部的发展战略方向
15
1
绿城集团的房产品牌优势
需要补充
16
2
绿城代建的战略发展优势
需要补充
城市商业规划的合理性
较高的租户可得性
邻里购物中心发展的 有利因素
保障房建设的加速性
市场较低的竞争性
7
1
城市商业规划的合理性
目前，国内城市的商业网点规划根据在城市中所处的不同位置及各自承 担的商业功能，主要有六种类型
城市中心
超级区域中心
区域中心
城市商业 网点类型
新市镇中心
大型居民社区中心
其他配套型（园区及旅游景区）
早期
80年代末
90年代初
90年代末
2000-2005
2005至今
时间
3
从最初萌芽到如今的快速成长，中国商业地产在发展区域、商业形态、商户品牌等各 个方面都发生了巨大的转变，把握住这些趋势脉动，对于商业地产开发至关重要
投资/经营特征 • 2005年之前，除 部分港台大开发 商统一持有经营 商业物业外，商 铺去化以销售形 式占据主导，且” 售后包租、返租” 现象盛行，市场 相对混乱 • 随着金融法制的 健全，市场逐步 规范化，投资者 亦趋于理性，商 业地产逐步从开 发时代过渡到运 营时代 商业业态/品牌发展 • 2005年之前，商 业业态较单一， 以综合百货和专 业店为主
北京· 朝阳新业广场 青岛· 南京路新业广场 沈阳· 朝阳新业广场
天津· 阳光新业中心 天津· 南楼北阳光新生活广场
天津· 紫金山阳光新生活广场
西安· 莲湖新业广场
郑州· 嵩山路阳光新生活广场
北京 新生活广场 新业广场 新业中心 3 3 1（在建）
天津 4 2 1（在建）
青岛 1
郑州 2
西安 1 1
资料来源：九洲远景分析
8
1
城市商业规划的合理性
大型居民社区中心的规划在一、二线城市已经成为城市规划中的重点， 承担了重要的商业功能
• 位置：大型居民区附近 • 商圈：局地性商圈，覆盖范围以3公里为主，人口 覆盖通常为10-20万
• 规模：2-8万㎡（不同城市等级）
• 流动性：目的性消费为主，流动性低 • 功能配比：业态以满足一站式基本功能需求 • 档次配比：以本商圈细分市场定位，档次单一
• 近年来，商业业 态朝专业化、快 速化和高端化发 展。专业百货、 品类杀手和快速 时尚等新型商业 业态涌现
• 国际商家品牌更 多地进驻国内， 其影响力和号召 力持续提升
4
中国商业地产由成长阶段发展到成熟阶段的过程中，将呈现出八个趋势
趋势1：投资焦点转向 • 随着人口结构的变化 ，住宅市场将呈下降 趋势，房地产投资开 发焦点转向商业地产
政策导向 • 2005年之前，与 商业地产开发相 关的政策较少 • 近年来政府宏观 政策调控的方向 主要集中在住宅 市场，商业地产 受到影响较少， 房地产投资开发 焦点正逐步转向 商业地产 • 此外，集约化用 地的开发模式也 促生了目前综合 用途用地比例的 大幅度提高
城市发展区域 • 2005年之前，商 业地产以在一、 二线城市的开发 为主
产品特征 • 2005年之前以传 统街铺、封闭盒 子型的商场为主 要商业物业形态 ，购物中心开始 出现 • 2005年之后，商 业地产产品呈现 出多元化、精细 化、品牌化的发 展趋势；商业综 合体、生活时尚 中心、邻里中心 等商业形态纷纷 出现
• 2005年之后， 逐步拓展到一些 经济较发达的三 线城市
新增的保障房将极大邻里购物中心商业的需求
10
3
市场较低的竞争性
国内邻里购物中心以零售商为主导，而品牌开发商正处于起步阶段
零售商进入邻里购物中心开发
• • 国内的零售企业都在进入邻里购物中心 的开发领域，并已形成了一些新的品牌 形成的新商业地产品牌包括：
开发商进入邻里购物中心开发
• 国内的开放企业中，也有数家形成了自已 的邻里购物中心的品牌： 万科红社区商业
趋势2：二三线是热点 • 二、三线城市发展迅 速，对商业地产的需 求不断增加，市场前 景看好、将成为新一 轮投资热点
趋势3：商业多中心化 • 随着城市版图的不断 扩张，大量超级地区 中心和区域中心出现 ，大中型城市的商业 多中心化趋势愈加明 显 趋势7：持有经营为主 • 房价与地价间的利润 空间越来越薄，销售 型开发商的商业模式 受到挑战，成为商业 地产向持有经营模式 转变的重要驱动之一
1
2
3
分租租金收 益
合作利润分 成
输出管理收 入
Notes
Source: 19
采用分租的模式，将是邻里中心主要的收入来源
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
6.00
7.00
8.00
9.00
10.00
承租单位租金 1.00 1.03 1.06 1.09 1.13 1.16 1.19 1.23 1.27 1.30 （元/天/平米） 承租年租金(万元 1460.00 1503.80 1548.91 1595.38 1643.24 1692.54 1743.32 1795.62 1849.48 1904.97 ） 分租租金（元/天 2.00 2.10 2.21 2.87 3.01 3.16 4.11 4.31 4.53 5.89 /平米） 分租年租金(万元 2920.00 3066.00 3219.30 4185.09 4394.34 4614.06 5998.28 6298.19 6613.10 8597.04 ） 租金收入(万元） 1460.00 1562.20 1670.39 2589.71 2751.10 2921.52 4254.96 4502.58 4763.62 6692.07 年利润(万元） 总利润(万元） 438.00 9950.44 468.66 501.12 776.91 825.33 876.46 1276.49 1350.77 1429.09 2007.62
