公园地产价值挖掘分析

开发企业
九宫庙
占地面积
大渡口区九龙园红狮大道（巴国城旁） 中交集团重庆两山丽景置业有限公司 21.27万平方米
n重钢的搬迁刺激大渡口与九龙坡区房地产市场的崛起，近两 年金科、协信、渝高等重庆本地知名开发商纷纷进驻，中交集 团的地产处女作中交丽景也绽放于此地块。
总建筑面积 容积率 绿地率 物业类型
90.64万平方米 3.49 37.5% 高层、花园洋房、商业
案例分析
公园的打造不仅以赏景为主，更强调布置动态场所与景
西安大华公园世家 观，形成参与性较强的公园功能区域
公园规划特点
►东、西两大公园构成社区主要景观园林； ►公园内部由中央水景、植被、树木、休闲场所、 运动场所、连廊、假山等景观功能区构成； ►以公园为静景，公园内延伸出叶脉水系及台地、 植被为动景，相互融合、相互呼应； ►依靠地块南高北低地势落差打造坡地景观。
案例分析
公园资源的合理分配、开发节奏及功能设置是打造成功
西安大华公园世家 的关键因素
双公园资源打造
成功 因素
公园中动静结合的功能设置
资源的合理分配与开发节奏的配合
案例分析 成都中海国际社区
成都三环外，规模级水岸公园居住社区
区位 开发商
规模 产品形态 容积率/绿化率
高新区 羊西线蜀西路399号 中海信和(成都)物业发展有限公司 占地:132.4万平米，建面:120万平米
华润打造东湖公园对翡翠城的价值并不局限于项目自身
成都华润翡翠城 ，更重要的是可以持续提升区域同类项目及区域的价值
华润翡翠城房价（均价）走势
在相似时段具
有同样的价格
摩玛城房价（均价）走势
上行走势
价值
第二层面： 持续并巩固价值
第二层面：
公园资源向城市开放
提升区域项目价值
第一层面： 公园资源向区域开放
提升项目价值
案例分析
双公园的概念对项目的销售，起到了强有力的支撑，尤
西安大华公园世家 其是在市场出现“拐点”时，更是销售保障砝码
户型 2居 3居 共计
面积区间
大华曲江公园世家普通住宅销售表 成交均价 推售套数 套数比 推售面积
面积比
成交套数
剩余套数
90-92
4377
42
43%
3815
55%
42
0
137-138、143
1组团 2组团
高层
商
洋房
业
公寓
高层
7.4万方休闲主题商业，吃喝玩乐 尽享其中
爱情公园
项目自身商业配套首创公园商业模式，
集休闲、娱乐、服务、购物为一体。7.4万方
休闲主题商业中，其中1.5万方集中式商业包
括7千余方超市，2万余方特色商业布局。项
目以两大主题休闲公园为纽带，将整个商业
中心融入公园中。
案例分析 重庆中交丽景
A
B
低密社区
C E
F
➢地块价值：位于区域边缘，与生态资源 价值点有一定距离，地块价值较高 ➢产品排布：小高层
生态资源－体育公园
C
➢地块价值：位于整个区域核心，距离生 态资源距离最近，地块价值高 ➢产品排布：别墅（双拼、叠拼、联排）
D
➢地块价值：位于整个区域边缘，西侧邻 路，与生态资源有一定距离，利于树立 形象 ➢产品排布：多层
43074200
4000 3800
2008年11月 2008年12月 2009年1月 2009年2月 2009年3月 2009年4月
成交量
成交均价
n由于双公园概念的强力支撑，项目开盘 即取得了良好的销售效果，但由于整体 市场的波动，到09年第一季度出现“拐 点”，同时双公园亦基本完成建设，为 项目的销售增添的重要的砝码；
案例分析
围绕体育公园为核心发力点，通过打造运动休闲项目，
成都中海国际社区 实现无形价值有形化
c
体育公园
b
a
项目核心竞争力：
n 以不可复制的生态资源作为项目突破点，通 过生态、休闲氛围的营造实现突围
n 围绕公园建设有吸引力的体验设施，打造核 心价值区
n 道路与公园的关联，实现资源共享
围绕森林公园建设有吸引力的体验设施，打造核 心价值区： n与两河森林公园联系紧密的200亩滨河体育公园
n华润一年多时间的精心打造，一座生态性、休闲性有 机统一，同时具有文化传播、亲水、健康、休闲、娱乐、 生态教育等功能的东湖公园开放式全情呈现； n公园总面积达420亩，其中湖面面积185亩，是成都目 前最大的水体公园；
开放式的生态公园，拉近项目与人的距离，开放的公共空间使项目 与城市融为一体
案例分析
n城市生态资源稀缺
