重庆鱼嘴工业地产项目提案
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港城工业园区： 发展机电产品及其零部件生产 为龙头，轻工、生物制药等产 业为辅助。
茶园工业园区： 发展电子电器、制造业、机械 装备、印刷业、生物医药业、 纺织服装业。
巴南工业园区： 发展数码电子、LED、通讯制 造、节能环保、服务外包等新 兴产业。
重庆工业地产项目分布地图
重庆工业地产项目情况
区域Biblioteka Baidu
建筑面积 （万㎡）
28
100 9 12 21 8.6 10 10
37.4 7.6 30 85
容积 率
开发商
产品类型
面积段
开盘时间
销售价格
销售量（ 万㎡）
存量 （万㎡）
7.2米的
10000元
2
常青藤置业&重庆报 业集团
写字楼
30-4500㎡
2012.6
/㎡，4.2 米的
工业地产研究>>>工业地产发展史
产品发展趋势：
制造 车间式
厂房
G1、第一代工业地产——标准厂房＿ ＿ ＿
产研 一体式厂房
产学研公 园式办公
多功能公园 式办公
G2、第二代工业地产——产业园区＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿
G3、第三代工业地产——北京丰台总部基地＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿
G4、第四代工业地产——成都青羊总部基地 ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿
重庆鱼嘴工业地产项目 提案
2020年7月25日星期六
一切行动从问题入手
在运作一个地产项目之前，我们必须思考清楚以下核心问题
我们产品的价值？（风险、销售量价关系、销售计划）
我们的客户是谁？（来源、素描、需求）
我们任务如何保障？（项目定位、销售执行、推广执行
）
由谁来实现？（团队介绍、团队管理、保障机制）
•强化集约用地，积极盘活土 地 •鼓励产业结构优化升级 •鼓励向“多功能综合性产业 区”发展
03年至04年
圈地；整顿
05年至06年
放行；管理
07年后
综合；优化
重庆工业地产研究>>>重庆主城工业园区格局
现重庆市共规划 工业园区48个，其 主城区规划工业园区 有18个（两江新区 占据10席）。
重庆工业地产研究>>>重点园区发展特点
Life -生活
商务酒店、体育中心、街区商业 12+h生活方式
E Ecology –生态
中央景观、主题广场、绿色建筑
LEED认证
第
四
A Activity –主动
产品服务、企业服务、客户服务
I for I 主动服 务
代 工
D Developing –发展 多层厂房、高层办公、独栋办公
全生命周期
业 地
产
水土工业园区： 以2.5代产业为主的产业发展 规划，园区产业定位为重点发 展数据处理、电子信息、光伏 产业、生物医药服务外包、软
件研发及创意产业。
同兴工业园区： 加工贸易梯度转移重点承接地 示范园。重点打造LED及照明 、光伏、电子信息、仪器仪表 、软件及服务外包、高端装制 造等产业。
西永工业园区： 发展笔记本电脑、服务器、打 印机等电子产业链。
CONTENTS
目录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5
市场及竞品研究 项目本体研究
策略初判 营销攻略 上韬保障体系
PART1
市场及竞品研究
PART1.1 PART1.2 PART1.3 PART1.4 PART1.5
工业地产发展研究 重庆工业地产市场研究
工业产品配置标准 典型工业项目研究
竞品项目研究
PART1.1 工业地产发展研究
工业地产研究>>>工业地产定义
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的 建筑物和附属物。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载 体，以工业楼宇、工业厂房、物流仓库、高新技术研究与发展用房为主要开 发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。在我国 ，工业地产土地的产权年限为50年。
西彭工业园区： 发展铝业为主的产业链。
建桥工业园区： 发展先进制造业、新材料产业 、医药食品产业、电子信息产 业和现代物流业。
鱼复
龙兴工业园区： 突出战略性新兴产业和国家级 先进制造业平台功能，重点发 展汽车、高端装备、新材料、 节能环保、新一代信息产品等5 大核心产业。
空港工业园区： 发展汽车制造业，通信设备、 计算机及其他电子设备制造业 ，电线电缆、光缆及电工器材 制造业和金属加工机械制造业 为主导产业。
