深圳市龙岗龙平地区规划(法定图则)
存量规划背景下多方利益统筹与地方传统文化的传承与利用研究与探索——以《龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更
存量规划背景下多方利益统筹与地方传统文化的传承与利用研究与探索——以《龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元规划》为例发布时间：2023-02-27T06:46:11.833Z 来源：《工程建设标准化》2022年10月第19期作者：黄后俊[导读] 受制于严峻的土地资源形势,城市发展已逐渐地从起初的“增量扩张”转向“存量挖潜”黄后俊深圳市建筑设计研究总院有限公司广东.深圳 518000摘要：受制于严峻的土地资源形势,城市发展已逐渐地从起初的“增量扩张”转向“存量挖潜”,基于空间扩张的增量规划向存量型城市更新转型也将成为未来规划发展的新常态。
本文结合龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元规划，基于规划思路、创新研究等方面探索存量规划背景下多方利益统筹与地方传统文化的传承与利用。
本文尝试性地总结了相关的经验，为后续类似问题提供借鉴。
关键词：城市更新；多方利益统筹；传统文化传承与利用引言伴随着我国城市化的快速发展，城市增量发展的趋势将有所转变，城市的发展方向已经从强调规模扩张向集约发展转变，城市存量地区的发展重点已经转变成空间品质和文化内涵的提升[1]。
其实，城市存量地区的更新规划比增量规划所涉及的内容更广泛，盘活存量空间，不仅是要提升土地价值和区位价值，更要与存量规划背景下多方利益主体统筹，关注地方传统文化的传承与利用。
本文以龙岗区龙岗街道老墟镇片区城市更新单元规划为例，探索多开发主体背景下的利益平衡原则和责任分配机制，实现政府、公众、企业的多方共赢；探索城市更新与历史保护协调的关系，试图通过多元的设计手法保留城市记忆，在优秀历史文脉的基础上创造新的城市文明。
1、深圳特色的城市更新之路深圳是率先遭遇空间资源硬约束的超大型城市。
早在2005年,深圳就已经遭遇人口、土地、资源、环境“四个难以为继”的严峻挑战，并确立了由“速度深圳”向“效益深圳”转型的目标和方向。
2004年开始，深圳市拉开了城市更新序幕。
城市更新不仅仅成为优化调整城市空间结构的主要手段，也成为破解城市空间瓶颈、提高城市发展质量的主要途径。
龙岗区大运新城片区法定图则
深圳市龙岗LG201-04&05&07号片区[大运新城地区]法定图则目录1、总则2、发展目标与功能定位3、土地利用性质规定4、土地开发强度规定5、配套设施规定6、道路交通规定7、地名规划8、城市设计及其他有关规定附件：市城市规划委员会批准的关于该片区法定图则的局部修改申请(增补中…)1、总则1.1 本图则适用范围（以下简称本片区）为：龙岗区龙岗中心组团西部，机荷高速、深惠大道以北，黄阁路以西，规划龙岗区盐龙大道以东围合区域。
总用地面积 854.80 公顷。
1.2 制订本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（ 1996 － 2010 ）》、《深圳市龙岗中心组团分区规划（ 2005 －2020 ）》、《深圳市大运新城规划设计国际咨询及优化汇总方案》等。
1.3 制订本图则遵循的主要原则是：公共设施优先开发原则；土地集约使用原则；持续活力原则；刚性与弹性并重的原则；生态优先与可持续发展原则。
1.4 本片区的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。
本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.5 本图则涉及的所有技术指标（本图则中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（ 2004 版）确定。
1.6 有关名词解释及其他技术规定详见附件《法定图则统一注释》（以下简称《注释》）。
《注释》是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。
1.7 在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。
1.8 本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细规划设计时确需略有修改的，须按程序报批。
1.9 本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《深圳市城市规划条例》第二十七、二十八条规定。
1.10 本图则自市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。
即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）废止。
