【干货】一线房地产开发商：景观标准化体系趋势

一线房地产开发商：景观标准化体系趋势

房地产行业已经从过去的资源竞争，进入到产品竞争的阶段了。这两年，各家房企，在产品研发上面都下了不少功夫。

现在的买房客户最重视什么？

几家房企的统计共同的结果是：客户最重视的已经不是户型，而是小区内的公共空间，特别是社区内的景观。有公司做过统计，社区里70%的问题跟景观设计有直接或间接的关系。

一线开发商第一梯队的标杆房企，都对社区景观的打造非常重视。有多重视呢？举一个例子。

上海融创为了搞清楚自己设计的社区，到底是不是真的满足了客户的需求，就对已经入住的小区做了详细的调研，每个小时对小区的人流变化进行统计，并且形成了全天的人流量热力图。

△观测小区的人流量热力图

通过这个热力图，对社区里面的每个功能模块的使用频率、使用时长，都做了详细的分析。并以此为依据，对每一个景观模块的使用频率进行分级，对融创上海的标准化景观设计的8大模块，进行了一次全面的升级。

旭辉也是一样，他们也曾针对旗下16个交付项目，几百名旭辉业主做过总长达201小时的入户访谈，并对业主整个活动出行的动线进行了研究和升级，让业主在等电梯、车辆出入库等琐碎细节上浪费的时间大大降低。

通过持续的客户研究和研发投入，很多标杆房企，现在在社区景观方面的更新迭代速度越来越快，和一般房企的差距已经越拉越大。

那么，目前标杆房企已经把社区景观做到哪个程度？未来会往哪个方向继续升级？明源君认为，主要在4个方向：

①功能化：相较于以前那种纯观赏性的住宅景观，现在的思路更倾向于提供丰富的功能，满足客户健身、社交、亲子、会客等各种需求。

②场景化：对于微观的使用场景，都能够尽量去还原，例如，孩子在婴儿期的妈妈，和5岁孩子的妈妈，分别需要什么样的配套服务。

③智慧化：也就是如何通过技术手段，让社区变得更安全、更方便。智能化设施的升级也是一个趋势。

④服务化：景观不仅仅停留在硬件层面上，很多房企还开始和物业、客服结合，提供软性的社区服务。

⑤精细化：在大的功能模块下，一些小的人性化细节，也不断丰富，整个室外空间开始像室内一样，越来越精细化了。

功能化升级

社区景观的功能模块越来越多了

住宅景观，不再是单一的观赏型的自然还原，而是越来越重视使用功能。例如，融信就认为，秩序井然的绝美园林，虽然好看，但是那是“上帝的角度”，住户每天没有多少时间，单纯去欣赏园林的美。真正让住户舒适的，应该是从“人的角度”去设计的公共空间，能够满足人每天世俗的生活。

这就包括了社交、健康、亲子、发展兴趣爱好等等……

融创把这些需求归纳为，八大模块：童顽汇、社区会客厅、融乐汇、水乐园、运动汇、邻里见面汇、志趣社、萌宠汇、及活力环。

旭辉总结成为12个主题模块，还增加了艺术中心、社区书吧、活力市集、养老医疗等功能。

一、会客功能模块

针对会客功能，也开始针对具体的场景，出现细分。例如：1、半私密性围合廊亭

龙湖很多项目都会做一个半私密性围合廊亭，里面配有桌子、沙发、甚至还有蓝牙音箱。对于不方便带回家里，又相对比较重要的客人，能够提供一个比较正式的会客场所。

2、楼下景观会客厅

针对一些临时来访的客人，有时候主人不在家，或是送客到楼下，闲聊几句，这种轻型的会客需求其实也很常见。绿地理想家非常贴心在楼下入户处设置了景观会客厅，设置了休息座椅，客人来访，不用再站在楼下等。

二、健康功能模块

根据融创的专项问卷调研，发现不管是哪个年龄层，有97%的住户都希望在小区里面结识朋友。社交模块的功能，是目前各大房企重点打造的模块。

1、健康设施

旭辉CIFI-6产品，就创造性地引入了“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在里面活动。格子里的活动，在社区里行走的住户，乃至在楼上观景的业主，都可以看见，吸引大家去参与。

而且这些盒子有不同的功能，有一些就被打造成了健身房……

格子也可以是一个公共厨房，如下图所示：

格子还可以是共享儿童活动房、共享KTV、共享书柜、共享朗读亭……

每个格子都是3.6*3.6米，可以自由组合，2个盒子、3个盒子、4个盒子，实现不同的功能。

融创的最新升级方案里面，也在运动汇模块，将运动类型和可参与的年龄群都丰富了，加入活力健身仓、热血球场、健康跑道等场地。

下一步，融创还计划将空间和社区app联动，业主可以扫描健身仓二维码获取正确的健身指导视频，并可在平台上展示运动成果，随时随地打卡晒生活。这些景观功能模块，能够和融创这两年力推的社群思路，完美结合起来，真正把业主变成融创的粉丝。

万科的标准化景观手册里，也有很多的可选模块，例如篮球场、兵乓球桌、网球场、羽毛球场、健身房、瑜伽室、桌球室，分别对应不同类型的项目。

例如万科的某刚需项目，整体景观空间被消防通道和消防登高面切碎，完整性不高，限制性因素很多。很多这类项目的园林就种一些树，配备一些儿童游乐设施。

但是万科为了给景观功能赋能，就加入了社区慢跑步道。不管是刚需，还是改善，住宅的景观空间都在整体升级。

▲消防场地限制

三、社交功能模块

1、更多的凳子、更多的广场

以前很多高层业主之间从没说过话，很大的原因就是小区内缺乏充足、舒适、安全的社交环境。比如小区内除了道路，没有宽阔的广场或草坪，没有娱乐设施，甚至连凳子都很少见，业主自然也就倾向于闭门不出了。

有更多的广场和凳子，可以让人们更多在室外活动，有社区试验表明，类似的改造可以让人们的室外活动比之前增加几倍。

▲阳光大草坪

▲休闲平台

2、架空层利用，开放的主题空间

之前明源君说过，高层一定要做架空层。根据融创的调研数据，48%的客户愿意为了架空层，放弃0.8%的得房率。在架空层、灰空间等场景，可以为业主提供一个公共活动平台，而且是半室内的空间，下雨天也不受影响。

例如融创就把架空层打造成了阅读室，老人可以在这里下下棋，看看报纸。