威海荣成商业市场调研报告

商业市场调研报告目录第一章市场运行情况分析一、宏观市场环境1、经济运营状况2、宏观政策分析二、荣成市经济运营状况1、荣成市城市发展状况2、荣成市城市规划3、荣成市经济环境分析4、荣成经济发展趋势三、荣成市消费市场探析1、人口状况2、居民收入特点分析3、市区居民消费特点分析4、消费指标走势分析四、荣成市商业发展状况及相关政策研究1、荣成市商业发展概况2、商圈发展现状及布局情况3、荣成商业网点规划政策第二章荣成市商业地产现状及发展研究一、荣成市商业地产的发展历史二、荣成市商业地产发展现状分析1、荣成商业地产供需分析2、商业地产市场板块分析第三章项目区域市场分析一、项目区域界定1、项目位置2、海洋产业状况3、城市区域规划4、项目区域规划5、区域示意图二、项目区域概况1、经济概况2、市政规划3、区域发展状况及趋势第四章荣成市商铺经营者调查一、商业普查的实施情况二、商业普查对象的基本情况1、商业形态简单统计2、临街商铺经营状况及消费档次等数据统计3、各大商场经营状况及消费档次等数据统计三、商业普查基本结论1、商铺经营调查基本结论2、大商场或或商厦商铺调查情况第五章荣成市可比复合地产项目调研重点项目：第六章同类比项目调查结束语第一章市场运行情况分析一、宏观市场环境1、经济运营状况国家统计局公布的宏观经济数据显示，上半年国民经济运行总体平稳，稳中有进，但经济发展仍面临不少挑战。

数据显示，上半年国内生产总值269044亿元，按可比价格计算同比增长7.4%。

分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度增长7.5%。

分产业看，第一产业增加值19812亿元，同比增长3.9%；第二产业增加值123871亿元，增长7.4%；第三产业增加值125361亿元，增长8.0%。

上半年，全国房地产开发投资42019亿元，同比名义增长14.1%（扣除价格因素实际增长13.1%），增速比一季度回落 2.7个百分点，其中住宅投资增长13.7%。

房屋新开工面积80126万平方米，同比下降16.4%，其中住宅新开工面积下降19.8%。

全国商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%，其中住宅销售面积下降7.8%。

全国商品房销售额31133亿元，同比下降6.7%，其中住宅销售额下降9.2%。

房地产开发企业土地购置面积14807万平方米，同比下降5.8%。

6月末，全国商品房待售面积54428万平方米，同比增长24.5%。

上半年，房地产开发企业到位资金58913亿元，同比增长3.0%。

根据2013年1-11月份的房地产统计数据基本可以判断：全国全年房地产投资总额突破8万亿元，商品房销售面积突破12亿平方米，商品房销售总额突破7万亿元，全国商品住房均价突破6千元，土地出让金在4万亿元左右。

上述数据都是创历史新高的，表明中国房地产业在过去的一年取得了非常瞩目的成就。

房地产开发投资支撑了全国固定资产投资。

今年房地产开发投资保持了19%-21%（各月不同）幅度内的增幅，而固定资产投资基本保持在20%以上的增幅。

房地产开发投资为稳定中国经济增长起到了重要作用。

商品房销售金额增幅高于销售面积增幅十个百分点。

全年商品房销售额同比增幅在30%以上，而销售面积增幅在20%以上，表明商品房的市场价格在今年仍然保持了较大涨幅。

全年市场交易震荡向上，高点是1月、3月、6月、9月和12月。

各地土地交易单价和总价不断突破历史新高。

北京农展馆附近地块项目楼面地价达到了7.3万元，上海徐家汇一综合项目以215亿元成交。

此类案例表明，今年各地推出的土地项目，较以往住宅用地比重更大，区位优势更好。

土地价格依然是中国房价上涨的重要推手。

除外部因素外，动拆迁成本和时间的失控是地价上涨的重要推手。

整体处于上升趋势下各地的市场差异依然明显。

总体看，一二线城市市场较热，一些三四线城市明显阶段性供大于求。

不同区域、不同城市、不同企业、不同项目之间冷热不均的现象较为凸出。

2、宏观政策解析近十年来，我国的房产价格一直处于猛增态势，虽然政府经历了几次“釜底抽薪式”调控政策，但消费者的感觉依然越调越涨。

所以导致了楼市走向两个极端，从过热迅速走向过冷，并威胁到经济稳定的过程。

2013年房地产宏观调控政策已基本完成预期目标，调控深化的可能性依然很大，可以肯定，因2013年国内房价的“桀骜不驯”，2014年楼市无疑将接受政府的“再教育”。

展望2014年，中国房地产市场政策走势趋向于稳的基调，局部可能会出现微调与收紧现象。

2014年的楼市表现可能形式多变、综合复杂，在政府的强力维稳下，楼市短期的情绪低落和小幅调整或不可避免。

但总体保持平稳微调，市场分化背离延续，房价稳中有升。

当前房地产行业所处的环境发生了巨大变化：三中全会改革大幕的全面拉开，经济增速放缓而重视产业结构调整，经济发展模式有望从投资拉动转为消费拉动，新型城镇化战略的提出和深入，房地产调控长效机制的建立，以及两会“双向调控”思路的提出，未来都将使城市房地产市场进一步分化。

整个房地产行业的发展模式的发展模式发生变化，意味着过去跑马圈地的粗放型发展已经过去，未来将进入精细化、集约化的发展时代。

商业地产作为房地产行业最具发展空间的领域，随着近几年互联网的兴起，改变了人们的消费方式，从而使传统商业模式正在发生着一次革命性的颠覆，电商、O2O、体验、文化等已成为2014年商业地产发展的核心关键词。