E Economy –经济
产业联动、信息共享、企业共赢
工业LEADER
G4
R Revolution –创新 领先规划、创新产品、品牌效应
专业精工造芯
工业地产研究>>>工业地产特点
政策主导性强、专业性强
➢ 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大； ➢ 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求
工业地产研究>>>工业地产发展史
G4体系：
商业 配套
商务 酒店
体育 中心
高绿化率
硬核
12+h生活方式
软核
低容积率 环保建材
LEED认证
G4
全生命周期
低能源损耗
软核
I for I 服务模式
硬核
管理中心
商务配套
贴心物管
领先规划 产品多样 产业集群 无忧办公
工业地产研究>>>工业地产发展史
G4详解：
L
农业园 区
建桥 工业园
鱼复工 业园
西永工 业园
茶园工 业园
项目名称
重庆C城
天安数码城 冠开两江国际企
业港 曙光汽车零部件
加工业园 楚商工业园 康田国际企业港 建新红树产业园 高通栖谷 千方E工园 港经创投工业园 耀凯合金 新天泽国际总部
城
占地面 积
（万㎡ ）
14
35 4.8
7.3
12 3.8 4.2 3 10.5 2.8 8 34
群；都将促使项目价值提升
PART1.2 重庆工业地产研究
重庆工业地产研究>>>重庆工业地产发展史
经济发展曲线
工业发展整编阶段
工业发展规范化 实施阶段
工业发展全面 推进阶段
工
业
发
设立开发区，以此名义“圈 地”，对土地使用进行综合
展 治理阶段
•土地市场化操作（招拍挂） •政府行政管理 •产业规划及引导
投资大、投资回收期长
➢ 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产 与商业地产；
区域性强
➢ 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地 产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。
项目增值性
➢ 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； ➢ 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业
茶园工业园区： 发展电子电器、制造业、机械 装备、印刷业、生物医药业、 纺织服装业。
巴南工业园区： 发展数码电子、LED、通讯制 造、节能环保、服务外包等新 兴产业。
重庆工业地产项目分布地图
重庆工业地产项目情况
区域Biblioteka Baidu
建筑面积 （万㎡）
28
100 9 12 21 8.6 10 10
37.4 7.6 30 85
容积 率
开发商
产品类型
面积段
开盘时间
销售价格
销售量（ 万㎡）
存量 （万㎡）
7.2米的
10000元
2
常青藤置业&重庆报 业集团
写字楼
30-4500㎡
2012.6
/㎡，4.2 米的
工业地产研究>>>工业地产发展史
产品发展趋势：
制造 车间式
厂房
G1、第一代工业地产——标准厂房＿ ＿ ＿
产研 一体式厂房
产学研公 园式办公
多功能公园 式办公
G2、第二代工业地产——产业园区＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿
G3、第三代工业地产——北京丰台总部基地＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿
G4、第四代工业地产——成都青羊总部基地 ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿ ＿
重庆鱼嘴工业地产项目 提案
2020年7月25日星期六
一切行动从问题入手
在运作一个地产项目之前，我们必须思考清楚以下核心问题
我们产品的价值？（风险、销售量价关系、销售计划）
我们的客户是谁？（来源、素描、需求）
我们任务如何保障？（项目定位、销售执行、推广执行
）
由谁来实现？（团队介绍、团队管理、保障机制）
•强化集约用地，积极盘活土 地 •鼓励产业结构优化升级 •鼓励向“多功能综合性产业 区”发展
03年至04年
圈地；整顿
05年至06年
放行；管理
07年后
综合；优化
重庆工业地产研究>>>重庆主城工业园区格局
现重庆市共规划 工业园区48个，其 主城区规划工业园区 有18个（两江新区 占据10席）。
重庆工业地产研究>>>重点园区发展特点
Life -生活
