商业房地产建筑设计要点研究
商业房地产建筑设计要点之我见
商业房地产建筑设计要点之我见【摘要】近年来，商业建筑与城市生活的连接日益紧密，人们对商业建筑设计的关注和要求也在不断提高。
本文从商业房地产建筑设计的特点出发，提出了设计中应循序的原则，并对其具体的设计要点进行了分析和说明。
【关键词】建筑设计；商业房地产1、商业房地产建筑设计的特点与强调居住功能和生产功能的住宅房地产、工业房地产等不同的是，商业地产包括餐饮、娱乐、批发、零售等多种功能形式，且在经营模式等方面也与其他地产项目有着显著的区别。
因此，商业房地产项目的设计也具有与其他建筑设计不同的特点和要求。
仅以商业地产的外观设计来说，就必须重视地产项目的商业化包装，在其形象设计中加入创意元素，使建筑成为与众不同的独特标志，发挥建筑设计的商业广告功能。
在进行经营行为的同时，商业建筑本身也是一种商品，因此其必须依靠现代设计手段和理念，以或时尚、或亲和的建筑形象，获得大众的认可，最终获得消费的实现。
随着我国经济的飞跃式发展和第三产业规模的逐步扩大，近年来，商业建筑与城市生活的连接更加紧密，人们对商业建筑设计形式的关注程度也在提高。
在这一背景下，建筑设计师必须认清设计环节在新时期商业地产项目运作中的地位和作用。
首先，建筑设计师应从项目整体规划开始，从消费者行为心理与品牌资源效益等角度对设计过程加以引导和修正，为地产项目的成本运作、经营模式和价值分析提供科学、可靠的分析。
并本着土地价值和项目利润最大化的原则，与专业开发团队积极配合，确保项目的成功增值。
设计中，应参考国家《饮食建筑设计规范》、《商店建筑设计规范》等标准进行设计，并严格依照《高层民用建筑设计防火规范》等条款的规定，实现地产项目的安全性和可持续性。
2、商业房地产的设计原则商业房地产项目的设计核心，是强调人的参与，也就是顾客的行为心理在不同角度、不同位置对建筑设计的不同感受。
为使建筑形象真正获得顾客的喜爱和接受，设计师不仅要在建筑的立面结构等外部空间中体现趣味性与独特性，还必须综合考量建筑内部空间布置、内外部交通联系、实际功能，以及安全性和便捷性等因素，使顾客乐于进入建筑，并在其内部中舒适、愉悦地进行消费活动。
X商业地产项目可行性研究报告
乌海市XX房地产开发有限责任公司XX商业建设项目（1）申请报告二〇一〇年十月编制人员编制负责人：参加编制人员：项目审定：目录第一章申报单位及项目概况...................................................................................................... i v1.1 项目申报单位概况........................................................................................................ i v1.2 项目概况........................................................................................................................ i v 第二章发展规划、产业政策和行业准入分析....................................................................... x xii2.1 发展规划分析............................................................................................................... x xii2.2 产业政策分析............................................................................................................. x xii2.3 行业准入分析 (xxiii)第三章资源开发及综合利用分析.......................................................................................... x xvi3.1 资源开发方案............................................................................................................ x xvi3.2 资源利用方案........................................................................................................... x xvii3.3 资源节约措施........................................................................................................... x xvii 第四章节能方案分析.............................................................................................................. x xix4.1 能耗状况和能耗指标分析........................................................................................ x xix4.2 节能措施和节能效果分析......................................................................................... x xx 第五章项目选址及用地方案................................................................................................ x xxiv5.1 场址现状.................................................................................................................. x xxiv5.2 场址条件.................................................................................................................. x xxiv 第六章环保和生态影响分析................................................................................................ x xxvi6.1 环境和生态现状...................................................................................................... x xxvi6.2 生态环境影响分析................................................................................................. x xxvii6.3 生态环境保护措施 (xxxviii)第七章项目进度安排.................................................................................................................. x l 第八章经济影响分析................................................................................................................. x li8.1 经济评价说明............................................................................................................... x li8.2 销售价格估算............................................................................................................... x li8.3 销售进度....................................................................................................................... x li8.4 税费............................................................................................................................. xlii8.5 税金及附加费............................................................................................................. xlii8.6 总成本估算................................................................................................................. xlii8.7 盈利能力分析............................................................................................................. xlii8.8 敏感性分析................................................................................................................ xliii第一章申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况乌海市XX房地产开发有限责任公司成立于2007年6月，注册资金800万元。
商业房地产市场调研内容及调研方法
调研内容及调研方法：一、宏观经济分析及预测二、房地产市场现状及预测、商业物业研究1、调查目的：了解当前及未来的产业及城市开展规划对工程开发的影响方向和程度2、调查内容：1）总体规划〔XXXX-XXXX〕2）道路交通规划建设情况3）产业结构及分布情况4）经济开展规划5）城市开展规划6）产业结构及分布情况7）已经出让的土地开发方案8）建设用地出让方案9）房地产总体建设与销售情况10）已经批准立项的房地产建设根本情况11）工程周边开展规划及其影响12）工程片区地上建筑物分布情况3、调查方法：文献调查：网络、报刊杂志、相关文本资料等4、资料来源：工程片区法定图那么、相关政府文件、法律法规以及相关图书资料等三、市典型楼盘研究1、调查目的：调查分析典型楼盘的客户构成和来源、工程开发过程、目标市场定位、产品特点、营销策略、效果评估2、调查对象：具体调查对象需与委托方协商确定。
3、调查方法：售楼现场观察+文献研究+专家深度访谈+方案购置者个别访谈4、专家访谈对象：参与上述典型楼盘的调研、筹划、设计、销售/代理、工程管理、广告等相关工作机构部门经理以上职务的专业人士5、研究内容1）各楼盘概况〔区位、环境、规模、开发商背景等〕2）开发该楼盘动机3）购置〔租用〕者特征及结构4）目标市场定位、产品定位、形象定位5）工程规划设计特点〔面积大小、功能配置、建筑细部、各类户型的平面布局等〕6）宣传推广策略与方法四、消费者定量调查1、调查目的：寻找有兴趣、有能力购置〔租用〕东方银座广场工程产品的消费群，描述其个人〔企业〕社会经济特征、媒体接触习惯、生活方式、购置动机和目的、价格预期、品牌价值。
