有趣的经济学(第6期)：房价与城市生活成本

有趣的经济学（第6期）：房价与城市生活成本

栏目介绍：“有趣的经济学”是《蒙格斯报告》公众号推出的国际前沿经济学论文评论类推文。论文一般来自《美国经济评论》（AER）、《计量经济学杂志》（ECA）、《政治经济学杂志》（JPE）、《经济学季刊》（QJE）等国际顶尖学术刊物，我们希望用通俗易懂的介绍和评论使高大上的经济学有趣起来。

近年来，中国房地产产业持续繁荣。2003年到2014年，按实际价值计算中国房价每年上涨超过10%，目前房价已比公寓的建设成本高出二到十倍，与此同时，空置房屋数量大幅增加。这种繁荣往往伴随着房地产泡沫，甚至可能导致地产崩盘。但考虑到中国家庭的其他投资占比较少，其对房地产的需求仍旧十分强劲，只要大幅削减新房供应，房地产价格存在很强的可持续性。房地产危机是否会发生，取决于中国政府的政策，政府必须权衡地产价格稳定的收益与限制城市增长的成本。

与美国相比，中国房地产行业具有哪些特点？当下房地产是否过热，是否会导致金融危机？政府在管控政策上又应有哪些关注点？美国国家经济研究局(NBER)的Glaeser, Huang, Ma, & Shleifer在《具有中国特色的房地产繁荣》(A Real Estate Boom with Chinese Characteristics)一文中给出了答案。

从2000年到2010年，美国的住房经历了一个壮观的繁荣至萧条的周期，这个周期创造并打破了财富结构，并留下了金融危机的后遗症。根据联邦住房金融局

的数据，从1996年到2006年，美国家庭的实际房价每年增长5个百分点，然后在2007年到2012年间每年下降6.4%。在2005年和2006年，美国每年的建筑面积超过190万套，在2009年至2013年期间，下降到约68万套。

与美国房市相比，中国房地产市场异常繁荣。在北上广深几个一线城市，2003年到2013年，实际房价每年增长13.1%。在2004年至2015年期间，中国35个大城市的实际土地价格上涨了近5倍。随着价格的上涨，建筑业也持续繁荣。2003年至2014年间，中国建筑商增加了一千亿平方英尺的建筑面积，人均74平方英尺。在这段时间里，中国平均每年建造550万套公寓。2014年，有2900万人在中国建筑行业工作，占城市就业的16%。相比之下，建筑业占美国就业总人数的8%，西班牙最近的房地产繁荣时期也不过13%。

中美房地产存在着显著差异。相比于美国，房屋高空置率是中国房地产市场的一个明显特征，作者预估中国空房子的存量至少有200亿平方英尺。

此外，中美房地产之间最重要的一个区别就是政府在房地产行业的参与。首先，中国所有城市土地都由政府拥有，个人与企业只是从政府手中购买和出售土地“使用权”。第二，美国地方政府特别是沿海地区地方政府反对房地产行业过度发展，而中国地方政府鼓励建设以促进当地产出和就业，并依靠出售土地使用权增加收入。第三，美国政府通过税收和信贷政策来补贴住房，而中国采用较为激进政策推进住房建设项目。

论文作者模拟了中国房产未来20年的价格。从长远来看，房地产投机需求是无法长久持续的，房价也会逐步稳定下来，价格大约会是收入的10倍，按全球标

准衡量，这是一个很高但并非难以置信的水平。如果收入增长强劲，住房可以稳步去库存，若20年内维持此均衡，一线城市的住宅均值大约超过200万元人民币。但如果未来的供应像过去那样充足的话，房地产的实际回报率将是负值。其实，房地产崩盘并非不可避免，其结果取决于政府的政策。只有在新建住宅受到严格限制的情况下，房地产价格会保持高位。然而，就业率和超高效城市的增速下降，会大幅提升限制新住房供应的社会成本。这确实是一个具有中国特色的房地产发展：就像现代中国的许多方面一样，房地产的命运取决于政府的决策。中美地产发展的四个不同点

中美的房地产在价格、消费结构、空房率与政府所扮演的角色四个方面有显著差别。其实，这类不同不利于研究工作的开展，但是美国的房地产发展较为成熟且已经被深入研究过，这为中国房地产繁荣在某些特定的方面与展望提供了一个较好的标尺。

1、房价增长速率

根据城市的经济与发展规模，中国的城市可以分为四类：一线城市包括北上广深这四个最发达的大都市，这些地区人口密度大，房产主要为刚需，供应受到的限制比较多；第二梯队包括大多数省会城市和一些非常发达的地区城市，它们通常具备大型的产业支撑，并且地方经济比较活跃；第三梯队包括中等至高收入水平的地级市，这些城市虽然规模较小，但以西方的标准来衡量仍然很大；四线城市在经济发展和规模比较小。论文按照美国的城市规模与收入也构建了相应的美国城市等级，力争保持着相应的人口分布比例。

上图显示了2003年至2013年中国前三线队城市的实际价格增长情况，并将这种增长与1996年至2006年间美国城市的前三线城市的实际房价增长进行了比较。数据显示，在2003年至2013年期间，中国城市房价增长迅猛，一线城市实际年化价格增长率达到了13.1%，连三级城市的实际年房价平均涨幅也达到了7.9%。而美国一线城市的房价增长虽然势头相对本国较猛，但增速比中国三线城市繁荣时期的增长速度还要慢，增长率仅仅为中国第一梯队城市的40%。在过去的15年里，中国的房价如此迅猛地增长，中国大城市的房价已经基本接近美国的一线城市房价了。根据搜房网的数据显示，北京和上海的平均房价已升至550美元，深圳为770美元。旧金山的公寓每平方英尺单价为1000美元，而波士顿公寓每平方英尺的成本为600美元。考虑到收入的巨大差距，这种价格上的相似性是显著的。

2、房产规模

随着房产价格的上升，中国也迎来了一波史诗般的建筑热潮。在2013年，中国建筑业的产能占中国总GDP的6.9%；在2014年，2900万人口从事建筑业工作，相当于中国城镇人口的16%。

上图为中美建筑面积的增长情况，可以看出两国建筑规模存在着巨大差异。如2011年至2014年，中国新增建筑面积为459亿平方英尺，人均33.8平方英尺；而美国在2003年至2006年期间新增了160亿平方英尺，人均约55平方英尺。数据表明，中国房地产市场的新增建筑总面积远大于美国，但人均建筑面积却小于美国。

虽然中美之间新增房产规模存着着较大差异，但仍有相似点：人均收入与住房供应增长之间存在着显著负相关性，在生产率较低的城市建造了更多的住房，这造成了生产率与就业之间的不匹配。造成这种建筑不当的原因可能是经济最弱的地方政府在促进新住房供应方面最为积极，将其当作促进经济增长的一种手段，而最富裕城市的地方政府则一直在放缓房地产发展。