返回目录2、发展目标与功能定位2.1 本片区的发展目标是：山水环境突出，交通便利，配套设施完善，具有国际、国内大型体育赛事接待能力的城市片区；居住、体育、会展、教育、高新产业和谐发展的示范新区。
深圳市规划和自然资源局龙岗管理局关于同富路市政工程等6个项目土地利用总体规划修改的公示
深圳市规划和自然资源局龙岗管理局关于同富路市政工程等6个项目土地利用总体规划修改的公示同富路市政工程等6个项目分别位于龙岗区龙岗街道、坂田街道、龙城街道、宝龙街道、园山街道、坪地街道，用地面积分别为30279.01平方米、21742.86平方米、1005.41平方米、142542.76平方米、4055.17平方米、30669.01平方米，根据《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）年》（以下简称《规划》），同富路市政工程等6个项目均涉及现行规划禁止建设区和限制建设区，根据相关规定须完善土地利用总体规划调整后，方可办理该项目选址等后续用地手续。
根据相关规定，现将该项目土地利用总体规划修改有关事项进行公示：一、土地利用总体规划调整的原因同富路市政工程等6个项目属于公共配套、民生项目用地，符合《市规划国土委关于印发〈深圳市规划和国土资源委员会土地利用总体规划实施操作指引〉的通知》（以下简称《指引》）的片区规划修改情形，可开展土地利用总体规划修改。
二、耕地保有量、基本农田保护面积、建设用地控制规模等土地利用总体规划主要土地调控指标变化情况经核查深圳市2018年土地利用变更调查，6个项目仅同富路市政工程、坂田街道规划三路分别涉及耕地13354.85平方米、1679.21平方米，需耕地占补平衡。
目前，深圳市耕地占补平衡是在建设用地报批阶段通过市内或异地补充的方式进行统筹安排。
因此，本项目在规划调整阶段尚不能准确对应补充耕地的具体面积和等级，在用地报批时，严格按照耕地占补平衡的政策要求，纳入对应批次统一解决。
经核查，6个项目用地均未涉及基本农田，因此规划修改不会影响到基本农田的控制指标。
6个项目用地置换的城乡建设用地，是从龙岗片区范围内寻找等面积的城乡建设用地进行等量替换，城乡建设用地规模未增未减，从而不会影响建设用地总规模控制指标。
三、土地利用总体规划调整情况（一）同富路市政工程：调入地块共1块，位于宝龙街道龙新社区，面积13382.43平方米。
深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]
![深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]](https://img.taocdn.com/s3/m/99ffe694dd88d0d233d46a11.png)
深圳市龙岗101-08&T1号片区[水径地区]法定图则No.LG101-08&T1/01（草案）深圳市城市规划委员会二〇〇九年十一月依据《深圳市城市规划条例》（2001）以下简称《条例》），制定深圳市龙岗101-08&T1片区[水径地区]法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。
公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向深圳市城市规划委员会（以下简称“市规划委员会”）提出对本图则的意见或建议。
本图则包括“文本”及“图表”两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。
（2）图表：是指按法定程序批准并由市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划图及附表。
目录文本1总则 (1)2目标与定位 (1)3用地性质 (2)4开发强度 (3)5配套设施 (3)6道路交通 (6)7城市设计 (8)8城市更新 (9)9地名 (11)10其它规定 (13)1总则1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：清平快速路、布龙路、广深铁路、规划罗龙路所围合的区域，总用地面积为493.5公顷。
1.2制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划、本片区所在组团的分区规划及其它相关专项规划。
1.3制定本图则遵循的总体原则是：区域协调发展、公共利益优先、交通方式多样、资源节约、环境友好。
1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。
本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。
1.6在本片区内编制详细蓝图、城市设计或城市更新单元规划，均应以本图则的要求为依据进行。
1.7本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合《条例》第二十七、二十八条的规定。
1.8本图则自市规划委员会主任委员签发之日起实行。