2、调查方法：非概率抽样的各种面谈访问方式3、调查区域：4、抽样方法：非概率方便抽样5、样本配额：具体见附表参照选择地点如下：〔根据城市实际情况来定〕7、访谈甄别对象：以工程概念卡严格过滤选择访问对象1）对工程概念是否有兴趣2）对工程概念感兴趣条件3）购置〔租用〕可能程度4）满足其他常规过滤条件8、主要访谈内容：1）对工程概念感兴趣的原因2）对工程产品的使用态度3）购置可能性4）价格预测5）地产商品牌对工程的影响程度6）产品需求根本意向〔面积、户型、功能〕7）影响消费者行为的因素—个人和社会特征〔文化程度、职业、职务、收入、性别、年龄、婚姻状况、家庭结构、居住形式〕8）影响消费者行为的因素—企业和社会特征9）影响消费者行为的因素-媒体特征〔主要媒体接触习惯、接触频率、主要媒体类型与名称、最喜欢的节目类型〕10）影响消费者行为的因素-生活方式〔态度、价值观、消费观、兴趣、时间支配方式、观点、个性和自我〔企业〕观念〕六、潜在客户座谈会：1、调查目的：在第一阶段调查结果的根底上，深入了解目标客户组合中各细分群体的产品态度和心理需求，以及对工程的规划设计建议和消费障碍，分析工程产品组合比例和产品功能设计要点。
房产建设项目可行性研究报告
房产建设项目可行性研究报告一、项目背景随着城市化进程的加快和人口增长，住房需求不断增加。
因此，房地产行业成为当前国内发展最快的行业之一，房地产项目投资风险相对较小，回报相对稳定。
在这种情况下，我们通过对房产建设项目的可行性研究，以规避投资风险，提高项目效益。
二、项目概述房地产建设项目是指开发商购买土地或对现有建筑进行改建、扩建、装修等，将其变成适合居住、商业或工业用途的建筑物，同时高效运营并获得可观的投资回报率。
本文研究的是一项商业写字楼的建设项目。
根据市场调查，商业写字楼的需求量较大，而供给较少，因此具有很高的投资价值。
此项目将建设于城市中心商业区，总建筑面积约为20万平方米，包含7层写字楼和2层地下停车场。
三、市场分析1. 市场需求根据行业报告，商业写字楼是近年来市场需求量较大的房地产项目之一。
由于处于商业区，商业写字楼的租赁收益率相对较高，运营相对稳定。
同时，随着科技进步和工作方式的改变，越来越多的行业开始采取远程办公、弹性工作等灵活工作方式，对于便利、高效、舒适的写字楼的需求也越来越大。
2. 现有供给根据市场调查，目前商业写字楼的供给量相对较少，多以二三线城市为主。
由于地理位置等原因，一线城市的商业写字楼供给明显不足。
加之一线城市的房价较高，市场价格稳定，难以进入，因此商业写字楼项目具有相对较高的投资价值。
3. 投资回报率商业写字楼的运营成本相对较低，而同时租金收益较高，因此具有较高的投资回报率。
根据市场调查和历史数据，商业写字楼的平均年化投资回报率达到6%以上。
四、技术可行性1. 土地资源本项目选址于城市商业区，具有良好的地理位置和便利的自然条件。
据市政部门公布的数据，所选用的土地资源为商业建筑用地，且符合相关的建设规范和要求。
2. 建筑设计本项目的建筑设计风格符合当地的建筑风格，并且结构合理、布局合理。
建筑设计符合相关建设规范和标准，以及各项安全规范。
3. 设备和材料项目选用的设备和材料符合相关标准和质量要求，且保证了项目的长期稳定与可靠性。
房地产开发主要节点及工作要点-
房地产开发主要节点及工作要点一、前期准备1.1 项目策划在房地产开发过程中，项目策划是至关重要的一步。
项目策划的目的是为了确保项目合法性、可行性和可持续性，并且具备较高的商业价值。
1.1.1 项目定位项目定位是指在市场中明确该项目的地位和目标受众，提前了解项目所处的市场竞争环境，了解市场需求和消费能力等，为项目后续的设计、销售、品牌提升等一系列工作提供重要依据。
1.1.2 项目规划项目规划是指对项目进行整体规划和布局，确定项目的建筑风格、建筑类型、建筑构造、建筑密度等。
项目规划应该兼顾物业和人居环境，并且综合考虑项目周边的自然生态环境、物流交通、公共设施设备等。
1.1.3 项目立项项目立项是指确定项目的计划，制定项目时间表、预算、收益等，并通过公司内部调研和合适的市场研究方法来形成切实可行的立项方案，并获得公司领导层的同意。
1.2. 土地购置选定土地后，需进行土地出让合同签订，在一定的时间内缴纳出让金，并在规定时间内办理土地使用权证。
土地购置的要点包括：1.2.1 土地使用性质土地使用性质是指土地的用途分类，必须符合所在城市的规划，标识为住宅用地、商业用地、工业用地、公共设施用地等。
1.2.2 地块成本地块成本是指土地出让价款的总额，包括地价、配套设施建设费、开发费用、税费等。
1.2.3 地块位置地块位置应符合市场需求，并且要符合当地政策规定。
2.1 建筑设计为满足项目投资人、法律法规及市场需求的要求，建筑设计应该根据项目定位和规划，综合考虑周边环境、建筑地点以及物业定位等，制定出合理的建筑设计方案，满足业主需求和市场需求。
2.2 工程设计工程设计是指根据建筑设计，对建筑结构、机电安装、消防管道等进行设计，并制定出详细的施工图纸。
工程设计需要考虑安全、可靠、经济、合理等因素。
三、项目施工3.1 工程施工工程施工包括各种建筑、装修、设备安装等工程的施工全过程。
建筑工程施工前需要进行环境评测、工程定位、材料选购、设备采购等前期准备，并严格监控施工进程、质量和安全等问题。
房地产商业街及住宅项目可行性研究报告
房地产商业街及住宅项目可行性研究报告1、项目的基本情况1.1项目概况1.1.1 历史背景xxx地处黄土高原,位于黄河上游XXXX中部干旱地区,全区四周环山,境内丘陵起伏,沟壑纵横,形成一个山间盆地,盆地地势较为平坦.xxx 现辖靖远、xx、xx三县，xx、平川两区，总面积2.11万平方公里，其中xx区1372平方公里，平川区2106.3公里。
xxx是XXXX省中部经济区的重要组成部分，是国家重要的原材料生产工业基地和能源基地，是一座具有高原丘陵特色的城市。
xx 区是xxx政府所在地，位于省会兰州市东北方向，xxx西部距兰州市70公里。
xxx是远古文明的发祥地之一，是丝绸之路的咽喉要道。
xx 经过四十年的发展，已经建设成为一个以有色金属工业为主，化工、煤炭、建材、纺织、加工工业协调发展的新型XXXX市。
随着国家建设重点的西移，为了加快全省开放步伐，尽快缩小内地与沿海发展速度的差距，XXXX省把xxx列为省重点发展的五个经济城市之一。
xxx是随着矿业和工业建设而兴起的中心城市，是距离兰州最近、最大的城市。
经规划的xxx将建成国家重要的有色金属工业基地，XXXX省重要的能源、化工、建材工业基地，以有色金属、化工和农副产品加工为主的环境优美、功能完善的综合性城市。
历经四十余年的建设，xxx已经具有较雄厚的工业基础，xx区初步具备中等城市的一些功能。
西部大开发，给xxx的发展带来了新的生机，随着国家扶持中西部地区优先发展政策的实施，xxx不断地完善对外开放的政策，积极改善投资环境，实施打开城门、破除封闭、广纳四海朋友的方略，同时积极进行西城区的建设，xxx的城市建设和经济发展等都将面临着广阔的发展前景。