性显现，利用程度加 大，功能增加 n对区域增值强烈， 但对城市增值较弱 n实现形式：游憩设 施、住宅、社区餐饮
n将生态资源和某项
主题相结合，公共 设施较多，功能复 合 n对区域和城市增值 有较大的作用 n实现形式：主题公 共设施、公共休闲 活动空间
n生态价值、城市价
值和文化价值结合， 功能和形态多元化 n对区域和城市增值 效应显著，成为城市 名片 n实现形式：多样的 城市型载体，综合的 休闲元素
n生态公园为依托，体育公 园为打造核心
对项目价值的提升：
•营销价值 •居住价值 •商业价值
►无形的生态与运动休闲价 值有形化
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案例分析
重庆中交丽景
迎 宾 大 火炬大道
道 巴国城 翼
龙
本案 路
位于房地产快速发展区域，城市近郊中档楼盘
杨家坪
步行街
北
大渡口 步行街
观音桥 基本信息
沙坪坝
解放碑
地理位置
中交丽景 杨家坪南坪
单体型开发模式
居住型开发模式
主题型开发模式
复合型地产公园模式
案例选择 案例选择依据
四种开发模式特点解析
本项目具有的部分特点解析
– 单体型开发模式：住宅与公园相互独立，不具 有空间或功能上的联系，公园仅作为卖点使用
– 城市边缘区位
– 居住型开发模式：住宅与公园有一定的私密性 联系，同时具有一定的休闲功能，但不具有开 放式的形态，辐射能力较弱
4269
56
57%
3077
45%
41
15
——
——
98
100%
6892
100%
83
15
08年11月至09年4月成交量及成交均价走势
4000 3000 2000 1000
0
3108
4819
3484
5000 4800
4345
1735 4254
4284 138
17484517
240
双公园基本完成
4600 4400
案例分析 重庆中交丽景
中交丽景借助项目周边及区域内公园的打造，成为西城 首个复合国际休闲生活城——浸润于公园里的社区
北
重钢搬迁，大渡口借势打造宜居
之城，在主城率先提出了1平方
西城新中心 重庆首席中央居住区
米住宅配套1平方米绿地的人居
公园之城
概念。
大渡口区打造公园之城，共建42 个公园，2012年实现森林覆盖率 38%，绿地率40%。
目录
案例选择 案例分析 可借鉴点
案例分析 成都华润翡翠城
虽位于城市近郊，但利用公园等自然资源，营造城市 级高端生态大盘形象
华润.翡翠城
区位 锦江区东湖，城市二环
基本 情况
分5期，总占地1245亩，总 建面积24万平米，总容积 率3.15；
产品为多层及小高层；
主力 户型
120平米三居
优劣 势
优势：千亩大盘，生态环 境好； 劣势：四周有部分旧房， 影响总体环境；楼盘完全 没有展示实景给客户；
案例分析
东西两个公园的平均分配，即保证了资源的合理分配，
西安大华公园世家 又平均了开发时间，开发节奏与资源紧密匹配
规划布局特点
►两大公园打造社区内部生态，公园景观完 美展示，成为重要卖点； ►丰富的资源打造形成特色公园景观； ►社区中心轴布置商业步行街； ►学校等公共配套规划在社区东西两端，平 均分配开发时间。 配套规划 ►会所：预设健身房、棋牌及私人会所； ►商业：12万平米商业步行街； ►教育：幼儿园，9年一贯制学校； ►休闲：东、西5万平米公园
高层、洋房、别墅等 1.55
配套
涉外医院、世界知名连锁酒店、大型商业、200亩生态体育 公园、国际双语幼儿园、中小学校
价格（均价） 开盘/入住时间
销售状况
9000－12000元/平米 05年11月末开盘 售罄
项目卖点
项目背靠城市中最大的6600亩两河森林公园，外接200亩滨 河体育公园，并近邻成都文脉之源清水河及摸底河水系
项目周边：彩云湖公园、翡翠公 园、巴国城公园、红狮公园、双 山中央公园、、大渡口公园 项目内部：帮助政府打造了两大 市政主题公园——爱情公园、运 动公园，共占地86亩
案例分析 重庆中交丽景
爱情公园和运动公园打造在一条景观轴上，并将商业点 缀其上，开放式公园为社区及社区商业带来了大量人气
运动公园
北
4组团 3组团
E ➢地块价值：位于整个区域的核心，与生 态资源一路之隔，地块价值高
➢产品排布：花园洋房、多层
F ➢地块价值：位于区域边缘，西侧邻路， 与生态资源无接触，地块价值较低
➢产品排布：小高层