深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法-深府[1993]283号
![深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法-深府[1993]283号](https://img.taocdn.com/s3/m/7b6c0edbd4bbfd0a79563c1ec5da50e2524dd192.png)
深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法（１９９３年７月１４日深府＜１９９３＞２８３号文）第一章总则第一条为加强对宝安、龙岗区（以下简称两区）的规划、国土管理，把深圳市建设成国际性现代化大都市，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和有关法律、法规的规定，制定本暂行办法。
第二条深圳市人民政府（以下简称市政府）依据国家有关法律、法规，对两区的土地实行统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一管理。
深圳市规划国土管理部门（以下简称市规划国土管理部门）在两区设立派出机构（以下统称派出机构），派出机构受市规划国土管理部门和区政府的双重领导，负责对本暂行办法的组织实施和监督检查。
第三条两区的土地必须严格按照深圳市总体规划进行建设，任何单位或个人不得违反。
第四条两区国有土地实行有偿有期使用制度，土地使用权依法出让、转让、出租、抵押或者用于其它经济活动。
第五条派出机构按本暂行办法给农村集体组织划定非农建设用地（指各行政村集体的工商用地、村民的住宅用地及农村道路、市政、绿地、文化、卫生、体育活动场所等公共设施用地）范围，其余农业用地不得擅自改为非农建设用地。
第六条除派出机构外，其他单位和个人均不得征用或出让集体所有的土地。
未经征用的集体所有土地或经派出机构划定的农村非农建设用地，不得进行开发建设。
第七条派出机构对城市建设规划区范围的集体所有土地或范围外的预留用地实行分期分批征用或一次性征用。
统一征用集体所有土地的各项补偿费和安置补助费，参照《深圳经济特区征地拆迁补偿办法》的有关规定办理。
龙岗街道南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元
龙岗区城市更新工作报告
【修改前后对比】
增加03、05地下公共车行通道；增加06、07、08、09地下公共车行通道，同时增加 07、08、09地下一层商业空间人行公共通道；
修改前地下空间控制图
调整后地下空间控制图
1 4
6 5 23
7
1 4
6
5
2
3
7
原专规批复文件：第三章功能控制，第八条【土地开发强度控制】允许在二期、四期中的 7，8，9#地块， 开发地下商业用房共计13000平方米，且简湖路北侧地下空间可结合7，8#地块统一开发，简一路南侧地下空间 可结合8、9#地块统一开发。
龙岗区龙岗街道南联简一、简二、 黄龙坡片区城市更新单元规划为2010年 转入制定计划项目，专项规划于2015年6 月30日经建环委会议审议并原则性通过 （深规土函[2015]1925号），已批拆除 用地面积286311.1㎡，开发建设用地面 积165494.5㎡，平均容积率7.08。
为保障地下商业空间完整性、使用 便利性，及其他地下空间的交通可达性， 增加地下空间可使用效率，同时避免造成 地面商业步行街过多人车混行现象，更好 的打造地面连续完整的商业空间，现申报 主体深圳市龙岗南联股份合作公司向我局 申请：1、增加地下公共通道；2、优化 项目一期车行出入口 (项目规划共计分四 期拆除，四期开发建设，本次修改涉及一、 二、四期用地，但均不涉及项目指标、用 地性质等，目前四期均未确认实施主体) 。
盐龙大道 回龙路 龙平西路
吉祥站
项目位置 南联站
龙城广场站
爱南路 沈海高速
正中高尔夫球场 龙岗区城市更新工作报告
【修改内容一】
1、增加地下公共通道
1、一期用地03、05地 块间增加地下公共通道,
龙岗街道南联简一、简二、黄龙坡片区城市更新单元
【政策依据】
1、本次规划修改符合《龙岗区 城市更新单元规划审批操作规则》 第三章第六条第(六）款的规定。
2、项目属于《龙岗区地下空间总体发展规划及“十 三五”建设规划》划定的地下空间一级重点建设区域： 地下空间利用应功能复合，综合开发，鼓励地下商业、 公共服务等空间与地铁、交通枢纽等相互连通，形成 地下网络。
已批拆除范围线 本次规划拆除范围线
本次规划拆除范围
已批规划 218306.3
已批规划与本次规划对比表
本次规划 219516.7
已批拆除范围线 本次规划拆除范围线
差值 +1210.4
龙城街道陂头背及建新村
【修改前后对比】
增加公共利益用地
本次规划修改新增1210.4 ㎡用地为公共利益用地，含公共绿地+社会停车场用地202.9㎡、道路用地1007.5㎡。更新单元提供 公共利益用地面积共计64036.7㎡（原62826.3㎡ ），土地移交率为29.2%（原28.8%）.