本项目就是在这样的历史背景下提出来的。
1.1.2项目位置xxx现代文化商业街及住宅项目地处xxxxx区经济开发区（西区），位于西陇海兰新经济带兰白经济核心区和xx政治、经济和文化中心。
项目与市博物馆、图书馆、科技馆和人民广场隔街相望。
（可研报告）建筑类可研报告评审重点分析
建筑类政府投资项目可行性研究报告评审的要点分析建筑类政府投资项目是政府投资的一个重要内容，针对此类政府投资项目的特点，特就其可行性研究报告评审的要点进行简要的分析。
一、评审的总体要求：1、首先认真审核可行性研究报告中反映的各项情况是否属实；2、分析项目可行性研究报告中各项指标计算是否正确，包括各种参数、基础数据、定额费率的选取；3、国家和社会等方面综合分析和判断工程项目的经济效益和社会效益；4、分析和判断项目可行性研究的可靠性、真实性和客观性，最终提出项目建设是“可行的”、“基本可行的”、“不可行的”或“暂缓建设”的结论性意见。
二、建筑类政府投资项目评审要点：（一）必要性的评审：1、是否对项目建设的实际需求进行了调查和分析论证；2、是否对项目相关的规划目标进行了分析评价；3、是否从社会经济发展战略规划的角度，对项目目标功能定位进行了分析论证。
（二）场址选择的评审评审可研报告是否在项目建议书提出的场址初选方案基础上，进一步落实了各项建设条件，并加以分析论证，确定用地面积和界限。
主要需评审的建设条件有：1、项目是否通过规划、国土、环评等预审；2、场址所在地和周边环境对拟建项目性质、规模是否适当；3、场址自然条件，包括地形、地貌、地震设防等级、水文地质、气象条件等是否适合于本项目建设；4、城市基础设施条件包括供排水、供电、供气、供热、通讯、交通等是否能满足本项目需要；5、地上建筑的动迁情况是否影响项目建设；6、地上古迹、地下文物、资源、矿产等情况是否影响拟建项目建设及处理方案（三）建设规模的评审根据政府对项目立项批复的建设总目标、功能定位和建设规模的控制数，依据有关规范、规定指标或参考实践经验测算、论证可研报告提出的建设规模，即总建筑面积及其总体框架是否科学合理。
评审总体框架包含的各组成子项，或各功能板块、各功能区的划分和整合是否合理并成为有机整体。
评审可研报告按各部分功能用房分类测算相互适应的分项建筑面积是否合理，例如，行政办公楼，含办公用房（办公和办公铺助用房）、特殊业务用房、设备用房、附属用房、警卫用房、人防等分别列出所需建筑面积。
商业房地产建筑设计要点
中国科技期刊数据库 工业C2015年9期 273商业房地产建筑设计要点汤维冰沈阳华润置地紫云府房地产有限公司，辽宁 沈阳 110001摘要：文章首先简述了商业房地产建筑发展近况以及设计的理念，然后分析了商业房地产建筑具体设计，最后重点探讨了商业房地产建筑的设计原则。
关键词：商业；房地产；建筑设计 中图分类号：F293.3;TU201 文献标识码：A 文章编号：1671-5810(2015)09-0273-011 商业房地产建筑发展近况以及设计的理念1.1 商业设计的理念近年来，随着我们经济的快速发展，为人们追求高品质的生活奠定了基础，衣食住行，无处不体现着对生活质量的追求，现在的商业设计也不例外，它已经不单单是购物的地方，更是对一种生活理念的诠释。
正如国际购物中心协会对生活方式购物中心的定义：“位于密度较高的住宅区域，迎合本商圈中消费顾客对零售的需求及对休闲方式的追求，具有露天开放及良好环境的特征。
主要有高端的全国性连锁专卖店，或以时装为主的百货主力店，多业态集合，以休闲为目的，包括餐饮、娱乐、书店、影院等设施，通过环境、建筑及装饰的风格营造出别致的休闲消费场所。
”但这并不能代表其它的商业设计所要遵循的理念，例如住宅小区的设计，现在的小区周边不仅有配套的生活设施，更有满足人们精神生活的娱乐设施，换句话说，商业除了为购物消费服务，同时也体现了多种生活方式。
1.2 商业房地产建筑发展近况在我国的早期，商业空间划分为营业、仓储，以及辅助等几个部分，这种形式把顾客流动空间以及售货空间严格地进行区分开来，这也是一种封闭的购物售货模式。
伴随着人们的生活方式的不断变化，购物质量的提高，以及随着科学技术的发展，新技术的不断提高，这种原始的构物模式，已经无法满足人的消费心理了。
于是便出现了一些顾客流动空间及营业员工作空间的相融和渗透，由此涌现了新的空间概念，并且逐渐的体现出了以人为本的经营模式以及经营思想。
1.3 商业房地产建筑的结构设计商业房地产建筑结构设计决定着工程的成败与否，建筑物结构是建筑物安全的可靠保证，不同种类的建筑因其自身使用功能的不同，具有不同的结构特点。
某房地产项目设计要点
某房地产项目设计要点某房地产项目设计要点随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场日渐火爆。
在这样的环境下，房地产开发商需要不断推陈出新，以吸引更多的消费者。
然而，在设计新项目时，开发商需要考虑的因素非常多，因此本文将讨论某房地产项目的设计要点。
一、地理位置与区域特点房地产项目的地理位置与区域特点是影响房价和市场需求的关键因素。
因此，在设计新项目时，开发商应该谨慎选择场地，并考虑周围的交通、教育和商业设施等。
另外，不同地区的人文环境和文化特色也对项目的定位和市场营销产生重要影响。
二、建筑风格与造型房地产项目的建筑风格与造型是决定项目吸引力的重要因素。
开发商应该根据地域文化和市场需求选择合适的建筑风格，同时注重空间设计和建筑技术，以提高建筑品质和市场竞争力。
三、功能布局与户型设计房地产项目的功能布局和户型设计是影响购房者购买决策的重要因素。
开发商应该根据市场需求和消费者的生活方式，合理规划功能布局，并设计出合适的户型，以提高空间利用率和居住舒适度。
四、设施配套与软硬装设计房地产项目的设施配套和软硬装设计是影响购房者心理期望和生活品质的重要因素。
开发商应该根据市场需求和消费者的生活需求，规划完善的配套设施，并设计出个性化的软硬装，以增加项目的品质和售价。
五、社区文化与服务房地产项目的社区文化和服务是决定居住环境和社区生活质量的关键因素。
开发商应该注重社区文化的建设和服务质量的提高，建立完善的社区服务体系，以提高居民的生活品质和社交体验。
六、绿化与环保房地产项目的绿化和环保是决定居住环境和社区形象的重要因素。
开发商应该注重绿化规划和环保措施的实施，减少对环境的污染和负担，以提高社区形象和居住环境的品质。