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案例分析
以生态公园为依托，以体育公园为打造核心，充分体现
成都中海国际社区 运动与休闲性是项目价值提升的三个关键因素
a、高尔夫练习场 b、国际网球俱乐部 c、休闲、专业街区
高
新 核心价值区
西 区
两河森林公园
金牛支渠
土龙路
案例分析
体育公园不但包含运动功能，还加入商业配套元素，体
Biblioteka Baidu
成都中海国际社区 现城市休闲的特性，摆脱区域带来的束缚
n体育公园用地面积4.8万，内包含高尔夫练习场、国际网球 俱乐部和休闲专业街区；
n项目配套设施，通过持续投入，阶段性亮点引爆、配套设施 的升级逐步提升项目价值；
公园资源私有化
►东湖公园的呈现，不但提升了翡翠城的价值， 也为同区域项目创造了溢价能力
效力
案例分析 西安大华公园世家
西安三环外陌生区域，规模型公园居住区
项目区位：
n大华•曲江公园世家位于三环外，隶属曲江 新区东南部，西临少陵路，南接航天大道， 南望秦岭山脉，东邻杜陵万亩森林公园
项目指标：
n物业类型：高层、小高层、花园洋房、 n叠拼、联排别墅、独栋别墅 n占地面积：659333平米 n建筑面积：102万平米 n容积率：1.83 n绿化率：40% n总户数：8684户 n车位：3500个 n开盘时间：2008年11月8日
n各分期会所相对独立，并分 设于各区的中心地带，沿市政 路设为商业街，照顾到小区内 部及外部的商业需求
自然资源充分利用： 两河：府南河与沙河交汇处 一湖：185亩东湖 三公园：420亩东湖公园、200亩沙河公园、100亩府河公园
案例分析 华润将东湖公园景观资源与区域共享，面向城市开放420 成都华润翡翠城 亩城市生态资源，是其公园打造成功的最主要原因之一
n配套设施的打造：内城和外城规划理念的引入，配套商业分 布在外围区域，建立与城市的联系，内城打造私密居住区。
高尔夫球场
休闲专业街区
网球球场
案例分析
将公园资源与产品排布相结合，树立价值标杆，增加营
成都中海国际社区 销卖点与支撑点
D
B
A
➢地块价值：位于区域的边缘，北侧和东 侧均邻路，适合树立区域形象，地块价 值较高 ➢产品排布：高层
爱情公园以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹形成三大 主题，并与地势相结合，营造出步移景异的布局
北
爱情 公园
运动 公园
中交丽景景观设计由日本当代三大著名景观设计师之 一户田芳树设计，项目内规划了爱情/运动双主题公园， 结合项目地势，将水体、绿地、数目等交错布局，将建 筑浸润于公园中。
爱情公园——以花为凭、浪漫嘉年华、爱的华尔兹三大主 题布局，形成浪漫邂逅、二人世界、在水一方、世外桃源、 鹊桥相会、花好月圆、爱的誓言、甜蜜足迹等多个景观点， 看似简单，实则步移景异、柳暗花明，将城市、建筑和景 观完全融为一体，处处体现随性休闲与浪漫。
n背景： 1、城市二环线附近，区域不成熟 2、 区域有良好规划前景 3、项目有较强势的自然资源
案例分析
规划布局充分考虑了对各项资源的共享和整合，尤其注重
成都华润翡翠城 公园资源与社区的充分互动
n总体规划中，充分利用现有 的东湖公园及府河、沙河风景 并结合小区大小水体景观；
n每阶段皆设计便捷的步行道 或木栈桥，让居民能舒适地步 行到东湖公园及河畔公园；
公园地产价值挖掘分析
目录
案例选择 案例分析 可借鉴点
案例选择
【模式类型】：公园地产的开发分为四类模式
公园地产开发模式
对
区
域 的
单体型开发模式
带 n城市生态资源
动 作 用
的最初级利用 n功能形态单 一，对城市和区
域增值作用微弱
n实现形式：简
单游憩设施
居住型开发模式
主题型开发模式 复合型地产公园模式
– 主题型开发模式：住宅与公园具有开放式的联 系，具有部分主题或特色的公共休闲功能，辐 射能力较强
– 产品为中等档次住宅，产品形式为 高层
– 公园需要为住宅提供增值服务
– 复合型地产公园模式：将城市中各种资源进行 整合，形成多元的公园形态，住宅甚至会成为 附庸，借助公园来提升价值
匹配
根据开发模式与项目特点的分析，案例的寻找范围将集中在“居住型开发模式”与“主题型开发 模式”上，并在价值提升程度、成功关键要素及操作的难易程度上进行深入分析