10811
不变
总建筑面积 （㎡）
容积 率
建筑覆盖 率
绿地率
建筑 限高
-
-
-
-
-
停车 位
-
3736.9 +202.9
-
-
-
15048 21507
不变 不变
48154
3.2
35
68829
3.2
35
3119
不变
-
-
-
669
不变
-
-
-
52899
不变
264493
5
35
-
-
-
35
50
500
国务院关于《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复
国务院关于《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2024.09.26•【文号】国函〔2024〕144号•【施行日期】2024.09.26•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文国务院关于《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复国函〔2024〕144号广东省人民政府、自然资源部：你们关于报请批准《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》的请示收悉。
现批复如下：一、原则同意自然资源部审查通过的《深圳市国土空间总体规划（2021—2035年）》（以下简称《规划》）。
《规划》是深圳市各类开发保护建设活动的基本依据，请认真组织实施。
深圳是经济特区，国家创新型城市，现代海洋城市，国际性综合交通枢纽城市。
《规划》实施要坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，完整准确全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥全国性经济中心、全国先进制造业基地、对外开放门户、国际科技创新中心重要承载地等功能，建设好中国特色社会主义先行示范区，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例。
二、筑牢安全发展的空间基础。
到2035年，深圳市耕地保有量不低于3.24万亩，其中永久基本农田保护面积不低于3.40万亩（含易地代保0.4万亩）；生态保护红线面积不低于872.02平方千米，其中海洋生态保护红线面积不低于394.28平方千米；城镇开发边界面积控制在1130.74平方千米以内；单位国内生产总值建设用地使用面积下降不少于41%；大陆自然岸线保有率不低于上级下达任务，其中2025年不低于43.8%（含深汕特别合作区）；用水总量不超过30亿立方米，其中2025年不超过24亿立方米；除国家重大项目外，全面禁止围填海；严格无居民海岛管理。
明确自然灾害风险重点防控区域，划定洪涝、地震等风险控制线以及绿地系统线、水体保护线、历史文化保护线和基础设施建设控制线，落实战略性矿产资源等安全保障空间。
深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平地区]
![深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平地区]](https://img.taocdn.com/s3/m/f7f231c7aa00b52acfc7ca3b.png)
深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平地区]法定图则No.LG202-02&03/01（草案）深圳市城市规划委员会二○○九年五月依据《深圳市城市规划条例》（以下简称《条例》）第四章的规定以及深圳市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准下达的2005年度法定图则编制计划，制定深圳市龙岗202-02&03号片区[龙平地区]法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。
公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向市规划委员会提出对本图则的意见或建议。
本图则包括“文本”及“图表”两部分。
（1）文本：是指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。
（2）图表：指按法定程序批准并由深圳市城市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划控制总图及其附表。
目录文本1.总则 (1)2.发展功能与定位 (2)3.土地利用性质 (2)4.土地开发强度 (3)5.配套设施 (4)6.道路交通 (6)7.地名规划 (8)8.城市设计及其它有关规定 (12)9.城市更新 (14)图表文本1.总则1.1本图则适用范围（以下简称本片区）为：龙城大道以东，内环北路（暂定名）以南，深惠大道西北所围合的区域，总用地面积474.80公顷。
1.2制定本图则的主要规划依据是：《深圳市城市总体规划（1996－2010）》与《深圳市龙岗中心组团分区规划（2005－2020）》。
1.3 制定本图则遵循的总体原则是：落实上层次规划要求，提高发展质量和建设水平的原则；旧城改造以“完善功能，提升服务水平”为中心，优先解决片区交通、配套和环境问题的原则；保护和传承客家文化的原则；总量控制的原则；近、远期结合和可操作性的原则。
1.4 本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。
本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。
1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据《深圳市城市规划标准与准则》（2004版）（以下简称《深标》）确定。