核心点：
1、代建的快速扩张带来了较多的项目可供选择 2、代建良好的政府关系，可帮助实现品牌输出管理的方式 3、代建的BOT模式，可实现邻里中心产品的标准化
17
3
综合体事业部的发展战略方向
需要补充
核心点：
1、中国邻里商业解决方案的服务商 2、邻里商业的多模式发展：持有、租赁、合作经营、品牌输出
18
邻里购物中心的盈利模式可分为三种
• 输出管理收费：主要针对小型开发企业以及三线以下的城市进行，规避项目的风险，同时可带来稳定的现金 流
•
此两种模式，将在业务发展的3-5年后，可作为重点发展的方向
21
餐饮 功能各业态
休闲娱乐 功能各业态 电影院
服务 功能各业态
大型餐饮
健身房 KTV、电玩
特色中餐 中式快餐
美容美发 瘦身SPA
银行
诊所
电讯服务 宠物服务
化妆品
眼镜店 其他 婴童用品 家纺 书店
面包店
药店 便利店 烟酒店 琴行
饮品店
甜品屋 茶坊 咖啡 西餐
幼儿教育
儿童娱乐 足浴按摩 棋牌 电脑房
邮政
洗衣店 票务 房产中介 彩扩
-- 万科
-- 华润零售 欢乐颂
邻里购物中心 的开发
-- 龙湖 星悦荟
-- TESCO乐购
乐都汇
-- 阳光源自文库业 新生活广场
• 零售商以自主开发的模式进入，将会对发展速度有所制约 • 开发商的商业地产开发策略中，邻里中心只是其中一部分，短期内较难形成规模
Notes
Source: 11
3
市场较低的竞争性
• City Center 城市中心 • Super Regional Center 超级区域中心
• 深圳万象城
• 北京金源时代购物中心
• Regional Center 区域中心
• Neighborhood Center邻里中心
• 上海大宁国际
• 苏州工业园邻里中心
6
邻里购物中心将在5-10年内，成为国内商业地产发展的重点
苏州园区邻里中心公司为国内专业的邻里中心运营商，主要在苏州地区 发展，目前已在江苏省内进行开发
• •
目前在苏州园区内管理近10个邻里中心，5年内计划持有邻里中心面积 约100万平米 是国内唯一的一家以邻里中心开发为导向的企业
12
支持
在商业产品线上，阳光新业定位清晰，对应区域中心、能量中心、社区中心分为三大 系列，分别是阳光新业中心、新业广场和新生活广场
绿城邻里中心战略发展建议 2011年10
1
国外的社区购物中心商业经过几十年的发展已经日趋成熟，成为购物中 心的核心组成
21世纪初，美国的全国社区购物中心零售额即达到4,494亿美元 高于区域购物中心，约占美国购物中心总零售额的40%
资料来源：九洲远景分析
2
中国商业的发展经历了一个漫长升级过程，在90年代末呈加速态势，2000年之 后各类商业形态百花齐放、高速发展
成都 1
石家庄 1
沈阳 1 1
唐山 1
总计 14 8 2
阳光新业的商业地产开发定位清晰，对应区域中心、能量中心、社区中心分为三大类，分别是阳光新业中心、 新业广场和新生活广场
13
4
较高的租户可得性
邻里购物中心中，根据功能模块的设定，租户的可得性较高
购物 功能各业态 主力店 次主力店 百货、生活大卖场 家电卖场 生活超市 服饰 鞋帽 电子音像店 保健品
业态
城市生活中 心 综合体
传统购物中 心
专业市场/ 品类杀手 大中型超市 /连锁便利 店 百货 商业街
• 大量区域中心和邻 里中心出现，呈现 • 业态进一步专业化， 百花齐放的态势， 连锁型的专业市场快 如苏州工业园邻里 • 业态趋于丰富，大卖 速扩张，如苏宁电器、 中心、上海大宁国 场、品类专业店涌现， 红星美凯龙 际中心 购物中心开始出现 • 国际性的品类杀手也 • 综合体在二线城市 • 沃尔玛、家乐福等零 开始进入中国，如迪 快速扩张，并逐步 售巨头在中国开设多 卡侬和宜家 形成品牌化，如武 • 百货作为中高档消费 家大卖场 • 购物中心继续快速发 汉万达广场、天津 的主要场所，商业地 • 品类专业店在商业街、 展，业态更趋集成 恒隆广场 位得到提升 裙楼底商中大量出现 化，”一站式“购物 • 商业街仍然是最主要 • 强调个性化体验和 业态，国营百货在此 • 大中型超市和连锁便 • 购物中心开始出现， 越来越受到消费者的 互动的生活中心初 • 以商业街和批发市 期间出现 利开始出现 如广州天河城购物中 青睐，如上海正大广 步形成，如上海新 场为主要业态 场 心、上海梅龙镇广场 • 代表商业如杭州百货 • 代表商业如91年的联 天地、金桥国际广 • 代表商业如北京王 大楼、成都百货大楼、 华上海曲阳店和95年 • 综合体开始出现，如 场 府井和武汉汉正街 济南百货大楼 上海商城 家乐福北京创益家店
趋势5：联手商业企业 • 地产开发商日益重视 与商业企业的联手合 作，通过订单开发模 式，实现双赢局面
趋势6：商业品牌化 • 商业产品的品牌化潮 流势不可挡，通过培 育可复制的成熟产品 ，快速扩大市场份额 ，把握商业地产的发 展机遇
5
从购物中心发展趋势看，城市中心在数量上的统治地位将削弱，未来将有大量区域中 心和邻里中心出现，呈现多类型购物中心百花齐放的局面