根据有关部门统计，2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量达5.64亿m2 ，同13年相比增长率高达77%。

无论是从全国来看，还是从类似上海的一线城市看，目前商业地产的总量已经达到饱和，甚至部分区域已经过剩，未来将进入商业物业面积增长速度远超人口增长速度的阶段，是人均商业面积继续提升的阶段，是人们消费观念和行为方式继续发生转变的阶段，是催升商业地产继续过剩的阶段。

根据欧洲、香港、台湾等地区经验，房地产业发展到一定阶段，城市中心区域的土地资源将十分稀缺，市区零星地块的开发价值将日益凸显。

经过十多年的发展，一线城市房地产市场逐渐成熟，市区土地资源已经十分稀缺，市场不断向郊区外延。

根据有关部门数据统计，2015年城市综合体总量供应大部分将集中在二三线城市，未来房企在一线城市综合体的开发要突出其溢价性，特别是一线城市的市中心区域要自持为主，尝试走REITS等金融化路径；二三线城市要表现其杠杆性，抗风险能力一般的企业更适宜选择二三线中的部分机会型城市发展。

移动互联网时代，消费者购物行为发生了四个方面的显著变化：购物空间立体化（全渠道购物）、购物时间碎片化、购物方式移动化、信息传播社交化。

这四大方面的购物行为的变化，直接颠覆了原先在某一固定时间、固定场所进行商业消费的购物习惯，商业地产直接面临这种购物方式的冲击。

2014年，中国的商业地产发展进入繁华与隐忧并存时期。

大规模商业项目相继开业，使得原本同质化的局面越发严重。

购物中心仍在不断地调整体验业态，推主题牌。

面对电商冲击，百货、商场开始重视线上消费，打造电商平台、微信营销、建立020战略。

这一年，开发商们将会很忙。

宏观市场小结•是全国首个“宜居城市”，其经济地理位臵得天独厚，是未来山东省乃至胶东半岛经济的发展布局的重要战略支撑点。

•荣成是全国县域综合实力百强县之一，是山东省乃至胶东半岛的核心发展城市，城乡一体化和半岛蓝色经济先行区的发展为荣成经济加速腾飞提供了政策先机。

•被众多经济发达城市包围，形成环渤海城市经济圈，推进城市经济进一步融合，市场一体化进程加快。

随着荣成市经济地位的巩固和提高，荣成商业市场辐射范围和市场空间进一步扩大。

•荣成总体经济持续性好，经济结构不断优化升级，社会消费品零售总额、人均收入与支出不断高速增长，为荣成市创造了一定的商品消费市场和潜在挖掘空间，促进经济加速增长。

二、荣成市经济运行状况1、荣成市城市发展状况荣成位于山东半岛最东端，北与辽东半岛、东与朝鲜半岛和日本列岛隔海相望，是我国距离韩国最近的城市，跨海直线距离仅94海里，处于中国环渤海经济区和东北亚地区的交汇点，是贯通东北三省、长三角经济区和中日韩自由贸易区的节点城市，荣成海岸线近1000华里，约占全省的1/6，全国的1/36，分布着10个海湾、72个大小岛屿，拥有滩涂15万亩，20米等深线以内浅海200万亩。

近海生物资源丰富，经济生物300多种，海参、鲍鱼、海胆等海珍品驰名中外。

初步形成了门类比较齐全、结构比较合理、技术装备水平较高的海洋产业体系。

现代海水养殖技术处于世界领先水平，海洋食品、保健品、药品等领域的科研成果及产业化尤为突出，是国家级海洋综合开发示范区、国家“863”计划成果产业化基地、全国科技兴海示范基地、国家海水养殖科教兴农与可持续发展综合示范县和省级海洋科技成果推广示范基地。

荣成地处暖温带季风性湿润气候区，四季分明，年平均气温12°C、日照2600小时、降水800 毫米左右。

全市森林覆盖率达40.2%，城市绿化率48.5%，空气质量优良天数100%，其中“优”的天数超过300天，是全国空气质量最优的城市之一。

拥有石岛、龙眼两个一类开放口岸，3个一类作业区，6个临时开放港口码头，拥有8处商港、12个万吨级以上码头，开启了14条国际国内航线。

交通公路四通八达，公路密度达到144公里/百平方公里，省级以上公路通车里程达到 287.6公里，纳入国家建设项目的环海生态路即将完工，青荣城际铁路正式开工建设，荣乌高速公路、威石港口铁路正在规划实施当中，“三纵五横一环”交通路网已具雏形。

输变电能力位居全省前列，华能、国华等风电项目已经并网发电，石岛湾核电站项目正在建设。

各类园区配套齐全，功能完备，具有发展高端项目的较强承载力。

2、荣成市城市规划荣成市2013年现状市域总人口68万人，总面积1392平方公里，综合实力居全国百强县1 9位，山东省首位。

规划确定的城市性质为：面向韩国的门户，以制造业和海洋产业为支柱的生态型滨海旅游城市。

规划分为市域、城市地区、中心城三个层次，沿发展与保护两条主线层层深入，提出三个规划理念，“发展理念”以提高城市竞争力；“生态优先理念”以加强脆弱资源的保护；“公共政策理念”以强化规划的可操作性。

中心城城市发展模式为“轴向延伸、组团发展”，布局结构为“一带、两轴、六组团”。

规划远期总人口50万人，占地60平方公里。

3、荣成市经济环境分析2013年荣成市经济总量平稳增长，效益水平不断提升。

强化经济运行调度分析，保障经济平稳有序发展。

2013年全市完成生产总值878.6亿元，增长11.7%；公共财政预算收入52.2亿元，增长15.5%；固定资产投资551亿元，增长25.9%；社会消费品零售总额260.3亿元，增长13.5%；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长12%。