商务酒店、体育中心、街区商业 12+h生活方式
E Ecology –生态
中央景观、主题广场、绿色建筑
LEED认证
第
四
A Activity –主动
产品服务、企业服务、客户服务
I for I 主动服 务
代 工
D Developing –发展 多层厂房、高层办公、独栋办公
全生命周期
业 地
产
水土工业园区： 以2.5代产业为主的产业发展 规划，园区产业定位为重点发 展数据处理、电子信息、光伏 产业、生物医药服务外包、软
件研发及创意产业。
同兴工业园区： 加工贸易梯度转移重点承接地 示范园。重点打造LED及照明 、光伏、电子信息、仪器仪表 、软件及服务外包、高端装制 造等产业。
西永工业园区： 发展笔记本电脑、服务器、打 印机等电子产业链。
CONTENTS
目录
PART1 PART2 PART3 PART4 PART5
市场及竞品研究 项目本体研究
策略初判 营销攻略 上韬保障体系
PART1
市场及竞品研究
PART1.1 PART1.2 PART1.3 PART1.4 PART1.5
工业地产发展研究 重庆工业地产市场研究
工业产品配置标准 典型工业项目研究
竞品项目研究
PART1.1 工业地产发展研究
工业地产研究>>>工业地产定义
工业地产是指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及此类土地上的 建筑物和附属物。在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载 体，以工业楼宇、工业厂房、物流仓库、高新技术研究与发展用房为主要开 发对象，集投资、开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称。在我国 ，工业地产土地的产权年限为50年。
西彭工业园区： 发展铝业为主的产业链。
建桥工业园区： 发展先进制造业、新材料产业 、医药食品产业、电子信息产 业和现代物流业。
鱼复
龙兴工业园区： 突出战略性新兴产业和国家级 先进制造业平台功能，重点发 展汽车、高端装备、新材料、 节能环保、新一代信息产品等5 大核心产业。
空港工业园区： 发展汽车制造业，通信设备、 计算机及其他电子设备制造业 ，电线电缆、光缆及电工器材 制造业和金属加工机械制造业 为主导产业。
E Economy –经济
产业联动、信息共享、企业共赢
工业LEADER
G4
R Revolution –创新 领先规划、创新产品、品牌效应
专业精工造芯
工业地产研究>>>工业地产特点
政策主导性强、专业性强
➢ 工业地产受地方政府、经济、产业发展、政策等影响很大； ➢ 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产业发展需求及功能要求
工业地产研究>>>工业地产发展史
G4体系：
商业 配套
商务 酒店
体育 中心
高绿化率
硬核
12+h生活方式
软核
低容积率 环保建材
LEED认证
G4
全生命周期
低能源损耗
软核
I for I 服务模式
硬核
管理中心
商务配套
贴心物管
领先规划 产品多样 产业集群 无忧办公
工业地产研究>>>工业地产发展史
G4详解：
L
农业园 区
建桥 工业园
鱼复工 业园
西永工 业园
茶园工 业园
项目名称
重庆C城
天安数码城 冠开两江国际企
业港 曙光汽车零部件
加工业园 楚商工业园 康田国际企业港 建新红树产业园 高通栖谷 千方E工园 港经创投工业园 耀凯合金 新天泽国际总部
城
占地面 积
（万㎡ ）
14
35 4.8
7.3
12 3.8 4.2 3 10.5 2.8 8 34
群；都将促使项目价值提升
PART1.2 重庆工业地产研究
重庆工业地产研究>>>重庆工业地产发展史
经济发展曲线
工业发展整编阶段
工业发展规范化 实施阶段
工业发展全面 推进阶段
工
业
发
设立开发区，以此名义“圈 地”，对土地使用进行综合
展 治理阶段
•土地市场化操作（招拍挂） •政府行政管理 •产业规划及引导
投资大、投资回收期长
➢ 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产 与商业地产；
区域性强
➢ 由于工业发展具有很强的聚集效应，不同区域具有不同的主导产业，区域市场对工业地 产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。
项目增值性
➢ 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； ➢ 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业