七、安全和管理房地产项目的安全和管理是保障购房者利益和社区安全的重要因素。
开发商应该注重物业管理和配套安保措施的实施，提供安全可靠的住宅和便利的社区服务，以增加用户的信任感和满意度。
综上所述，房地产项目设计是一项复杂而又细致的工程，需要开发商在选址、建筑、环境和设施等方面进行深度思考，以提高项目的价值和市场竞争力。
某商业地产建筑设计规范要求
某商业地产建筑设计标准要求1. 引言本文档旨在规定某商业地产建筑设计的标准要求，确保建筑工程的平安性、可持续性和可用性。
本标准适用于商业地产建筑设计的各个方面，包括建筑结构、材料选择、空调、照明、消防、排水等。
2. 建筑结构2.1 确保建筑结构设计符合国家相关标准和标准要求，包括建筑物的耐力、稳定性和抗震能力。
2.2 采用适当的结构材料，确保其强度和持久性，并符合环保要求。
建议使用钢筋混凝土结构，防止使用过多的有害物质。
2.3 在设计过程中考虑建筑物的功能需求和布局，合理分配各个功能区域，并满足相关法规和标准的要求。
3. 材料选择3.1 选择符合环保要求的建筑材料，尽量减少对环境的不良影响。
3.2 确保建筑材料的耐久性和可维护性，减少维修和更换的频率。
3.3 考虑建筑材料的平安性，特别是防火性能和防水性能。
4. 空调系统4.1 确保空调系统设计满足建筑物内部的温湿度要求。
4.2 选择能源效率高的空调设备，减少能源消耗并降低对环境的影响。
4.3 设计合理的空调系统布局，保证空气流通性和舒适度，同时防止冷风直吹。
5.1 照明设计应充分考虑建筑物内部各个区域的功能需求，并保证充分的照明亮度。
5.2 选择节能型的照明设备，如LED灯具，并进行合理的照明布局，以降低能源消耗。
5.3 考虑自然采光的设计，在适宜的位置设置窗户或天窗，以减少照明的使用。
6.1 确保建筑物具备良好的消防设施，包括火灾报警系统、消防栓、灭火器等。
6.2 设计合理的逃生通道和疏散设施，以确保在紧急情况下人员的平安撤离。
6.3 考虑建筑材料的防火性能和阻燃性能，减少火灾发生的可能性。
7. 排水系统7.1 确保建筑物内部的排水系统满足相关标准和法规的要求，包括防水和排水设备的安装和设计。
7.2 选择适宜的排水材料和设备，确保排水系统的良好运行和维护。
7.3 考虑建筑物周围的雨水排放问题，合理规划雨水收集和排放设施。
8. 结论本文档对某商业地产建筑设计的标准要求进行了详细阐述，包括建筑结构、材料选择、空调、照明、消防和排水等方面。
房地产项目可行性研究报告案例 案例范本
房地产项目可行性研究报告案例案例范本一、项目名称某地区某小区开发项目可行性研究报告二、项目背景该小区位于某地区的中心位置，周边交通便利，商业配套完善，居住环境舒适，是该地区的热门居住区域。
目前该小区仍有一定的土地未开发，为了满足市场需求，该项目拟进行房地产开发。
三、项目概述该项目拟建住宅楼一栋，总建筑面积为12000平方米，占地面积为3000平方米，建筑高度为6层。
项目包括住宅、商业、停车场等配套设施。
四、市场分析1.市场需求分析该地区属于市中心区域，居住环境优美，商业配套完善，交通便利，吸引了大量的居民。
据调查，该地区的住宅供不应求，市场需求旺盛。
2.竞争分析该地区已有多家房地产开发商在进行开发项目，竞争较为激烈。
但由于该小区地理位置优越，居住环境舒适，商业配套完善，竞争优势明显。
五、技术分析1.设计方案本项目设计方案为住宅楼一栋，总建筑面积为12000平方米，占地面积为3000平方米，建筑高度为6层。
该设计方案符合当地规划要求，同时也满足市场需求。
2.施工方案本项目施工方案采用标准化施工，保证施工质量，同时也缩短了工期，节约了成本。
六、财务分析1.投资总额本项目总投资额为6000万元，其中建筑工程投资为5000万元，土地使用权出让金为1000万元。
2.资金筹措本项目资金筹措主要通过银行贷款、自筹资金等方式。
3.收益分析本项目预计销售价格为每平方米2.5万元，预计销售期为18个月。
根据市场需求和竞争分析，预计销售面积为8000平方米，预计总收益为2亿元。
4.成本分析本项目的建筑工程投资为5000万元，土地使用权出让金为1000万元，其他费用为500万元，预计总成本为6500万元。
5.投资回报率本项目的预计投资回报率为30%，符合市场预期。
七、风险分析本项目的风险主要来自市场风险、资金风险和政策风险等方面。
为降低风险，本项目需要制定合理的市场营销策略，积极筹措资金，同时也需要密切关注政策变化。
八、结论和建议本项目的市场需求旺盛，竞争优势明显，设计方案和施工方案符合市场需求和规划要求，资金筹措可行，预计投资回报率高，是一个具有较高可行性的项目。
商业地产——商业业态组合研究
商业地产——商业业态组合研究商业地产是指商业性质的房地产，包括购物中心、写字楼、酒店、餐饮等商业用地和建筑物。
商业地产的发展与商业业态组合密不可分，商业业态组合是指在一个商业地产项目中，不同业态的组合及其相互配合与互动。
而商业业态组合的研究是为了提高商业地产项目的经营效益和吸引力，以满足消费者的多样化需求，同时也是商业地产开发者和投资者进行投资决策的重要参考。
商业地产项目的商业业态组合应根据项目的地理位置、人口密度、消费能力、消费习惯等因素进行决策，以确保最大程度地吸引消费者，提升项目的经营收益。
在商业业态组合研究中，以下几个方面需要考虑：1.目标人群定位：商业地产项目应明确自己的目标人群，并针对不同人群的消费需求选择适合的商业业态。
比如，青少年消费群体更加注重娱乐和休闲设施，因此在商业地产项目中加入儿童游乐场、电影院等娱乐设施可以吸引更多的青少年消费者。
2.业态互补和协同：商业地产项目中的不同业态之间应具有互补和协同效应，使得消费者可以在一个地方满足多种需求。
比如，在购物中心中设立餐饮区域可以为购物者提供餐饮服务，使得他们能够更方便地在购物之余就餐。
3.营造良好的消费环境：商业地产项目的商业业态组合应注重营造良好的消费环境，使消费者愿意到此消费和停留。
为此，商业地产项目需要注意综合布局、人流引导、停车服务等方面的规划设计，以确保消费者的便利性和舒适性。
4.不断创新和更新：商业业态组合不能停留在过去，在市场需求不断变化的背景下，商业地产项目应不断进行创新和更新。
通过引入新的商业业态和新的消费方式，商业地产开发者可以吸引更多的消费者，并提升项目的经营效益。
商业业态组合的研究对于商业地产项目的成功经营至关重要。
只有通过合理的商业业态组合，商业地产项目才能吸引更多的消费者，提升经营效益。
因此，商业地产开发者和投资者需要在商业业态组合研究中谨慎选择，并根据市场需求和消费者的喜好进行不断调整和改进。
