威海荣成商业市场调研报告

商业市场调研报告

目录

第一章市场运行情况分析

一、宏观市场环境

1、经济运营状况

2、宏观政策分析

二、荣成市经济运营状况

1、荣成市城市发展状况

2、荣成市城市规划

3、荣成市经济环境分析

4、荣成经济发展趋势

三、荣成市消费市场探析

1、人口状况

2、居民收入特点分析

3、市区居民消费特点分析

4、消费指标走势分析

四、荣成市商业发展状况及相关政策研究

1、荣成市商业发展概况

2、商圈发展现状及布局情况

3、荣成商业网点规划政策

第二章荣成市商业地产现状及发展研究

一、荣成市商业地产的发展历史

二、荣成市商业地产发展现状分析

1、荣成商业地产供需分析

2、商业地产市场板块分析

第三章项目区域市场分析

一、项目区域界定

1、项目位置

2、海洋产业状况

3、城市区域规划

4、项目区域规划

5、区域示意图

二、项目区域概况

1、经济概况

2、市政规划

3、区域发展状况及趋势

第四章荣成市商铺经营者调查

一、商业普查的实施情况

二、商业普查对象的基本情况

1、商业形态简单统计

2、临街商铺经营状况及消费档次等数据统计

3、各大商场经营状况及消费档次等数据统计

三、商业普查基本结论

1、商铺经营调查基本结论

2、大商场或或商厦商铺调查情况

第五章荣成市可比复合地产项目调研

重点项目：

第六章同类比项目调查

结束语

第一章市场运行情况分析

一、宏观市场环境

1、经济运营状况

国家统计局公布的宏观经济数据显示，上半年国民经济运行总体平稳，稳中有进，但经济发展仍面临不少挑战。数据显示，上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算同比增长7.4%。分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。分产业看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。

上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比一季度回落 2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，其中住宅销售额下降9.2%。房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。上半年，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%。

根据2013年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。

房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。

商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。

各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。

整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。

2、宏观政策解析

近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次“釜底抽薪式”调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。

展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。

当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。

整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。

根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。

根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。

根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。这