同时，商业地产项目也应注重与周边环境和其他商业地产项目的协同发展，以提高整体竞争力和吸引力。
知名地产建筑强排要点解析
知名地产建筑强排要点解析地产行业，尤其是建筑项目，真是个让人又爱又恨的话题！每当大家一谈到这些高大上的住宅区或商业楼盘，眼前仿佛就能浮现出那一栋栋气派的楼房、华丽的大厅，还有闪闪发光的落地窗。
可你知道吗？在这些项目背后，可不是那么简单的事儿，真要说起来，这个过程，既复杂又充满了挑战。
不信？你就听我慢慢道来。
强排这个概念，简直是地产项目的“顶梁柱”！它就是指，在建设一个高楼大厦的时候，必须要确保建筑物的排水系统能正常运行。
这事儿可不是小事，谁要是没处理好，等到下雨天，楼下淹了，你可就得头疼了。
所以，这个“强排”就是要确保排水系统在各种极端天气下都能保持正常工作，避免出现积水、堵塞的现象。
你说，这事儿是不是得小心谨慎？谁家不希望住进个不漏水、不积水的家呀，尤其是下雨季节，想想就害怕。
你别看这“强排”听起来有点生硬，它背后隐藏着一系列技术和工艺的巧妙组合，真是看不见的“功臣”。
搞不好，这个排水设计就决定了整个楼盘的舒适度和品质。
如果你想住进那种环境清爽，排水系统顺畅，水流不堵的地方，那就得好好研究这个“强排”了。
否则，雨水一多，地下室成了“游泳池”，你看，这麻烦可大了！不过，想做到这一点可不是一蹴而就的事。
得考虑到地理环境，看看这里是山高水远，还是临海靠近河流。
地形决定了排水系统的设计，所以设计师得根据不同的地形来做不同的布局。
有些地方水源丰富，要考虑的是如何排走地面上的水；而有些地方地势低洼，那就得小心地下水位。
想要让这个“强排”工作不出差错，真得是像“高考状元”一样，精心策划，不容马虎。
再说说这个排水管道的设计，听起来似乎有点无聊，但其实挺有意思的。
大家平时走在路上，看到那些各种各样的排水口、下水道，是不是都没怎么注意过？可你别小看这些不起眼的小家伙，它们可都是强排系统的一部分！从房屋的外部管道到地下的排水管，每一根管道、每一个转弯、每一个接头，都会影响到排水的效率。
如果设计得不够精细，水流一不顺畅，水就可能倒灌到室内，或者积聚在地下，想想就让人头大。
房地产户型设计要点
房地产户型设计要点户型需要策划表面上看，户型即建筑的室内空间间隔，需要考虑整体建筑结构、建筑承重及水、电、气、热、光纤等管网线路布置，因而是一个建筑技术问题，完全是建筑设计师的事。
其实不然。
户型是实现消费者居家生活的基本要素，是满足“舒适性”的首要前提，只有满足了消费者需求的技术才有意义，只有满足了消费者的户型才能确保项目销售畅旺，因此户型设计首先是市场问题，其次才是技术问题。
世界上没有最好的户型，只有最适合某一特定项目所指称的某一类别消费者的户型。
而要让户型能恰到好处地满足目标消费者的需求与潜在需求，不仅需要研究这一部分消费者的生活背景、消费心理、消费特征，而且需要充分考量项目所处的地理特征、景观环境、人文环境、项目的规划布局、小区内环境营造等一系列因素，让户型定位切合项目整体定位。
而这一切，显然不是设计所能解决的问题而只能是项目策划人的工作，设计师应该是在项目策划人对户型类别配置、每户内功能配置的详细任务书的指导下开展工作才能设计出真正的“好”户型。
户型策划的主要内容有以下几点：1、户型类别配置。
想吸引所有消费者的项目最终只能是所有消费者都吸引不到。
因此户型策划的首要工作即是根据项目所处区位及周边总体环境，结合目标消费者定位，确定项目是以立体户型为主还是以平面户型为主？是以三房二厅二卫以上大户型为主还是以二房二厅一卫以下小户为主？一房、二房、三房、四房、五房、复（跃层）式等分别应占多少比例？2、户型面积设定。
从目前的市场实况看，由于生活习惯、居住观念的不同，我国南北之间、东西之间消费者对户型面积的要求存在巨大差异。
香港人通常将70㎡做成三房而北方地区二房的面积也大多超过100㎡。
就是同一城市，不同类别的消费者对面积的要求也大相径庭：有的认为三房应在100㎡左右，有的希望三房能做到130㎡以上甚至170㎡；有的喜欢70㎡的二房，有的中意二房超过90㎡……那么具体到某一楼盘，每种户型类别的面积到底以多少为宜，显然需要精心策划。
房地产项目结构方案评审要点
房地产项目结构方案评审要点房地产项目结构方案评审要点房地产项目的结构方案是指开发商为实现项目开发而制定的项目构成和整合方案。
对于房地产项目而言，结构方案是非常重要的，因为它决定了一个项目的规模、布局、功能、造价、收益和风险等方面。
因此，在房地产项目结构方案评审过程中，有许多要点需要关注。
本文将重点介绍房地产项目结构方案评审的要点。
一、规划和设计要点对于房地产项目结构方案的规划和设计要点，主要从以下几个方面着手：1.项目的定位在编制方案之前，需要确定项目的定位，即开发商希望开发的是高端住宅、商业综合体还是其他类型的项目。
这个定位需要根据市场需求和土地资源来确定，这样才能确保项目在未来有可持续性发展的空间，同时也能够符合市场的需求。
2.项目的布局项目的布局是指项目内各功能区的位置和布局方式。
在评审方案时需要关注以下几个方面：一是各功能区的空间分布是否合理，是否符合项目定位和业态发展需要；二是各功能区之间是否有合理的联系和交流，是否有便利的出入口；三是在每个功能区中，各自设施是否充足，布局是否合理；四是各建筑物之间的距离是否足够，是否达到消防和安全要求。
3.建筑风格和造型建筑风格和造型是房地产项目外观形象的表现形式，需要考虑项目所处地理位置、功能定位，以及符合当地的建筑规划和风格。
在评审结构方案时需要关注以下方面：一是项目的外观造型是否能够彰显出特色，是否能够吸引目光；二是建筑高度、建筑比例、建筑体量等造型因素是否适度合理，是否符合当地的政策要求；三是立面材料、色彩、细部装饰等方面的细节设计是否注重人性化因素，是否对周边环境产生不良影响。
二、市场营销要点在房地产项目的结构方案评审中，需要重视市场营销要点。
其重要性在于制定一个好的销售方案是项目成功的关键元素。
1.项目业态在进行市场营销分析时，一个重要的因素是项目的业态。
包括住宅类、商业类、办公类等项目类别，每个项目类别的销售策略和市场分析都是不同的。
在评审结构方案时，需要针对项目所有业态进行分析，看看其是否符合当地市场需求和竞争情况。
探究商业经营和商业地产开发的结合机制
探究商业经营和商业地产开发的结合机制摘要：随着经济全球化的不断深入，商业经营和商业地产开发作为两个相互关联的领域，在实践中越来越紧密结合。
商业经营的成功与否往往依赖于合适的经营场所，而商业地产开发也需要合理的经营策略来保持长久的价值。
因此，研究商业经营和商业地产开发的结合机制对于推动经济发展至关重要。
本文将分析现有研究成果，提出新的结合机制，希望通过本研究，能够为相关领域提供有益的建议和指导。
关键词：商业经营；商业地产开发；结合机制；价值引言商业经营和商业地产开发是两个相互关联的领域。
商业经营涉及到企业的运营管理、市场营销等方面，而商业地产开发则涉及到房地产项目的规划、设计、建设等环节。
在实践中，商业经营和商业地产开发往往紧密结合，相互促进，取得良好的经济效益。
本文的目的在于深入探究商业经营和商业地产开发的结合机制，以期为相关研究和实践提供参考。
1.商业经营和商业地产开发的概念和特点1.1商业经营的定义和要素商业经营是指企业或个体经营者通过市场活动实现利润的过程和行为。
它涉及到企业经营管理的方方面面，包括市场营销、供应链管理、人力资源、财务管理等。
要素包括产品或服务的开发与管理、市场需求分析与预测、客户关系维护、渠道管理、品牌推广、成本控制、销售与营销策略等。
在商业经营中，企业需要通过不断创新和适应市场变化来提供有竞争力的产品或服务，并与消费者建立信任和良好的合作关系。
同时，企业还需要精确把握市场需求，制定有效的营销计划，并进行成本控制以确保盈利能力。
1.2商业地产开发的定义和特点商业地产开发是指通过规划、设计、建设和管理持有的商业用途地产项目的活动。
它涵盖了商业物业的开发和经营，包括购物中心、写字楼、酒店、商业街等。
商业地产开发的特点在于其目标是为了满足商业需求，提供各种商业服务和设施，并通过租赁或销售获得收入。
商业地产开发具有以下几个特点。
商业地产开发需要考虑地理位置、交通便利性、人口密度等因素，以满足商业活动的需求，并确保项目的吸引力和盈利能力。
房地产集团初步设计图纸审核要点
房地产集团初步设计图纸审核要点在房地产项目开发过程中，初步设计图纸的审核是至关重要的环节。
这不仅关系到项目的功能布局、建筑质量和成本控制，还直接影响到项目的施工进度和最终的市场销售。
以下是房地产集团在审核初步设计图纸时需要重点关注的几个方面：一、总平面规划1、用地范围和红线审核图纸中用地范围的界定是否准确，是否与政府批准的用地红线相符。
检查相邻地块的关系，确保不存在用地纠纷或相互影响的问题。
2、建筑布局评估建筑的朝向、间距是否满足日照、通风和消防要求。
查看建筑物之间的组合关系是否合理，是否有利于小区的景观营造和交通组织。
3、道路交通道路系统的设计应满足人车分流的原则，且道路宽度、转弯半径等要符合规范。
出入口的设置要考虑与城市道路的衔接，以及对周边交通的影响。
停车位的数量和布局要满足规划要求和使用需求，同时要考虑停车方式的合理性（如地下停车、地面停车、架空停车等）。
4、景观绿化审核景观设计的总体布局，包括中心景观、组团景观和宅间景观等。
检查绿化覆盖率是否达到规划指标，植物品种的选择是否适合当地气候和土壤条件。
5、竖向设计评估场地的高程设计是否合理，是否能够有效地排水和避免积水。
查看建筑物与周边场地的高差处理是否得当，是否满足无障碍设计要求。
二、建筑设计1、功能布局住宅户型的设计要符合市场需求，房间尺寸和比例要合理，功能分区要明确。
公共区域（如大堂、电梯厅、楼梯间等）的布局要宽敞、舒适，且满足消防疏散要求。
商业、办公等建筑的功能布局要满足使用方的需求，流线组织要顺畅。
2、建筑造型和外立面审核建筑的造型是否美观、新颖，与周边环境是否协调。
外立面材料的选择和色彩搭配要符合项目的定位和品质要求。
3、建筑高度和层数确认建筑高度和层数是否符合规划要求，以及是否与周边建筑相协调。
检查层高的设置是否合理，是否满足使用功能和空间感受的要求。
4、消防设计建筑的防火分区、疏散通道、安全出口等要符合消防规范的要求。
消防设施（如消火栓、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等）的设置要合理、齐全。
写字楼首层大堂设计的6个要点
写字楼⾸层⼤堂设计的6个要点1.⾯积和⾼度追求⾼档标准⼤堂是继写字楼第⼀张脸——建筑外形后的第⼆张脸，写字楼⼤堂的设计常识是⼤堂越⼤挑⾼越⾼装修越⾼档，品质就越⾼，但这需要考虑写字楼实际定位、卖点诉求及实⽤性。
写字楼⼤堂的⾯积⼀般不应⼩于300平⽅⽶，内空⾼度最低不低于5⽶。
⼀般情况，⼤堂⾯积约占总建筑⾯积的1%～2%之间。
丙⼄级写字楼可取中下限。
如20000平⽅⽶的写字楼可取200～300平⽅⽶的⼤堂；顶甲级写字楼可以取中上限，如50000平⽅⽶的⼤楼可取500～1000平⽅⽶的⼤堂。
⼀般⼤堂挑⾼为5～12⽶，⼀般情况⼤堂⾯积越⼤挑⾼越⾼。
2.做好⼈流组织设计⾸层⼊⼝⼤堂是重要的交通枢纽，需解决好与各部门的关系：与办公室、会议室、商店、餐厅、多功能厅、车库、防灾中⼼、服务⼈员⼊⼝都有直接联系，需要进⾏⼈流组织设计。
写字楼⼤堂的⼈流组织设计要做到以下两点：⼀，要有明确的导视系统，⽅便辨认；⼆，充分考虑车流与⼈流分隔，避免⼈车混流造成安全隐患。
具有商业物业的写字楼必须考虑地下⼈流与车流的分隔，以及如何更有利于往地⾯引导的问题，达到在提升商业⼈⽓的同时不⼲扰办公⼈员出⼊的效果。
3.模糊内外界限写字楼的⾸层，是与是外空间设计联系最密切⼀层，当采⽤框架结构时，柱间距开⼝较⼤，内外空间界限可以交错；外部空间向内渗透与内部空间向外延伸，以相互作⽤造成时间与空间的连续，创造室内外交融的意境。
特别是⾸层⼤厅常常采⽤⼤玻璃窗或玻璃幕墙，使得室内外界限变得模糊。
4.提供动态导向动态导向即在运动过渡空间中，对前进⽅向做提⽰、强调。
主要办公⼈流⽅向从⼊⼝到电梯厅需强调。
其他到餐厅、多功能厅等也需要⼀定的导向性。
动态导向常⽤⼀种暗⽰的⽅法，如线条醒⽬的地⾯、吊顶召唤⼈们向前，台阶、栏板暗⽰楼梯向上；当然，也可利⽤标志牌明⽰。
5.限定休息空间对运动⼈流导向的同时，休息⼈群则需要空间限定。
空间限定指隔⽽不断、⼜围⼜透，在⼤空间中限定更⼩的特定活动区域空间的建筑处理，如在地⾯上铺地毯等⽅法。
商业地产基础知识--三里屯village、世贸天阶等案例研究(68
36
各物业类型规模配比
37 37
五星级酒店
丽思卡尔顿酒店
>丽思卡尔顿酒店，国际高档酒店业顶级品牌，欧 洲奢华界定者，世界政要和社会名流下榻的首选
JW万豪酒店
>JW万豪酒店，万豪酒店升级版，国际超豪华酒店 品牌，实施华贵舒适，服务水准至高
销售团队组建 招商团队组建
以活动营销为主，较少投放广告，广告诉 求以投资理念为主
销售 交楼 开业 持续经营
招商 清盘
销售
住宅开发
地段选择是关键
客观市场调研 微观市场调研 消费者调研
形象定位 市场定位 目标客户群定位 产品定位
整体规划设计 建筑风格与立面设计
景观设计 销售团队组建 营销方式多样化
7
商业形态发展过程
整体平面图
现代、商务的样板房
注：未开盘，预计九月份开盘，户型面积在80—200平米之间，价格未定。
简洁的园林
43
酒店、写字楼、商场、公寓等功能 均衡发展模式
Union Square
——香港九龙站
44
Union Square ——尖端城中之城
45
擎天半岛：高尚住宅
Union Square
漾日居：高尚住宅
8
商业形态发展过程
9
第六代商业是以观光、休闲、娱乐、健康、 文化营销为主题的体验式商业经营模式 ； 如：韩国未来生态城。
10
商业形态特色分析
11
商业地产主要分类有
一、按商业形态分类：
1、商业广场 2、shoppingmall 3、商业街 4、大型商铺 5、购物中心 6、休闲广场 7、步行街 8、专业市场 9、社区商业中心
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商业房地产建筑设计要点研究
作者：何飞
来源：《中国房地产业》 2018年第12期
商业房地产是综合的融合商业和房地产业而发展的特色地产形式。
商业房地产与普通的房
地产有着显著的差别，其设计工作尤为重要。
在商业房地产建筑设计中需要综合的考虑建筑内
部设计和外部景观设计，在保障建筑功能结构的同时体现地区特色，体现人性化设计，实现其
商业价值。
1、商业房地产建筑设计的特点
建筑工程师在设计时需要对项目有整体的规划，在综合考虑环境效益的基础上增添人性化
设计。
任何建筑设计都是为人服务的，商业房地产设计需要重点考虑人的感受，强调独特性，
让消费者感到舒适。
在商业房地产建筑设计的过程中需要考虑以下三方面内容，一是积极的利
用城市的基础设施，根据客流规模科学的设计，二是综合的考虑消费人群的消费心理和消费习惯，科学的规划建筑的内外功能，三是建筑设计需要符合城市发展需要。
2、商业房地产建筑设计要点
2.1 选址
建筑工程师在选址的环节需要综合的考虑各个因素的影响，针对不同的建筑功能选择不同
的设计方案，在设计工作前需要全面的做好调查工作，商业房地产需要在交通便利的位置上选址，并不断的加大资金投入拓展新的交通线路，结合消费者的需求，明确建筑的设计方向，保
障选址的合理性和可靠性，争取最大的客源。
2.2 商业街设计
在商业街建筑设计的时候需要考虑空间和尺度问题，综合的考虑商业街的舒适感，控制休
闲娱乐场所的空间，将道路的步行空间和行车空间分开，保障安全。
在设计时把握好建筑的整
体轮廓，考虑建筑的外观因素和内部因素。
在对建筑进行整体结构的设计的时候需要做好细节
设计，如休息区、楼梯和扶手等，为人们提供舒适的消费环境。
合理的安排建筑的长宽高，如
果条件允许的话则可以在多层住宅区适当的添加商业元素。
2.3 融入地区特色
商业建筑是一个城市文化价值的重要体现，是完善城市职能和形象的关键。
现阶段我国的
很多商业建筑景观丧失了地域文化特色，同样的招牌同样的轮廓，各个地区的商业建筑让人感
到千篇一律。
因此在商业建筑设计时需要增添地区特色，增添能够体现地区的地理、民俗风情
和人文的设计，遵循保留历史、展现特色、改变形式设计原则，充分展示城市风貌。
2.4 功能空间规划
商业建筑设计结构主要包括住房面积、交通、停车场、卫生间、消防、扶梯、照明、景观
设计等内容。
（1）住房面积：对商业街道的所有的住房面积进行科学的规划，严格的控制其租赁面积和公共区域面积的比例，停车场车位数与商业面积的配比。
（2）交通：对于商业街平面布局设计需要遵循位置适中、分布均匀原则，在设计卫生间时需要控制边线贴近卫生间，当道
路交叉且空间较小的话可以采用纵横处理方法，当道路空间较大的话则可以采用环形处理方式。
（3）停车场：停车场的位置需要紧靠商业房地产建筑，并根据建筑的具体功能设计针对老年人、
儿童以及残疾者的设施。
（4）卫生间：商业建筑中必须配备足够的卫生间，保障每个楼层都有卫生间，并合理的控制男女卫生间的面积比例，通常情况下控制男女卫生间的比例为1:2。
（5）消防：商业建筑的消防安全设计是整个建筑设计的重点，关系到建筑的安全性能和消费者的安全。
在设计中配置一定的消防设施和报警系统，并注意消防设施所占的空间。
同时设置防水和
排水设计，对排水管道进行综合的设计，在排水口设置拦截装置，对杂物能够进行过滤，根据
商业街建筑的实际特点增加排水管的管径等。
建筑的防水设计也至关重要，为了避免建筑出现
渗漏现象，需要在施工的时候做好防水保护。
（6）扶梯：在商业建筑中楼梯能够增加人们购物的欲望，为了保障安全，建筑工程师需要科学的设置扶梯的位置，将扶梯设置在险要的位置上，并在扶梯周围留下足够的空间。
（7）照明：灯光照明是商业建筑的关键，在建筑的楼梯、通道和休息区安置照明灯，并注意在夜晚和晚上安置道路两旁照明。
商业建筑人流量较大，因此需
要做好通风设计，在商业建筑内部增加排风扇，保障通风效果。
（8）景观设计：在商业建筑两旁设计标志物，供消费者休息的长椅，安置一定数量的垃圾桶，为人们的行为提供方便。
2.5 人性化设计
设置吸烟室和饮水室，要求吸烟室、饮水室位置远离易燃易爆的库房，室内配置烟灰缸、
灭火器和休息用的桌椅等，在吸烟室内悬挂吸烟有害健康的宣传图画等。
设置母婴休息室，母
婴室分为喂奶区、儿童玩耍区和妈咪休息室。
让儿童能够在玩耍区玩耍、画画、看书等，在喂
奶区设置婴儿车，播放柔和的音乐，提供热水温奶器，在妈咪休息区可以设置美容室。
设置儿
童卫生间、无障碍坡道、残疾人专用停车位等，提供方便。
同时在停车场设计方面可以将停车
场以颜色和字母分区帮助增加辨识度，如“彩虹停车场项目”，将以往的停车分区方式改为按
颜色分区，赤橙黄绿青蓝紫黑白，如同彩虹一般，既增加了美观，又方便人们更加快速的找到
自己的车。
在公共区域设置沙发休息座椅，设置手机充电，USB 接口，方面人们休息。
同时设
置专用特色休息区例如儿童，爸爸妈妈，爷爷奶奶特色区域，儿童的玩耍区，爸爸妈妈的休息区，在休息室内准备免费的茶水，提供各种类型的图书、报刊等供老年人阅读，让老年人感到
温暖舒适。
结语：
随着现阶段商业房地产建筑数量的不断增加，人们对房地产建筑设计的要求也越来越高。
商业房地产设计包含众多方面的内容，在设计的时候，建筑工程师需要综合的考虑各个方面，
在确保建筑内部功能的同时考虑地方特色和人性化设计，发挥商业建筑的最大价值。